金鳳大利好，將建造重慶最大城市湖

金鳳最近又有一個大利好，2月21日，金鳳湖水庫工程正式開工，金鳳湖建成后將是重慶主城最大的人工湖，庫區水面面積約2100畝，相當于190個標準足球場大小。

其實去年我就關注到這個事情，去年當時是發了個招標信息，并想簡單寫個文講講的，后來忙忘了，現在開工了也來講講。

疊加科學大道修建，全長約66公里，主線雙向八車道+輔道雙向四（六）車道+綠帶，連北碚-江津，南北向貫穿整個西部槽谷地帶。

科學公園規劃，面積約20平方公里，科學公園將是中央公園的14倍。

金鳳的諸多規劃，真的跟天府新區非常類似，興隆湖+天府大道+麓湖、天府、麓溪湖公園。

當然，這肯定與這兩個地方都屬于西部科學城定位強相關，只是一個是西部（重慶）科學城，一個是西部（成都）科學城，均屬于科學城的規劃，高新科技、科創平臺集群。

成都興隆湖我去考察過，確實規劃的好，水域面積4500畝，已經成為成都人民的“海”了，真的是海的體驗。

旁邊一圈規劃全是產業，號稱西部硅谷，投資總金額超過2700億，50家科研機構，30家頭部國企環湖入駐。但環湖的居住用地，規劃僅有4%，96%的頂級配套。產業以數字經濟、人工智能、新能源等高新企業為主，里面甚至規劃有一個獨角獸島，有成都超算中心、商湯科技等。

成都作為平原城市確實有地理優勢，產業的集聚效應比較好。重慶的產業相對要分散一點，除了金鳳，兩江新區的水土、龍興、光電園也有分散。

那么金鳳規劃這么好，金鳳的房子到底能不能買呢？

第一，重慶未來會一路向西發展，金鳳是中心

從規劃的角度來講，金鳳肯定是極好的。重慶向北發展到中央公園就到頭了，北面有龍王洞山脈的阻隔，而東部槽谷龍興、茶園、鹿角也已經發展相對飽和，重慶未來只有西部還有大面積空地未被開發。西部槽谷土地縱深還比較開闊且比較平整，不向東部槽谷，被江、山脈分隔，高差很大。

因此西部槽谷是有開發優勢的，早期大學城、西永發展至今，其實都還不錯的，人口增速很快，產業、配套成熟。

再加之成渝雙城經濟圈一體化發展，重慶和成都兩座城市相向而行發展，重慶也會向西發展。

而科學城的中心是高新區直管園，高新區的中心是金鳳，金鳳從地理位置看是科學城的中心，從定位上也是金鳳的中心，商業中心，ZZ中心，產業中心均在此。

第二，金鳳配套規劃能級不錯，產業密集

高新區管委會在金鳳，是ZZ中心。

金鳳土地相對較平整，目前在建2條軌道線路，7號線、17號線。

醫療配套有雙三甲醫院，重慶大學腫瘤醫院在建中，兒童醫院規劃中。

金鳳商業有城市中心規劃，總規劃體量達10.8平方公里，體量很大，還有科學城步行街規劃，但是交給誰運營？未明確，好的商業對板塊價值極具帶動力，中央公園、照母山、禮嘉能起來，離不開好的商業。

金鳳書包規劃不錯，有北師大金鳳實驗學校，華中師范大學重慶分校，全國名校，但都還沒招生，不知道會不會水土不服？

環境規劃就不說了，很宜居，最大城市人工湖規劃+最大城市公園。

金鳳產業密集，有很多國家級科創項目，建成重慶國家應用數學中心、硅基混合集成創新中心、金鳳實驗室等高能級科創平臺。

截至目前，聚集了市級及以上科創平臺達343個、其中國家級23家（7家全國重點實驗室）。

擁有國家級孵化器和眾創空間7個，培育國家級專精特新“小巨人”企業19家、國家高新技術企業400余家、科技型企業超2700家，集聚國家級人才330余人。

特別是科研相關配套建筑眾多，科學谷、科學會堂、對外合作交流中心、金鳳實驗室、光大人工智能產業基地、種質創制大科學中心、超瞬態實驗裝置等等。

目前，已有多家高新企業及研發機構入駐金鳳，如特斯聯、清安儲能、國電投重慶研究院、北京大學重慶大數據研究院、上海交通大學重慶人工智能研究院、西部水木靈境公司、阿波羅智行科技、大唐高鴻智聯科技斯、西部智聯數字科技（重慶）有限公司、重慶金融科技研究院、重慶市智能網聯汽車技術與產業創新中心等。

但金鳳目前更多在科創平臺，屬于基礎研究型，具有強IP的大企業其實是比較少的，這些企業更多是在西永，應該是各有分工吧。不過也可以說就目前來看金鳳預留了很多產業基地、配套建筑，有很大的潛力，但規模效應還未形成，未來個人覺得還是需要引進更多大企業進駐才行。

我們也要正視，金鳳的發展速度是很快的，兌現度很高，因為金鳳也才開發5年，也是重慶近5年開發速度最快的板塊，金鳳還需要時間。

第三，金鳳目前住宅供應較小，價格并不便宜

前面說了金鳳是科學城的中心，那金鳳的房子值得購買嗎？

目前金鳳的樓盤是很少的，鳳棲學府、鳳棲湖畔、山嶼湖、鳳璽臺、國瑞學府壹號，就這5個盤，供應較小，大家關注度又很高，預期很高，因此帶來這個板塊其實價格并不便宜，整體均價是在1.3元/㎡以上的，價格是看齊西永核心的，但金鳳目前的成熟度遠不如西永，因此我覺得金鳳目前價格是偏高的。

長期供需來看，金鳳未來還會有新的住宅土地供應，并不少，只是目前市場不好，未大量供應。

綜上，對于金鳳，長期我是看好的，但目前配套并不成熟，從TZ角度來講，你的持有周期要在5-10年以上才行，目前的價格也不是很好的切入點。從自住角度來講，你如果在周邊工作生活，買來自己住沒毛病，只是短期的配套差點，隔2-3年就會好很多。