前南通首富，龍湖、融創的拿地馬甲？

搖號搶地的現象，終于又在廣州重現了。

前幾天，16家房企爭搶廣州番禺迎賓路一宗占地僅7.88萬㎡地塊。

參與競價的不僅有中鐵置業、中建五局、中鐵建、武漢城建、華發、建發、保利等央企、國企，還有美的、龍湖等千億房企，還有山西星河、南通亞倫。

集中競價前，迎賓路地塊就收獲了17次報價，直達到了最高價、進入搖號環節。

結果，來自江蘇“不知名”、主業是家紡的南通亞倫拿下這宗地塊。

為什么廣州這宗地塊會遭到“哄搶”？

根本原因是上述地塊開發體量小、配建規模小，不需要沉淀太多資金，以及最高成交價仍比周邊二手房低1萬元/㎡；同時，位置優質、一路北上15分鐘可以直達珠江新城、琶洲等核心商務區，還有一線江景，不愁去化問題。

投入資金相對較小，順利的話，能回款快、收益可觀。這樣的投資項目，在現在行業形勢下，是一塊香餑餑。

6.25%的中獎概率，南通亞倫是幸運的。

不過，關于南通亞倫這家神秘房企，坊間流傳，南通亞倫是龍湖的子公司；另有說法，它與龍湖有著深層合作關系。

究竟，南通亞倫是什么來頭，有著什么樣背景。今天深度解讀。

前南通首富的地產生意，搭上孫宏斌

江蘇亞倫集團官網顯示，其成立于1976年，主要從事紡織、織布、家紡成品制造等；1994年開始涉足房地產行業，首個項目是江蘇紡織面料專業市場，隨后全力投入商業地產開發、城市綜合體改造和商品房住宅建設。

2014年，江蘇亞倫累計完成房地產綜合開發493萬㎡，投資總額137億元。

雖然2014年之后，江蘇亞倫官網不再更新，但透過工商信息關聯，亦能看到房地產業務具體發展情況。

《每日經濟新聞》在2014年的一篇報道中援引股吧一名網民的說法稱“劉伯香此人在江蘇南通是相當地有名，曾被譽為‘南通首富’”。

成立至2016年，江蘇亞倫主要發力點是在綜合改造、動遷安置，15個操盤項目中，有8個綜合改造、動遷安置/經濟適用房項目，商品房開發有5個項目，商業地產開發有上海靜安區中創大廈、南通家紡城。

有趣的是，作為江蘇南通的企業，有6個綜合改造、動遷安置/經濟適用房項目都在上海，南通只有西南營明坊改造項目、如東縣城綜合改造項目。

這家南通房企，如何屢屢在上海收獲項目？這需要進一步探究。

深究工商信息發現，南通亞倫進入上海時，有一個往來十分緊密的企業：上海中匯建設集團。這家企業主要業務是房產開發、建筑施工、市政工程等，也承接了江蘇亞倫上海大部分項目。

上海中匯建設集團介紹

2017年，是江蘇亞倫房地產業務發展的轉折點。

為什么？

一方面，江蘇亞倫“拋棄了”綜合改造、動遷安置/經濟適用房相關業務，基本全面轉向商品房開發、建設；另一方面，其擴張步伐走得更快了。

這番巨大轉變的原因是江蘇亞倫與融創搭上線了。

2017年8月，江蘇亞倫與融創合作開始浮出水面，即寧波融創海之灣置業有限公司（下稱：寧波融創海之灣）注冊成立，這家公司由天津融創不動產全資持有，看似與前者沒有關聯，實質上公司董事長為江蘇亞倫集團創始人劉伯香。

直到8個月后，合作走到實質層面，即寧波融創海之灣16.9億元拿下寧波杭州灣新區3宗地塊。隨后，雙方先后成立三家項目公司，上海融倫置業、寧波融創金灣、寧波甬臻企管，并進行了資產騰挪。

2019年至2021年三年期間，江蘇亞倫與融創開始“瘋狂”擴張之路。

2019年2月，雙方以34.64億元拿下杭州融創城項目地塊（下面地塊均以項目案名統稱）；10月，以7.02億元摘得烏魯木齊融創玖璽臺；

2020年1月，以14.55億元拿下南通融錦雅苑；12月，以8億元拿下海門融創&盛和·鉑園；

2021年3月，以11.2億元摘得南通融創招商星河萬里；4月，以9.66億元拿下常州融創龍宸映、17.61億元摘得徐州淮海壹號南地塊、3.73億元摘得烏魯木齊融創·北京路1號；6月，以6.04億元摘得合肥通和融創融耀星辰

上述9個項目全口徑投資額達到了112.44億元。

不過，在與融創的合作中，江蘇亞倫房地產業務逐漸退居幕后，更多的是財務投資的角色。

拋棄融創，轉成龍湖拿地馬甲？

2021年之后，江蘇亞倫與融創開始分道揚鑣了。

為什么江蘇亞倫與融創不再有新合作？答案毫無疑問：避雷。

2021年下半年，融創債務危機鏈在西南區域開始爆發，出現商票兌付違約，隨即傳導到華南區域以及核心銷售區域華東區域，最后集團難以托底、正式宣告“爆雷”。

與融創“散伙”之后，江蘇亞倫轉身走向了龍湖。

2022年9月23日，江蘇亞倫以11.87億元拿下合肥經開區JK202211號地塊項目，首次進入合肥市場，與其攜手同行的就是龍湖，項目案名：龍湖翠湖壹號。

幾天后，雙方再次攜手，以總價6.86億元、溢價14.68%拿下合肥瑤海區YH202210號地塊，項目案名：龍湖亞倫學樘府。

除了今年4月初亮相西安土拍市場之外，江蘇亞倫最近兩次在公開市場拿地，恰是與龍湖合作的項目。

因此，外界普遍猜測，江蘇亞倫是龍湖收購的子公司，實際并非如此，融創與江蘇亞倫的合作深度，遠超龍湖。

雙方合資企業中，還有一家：運城市臨喜宅房地產開發有限公司，江蘇亞倫、龍湖分別持有33.33%、66.67%；此公司又與山西星河共同投資了寧波龍錦房地產開發有限公司。

這兩家合資公司，目前還沒有查到具體項目。

有意思的是，龍湖、江蘇亞倫、山西星河一起參加競爭西安高新CID地塊（GX3-18-46）；三家企業，再次出現在廣州番禺迎賓路地塊競爭名單中。結果，兩宗地塊都被江蘇亞倫拿下。

若按照與融創、龍湖合作模式“慣性”，江蘇亞倫更像是龍湖或融創的拿地“馬甲”。可以推測，龍湖的身影或將浮出水面。

另外一點是，融創雖然沒有出現在本次廣州番禺迎賓路地塊參與競價名單中，但是早在2019年其便把江蘇亞倫拉到了廣州，一起參與投資、建設黃埔區黃陂村舊改一期住宅項目和留用地項目，即融創翔龍廣府壹號。

具體而言，融創、江蘇亞倫2019年12月共同成立了廣州融升房地產有限公司；該公司曾全資持有廣州君梓房地產開發有限公司，后者是黃陂村舊改項目實施主體之一。

融創，是江蘇亞倫目前在廣州房地產業務僅有的合作方；江蘇亞倫在廣州市場唯一痕跡，也與融創相關。

所以，這次江蘇亞倫究竟是龍湖、還是融創的拿地“小馬甲”呢？可以期待一下。