商務(wù)樓宇更新提升有哪些特點(diǎn)，怎樣才能更有操作性和實(shí)效？

最近，市政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見（滬府辦發(fā)〔2025〕13號(hào)）出臺(tái)了。對(duì)此，業(yè)內(nèi)反應(yīng)熱烈，認(rèn)為這是為商務(wù)樓宇改造送出的“政策禮包”，有的稱其為激活存量資產(chǎn)的“上海鑰匙”，背后藏有萬億級(jí)機(jī)會(huì)；也有一些人解讀為，這一政策將使被禁止多年的“商改住”變得合法合規(guī)、高效且風(fēng)險(xiǎn)可控。

圖源：上海市人民政府官網(wǎng)

看來，各方面對(duì)此都抱有很大期待，希望它能成為降低商務(wù)樓宇高空空置率的“一貼良方”，一把“萬能鑰匙”。由此可見，現(xiàn)階段對(duì)文件雖然有不同角度的各種解讀，但總體而言，文件的效應(yīng)是積極正向的，對(duì)降低商務(wù)樓宇高空置率帶來了希望。

圖源：網(wǎng)絡(luò)公開資料

現(xiàn)在“尚方寶劍”有了，接下來就要看怎樣實(shí)施、操作和落地了。在此，也想把本世紀(jì)初開始的“廠房倉庫”轉(zhuǎn)型改造與本次“商務(wù)樓宇”更新提升作一個(gè)比較，看看它們各自的背景、條件和特點(diǎn)，尤其是有哪些差異和不同，以供各方面在具體籌劃、推進(jìn)和實(shí)施中參考。

概括而言，有“一個(gè)相同”，“六個(gè)不一樣”。

“一個(gè)相同”是指促使這兩種空間更新改造的動(dòng)因和挑戰(zhàn)是相同的，當(dāng)年隨著“退二進(jìn)三”等產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大變化，大量工業(yè)廠房倉庫等面臨空置，亟需通過轉(zhuǎn)型改造、盤活存量，來應(yīng)對(duì)和解決企業(yè)調(diào)整、職工下崗等面臨的問題。

云間糧倉，圖源：八號(hào)橋提供

如今，隨著互聯(lián)網(wǎng)科技發(fā)展、經(jīng)濟(jì)下行、行業(yè)調(diào)整和就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，商務(wù)樓宇的市場(chǎng)需求也急劇萎縮，空置率持續(xù)上升。因此，調(diào)整、更新、提升同樣迫在眉睫，真可謂：“三十年河?xùn)|，三十年河西”，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)！除此之外，由于兩種空間的“基因”不同，它們?cè)诟赂脑臁⒒蛘呓修D(zhuǎn)型升級(jí)方面，還存在著六個(gè)明顯的“不一樣”：

第一.成本“不一樣”：廠房倉庫的獲得成本要比商務(wù)樓宇低得多，尤其在早期，市中心的國有企業(yè)廠房倉庫，大都為劃撥用地。同時(shí)，改造投入也低，但改造后的升值空間很大、預(yù)期可觀。然而，商務(wù)樓宇的用地獲得以及建造成本就很大了，更新改造投入也不會(huì)是一個(gè)小數(shù)字，產(chǎn)出多少卻很難預(yù)測(cè)，兩種改造之間的這種“低成本、高收益”與“高投入、收入不確定”之間的差異，是商務(wù)樓宇投資人需要破解的一道“難題”。

M50，圖源：M50提供

第二.路徑“不一樣”：當(dāng)年廠房倉庫轉(zhuǎn)型改造的特點(diǎn)是“自下而上”，從產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、從國有企業(yè)自救開始，之后社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)參與，地方政府支持，通過“產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變、用地性質(zhì)不變、建筑結(jié)構(gòu)基本不變”的辦法，逐步將老廠房、老倉庫、老堆場(chǎng)、老碼頭轉(zhuǎn)型為新產(chǎn)業(yè)、新企業(yè)、新模式、新業(yè)態(tài)的新空間，幾千萬平方米的存量廠房倉庫就這樣盤活了。

直到2008年國務(wù)院辦公廳下發(fā)08號(hào)文，從國家層面才首次確認(rèn)了“三個(gè)不變”的做法并大力推廣。之后，國家各個(gè)部委辦在諸如鼓勵(lì)發(fā)展服務(wù)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)等的相關(guān)文件中，都會(huì)對(duì)怎樣利用存量工業(yè)建筑作一番表述，直至今日。

