未來房產依然是好的投資品，但投資邏輯可能需要改變了

2010年，我在浙江溫州一家房地產公司工作的時候，我的好朋友，一個上海的老工程師，一天跟我說，溫州的房價瘋了！

因為根據他的計算，按照溫州當時的房價和租金成本，在溫州市區購買一套房，需要出租100多年才能收回成本。

很明顯，如果靠租金收回成本，那么，當時在溫州購房，就是一筆非常不劃算的買賣！

那么，為什么聰明的溫州人，在2010年房價高企的時候，還在瘋狂地買房呢？

原因在于他們相信房價會永遠上漲！他們相信，只要堅持幾年，他們把購買的房子一轉手，就可以賺到一筆不菲的投資收益！

也就是說，那個時候，人們投資房產的邏輯是房價上漲！賺錢的邏輯也是房價上漲！

那么，在“房住不炒”的今天，我們還可以投資房產嗎？如果可以，那么投資房產的邏輯又是什么？

筆者個人認為，在今天和未來，房產依然是好的投資品，但投資邏輯可能需要改變，甚至會是翻天覆地的改變！

房價還會上漲嗎？還會上漲！但是不會普漲了！在一線城市的核心地帶，那些稀缺的，有著收藏價值的房產，房價還會上漲！

而在大部分的二線城市和三四線城市，房價都可能會持續下跌。

原因無非就是人口持續流出，住房供應過大，而有效需求有限！

那么，在這種背景下，我們投資房產的邏輯是什么呢？什么樣的房產投資邏輯，才會幫我們賺錢呢？

筆者個人認為，在一線城市的核心地帶，我們依然以房價上漲作為我們房產投資的邏輯，但是在非一線城市，為了實現房產投資滿意的收益，我們的房產投資邏輯一定要進行改變！

未來投資房產的基本邏輯，可能要看租金房價比。

舉個例子。最近我在昆明市區各個樓盤進行踩盤（雖然我是公司律師，但是一到周末，我就喜歡去各個項目的營銷中心轉轉，借此了解各個地方的房價。可以毫不夸張的說，只要我待過的城市，我就會對那個城市各個區的一手房和二手房房價了解得比營銷總還要清楚）。

其中，有一個盤的loft公寓，引起了我極大的興趣。

那個公寓戶型建筑面積34平方米，每套售價在22萬左右。根據我在營銷中心的了解，這個loft公寓周邊，1公里范圍內就是城市的CBD，有沃爾瑪商圈、學校、醫院等。可以說，人流是爆棚的。而且我從營銷中心出來后，到項目周邊CBD和沃爾瑪走了走，確實人潮涌動。

人流是有了，公寓出租是不愁租戶了。那么，這個loft公寓周邊租金水平又是一個什么情況呢？

根據我在貝殼找房、安居客、58同城等幾個網站上查詢的租金情況，以及我在周邊中介機構印證的租金情況，這個loft公寓周邊，同戶型的租金在1600元/月的水平上。

這樣我們就可以算算，購買這個loft公寓，用來出租是一個什么樣的收入水平了。

（1600元/月?12個月）?220000=8.7%

也就是說，購買這樣一個loft公寓，年化收益可以高達8.7%。不用七年的時間就可以收回成本！你說這是不是一筆劃算的買賣呢？

如果說，2021年前，房產的投資邏輯是房價上漲，那么2021年以后，房產的投資邏輯可能就是租金房價比高不高（即租金收益高不高）了。

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