玻璃博物館，圖源：上海寶山

相比之下，這次商務(wù)樓宇的更新提升有點(diǎn)“自上而下”推動(dòng)的特點(diǎn)，通過系統(tǒng)性政策文件，積極鼓勵(lì)引導(dǎo)市場(chǎng)做這件事。

客觀而言，這兩種路徑各有特點(diǎn)：“自下而上”的做法有一個(gè)讓市場(chǎng)萌發(fā)、消化和成熟過程，有眼光、有意識(shí)、有能力的企業(yè)或機(jī)構(gòu)先入場(chǎng)、先得益，然后逐步推開；但過程也頗費(fèi)曲折、艱難乃至出現(xiàn)不少問題。

而“自上而下”有著強(qiáng)大的行政推動(dòng)力，便于在全社會(huì)引起關(guān)注和參與，但也容易產(chǎn)生兩種結(jié)果：一是文件如果沒有解決瓶頸性問題的“干貨”，市場(chǎng)的最終響應(yīng)度可能就會(huì)冷下來；二是一轟而起、魚龍混雜，造成新的供給失衡問題。

不過，“自下而上”也是相對(duì)的。在這份文件之前，文件中鼓勵(lì)與商務(wù)樓宇兼容的功能，諸如科技創(chuàng)新、商業(yè)服務(wù)、人才公寓、文化體育、教育培訓(xùn)、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老托育、商務(wù)酒店等，在許多商務(wù)樓宇中早已存在了，比較典型的有：位于黃浦區(qū)的亞洲大廈，1.8萬平方米建筑中，已有20余個(gè)演藝小劇場(chǎng)，黃浦區(qū)政府積極打造環(huán)人民廣場(chǎng)“演藝大世界”，不僅使這幢老舊商務(wù)樓得以盤活，也為新業(yè)態(tài)、新消費(fèi)、新文化提供了合適空間。

亞洲大廈，圖源：網(wǎng)絡(luò)公開資料

再比如有一家深圳的機(jī)構(gòu)，已在本市商務(wù)樓宇中開辟了二十多個(gè)“創(chuàng)富港”，面積上千到幾千不等，里面聚集了一大批美甲、化妝、美容、培訓(xùn)、廣告等創(chuàng)業(yè)人群的工作室，既為草根創(chuàng)業(yè)者提供了平臺(tái)，又消化了辦公樓空置，增加了商務(wù)樓宇功能。至于教育培訓(xùn)、醫(yī)療服務(wù)、商務(wù)酒店、科技創(chuàng)新等在商務(wù)樓宇中的導(dǎo)入更已不是新鮮事。所以，有人戲稱：現(xiàn)在往往是政府沒想到的，市場(chǎng)已經(jīng)想到了；政府想到的，市場(chǎng)已經(jīng)做到了。這話雖然有些夸張，但政府的確可以研究哪些是市場(chǎng)還做不到的，怎樣通過行政力量把它補(bǔ)上。

創(chuàng)富港，圖源：創(chuàng)富港官網(wǎng)

第三.產(chǎn)權(quán)“不一樣”：廠房倉庫的產(chǎn)權(quán)方往往比較單一，如果有更新改造意愿，無論是自行改造、還是與人合作投資運(yùn)營，決策起來都比較順暢；而商務(wù)樓宇、尤其是那些年代較久的，大部分都是有一批小業(yè)主的。前兩年在虹橋開發(fā)區(qū)調(diào)研時(shí)，這個(gè)共性問題似乎成為大部分商務(wù)樓宇更新的“攔路虎”，眾多業(yè)主的訴求很難統(tǒng)一，比如文件中提出的“通過產(chǎn)權(quán)收購、使用權(quán)租賃、引入第三方專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)”等路徑，在具體實(shí)施中往往成了無法解開的“死扣”。有業(yè)內(nèi)人士提出，政策在這方面能否還有具體的一些支撐，如給予收購資金的貼息；提供匹配資金，支持第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與收購等等。

虹橋開發(fā)區(qū)，圖源：上海長寧

第四.空間“不一樣”：對(duì)廠房倉庫而言，它是空間的“非標(biāo)”產(chǎn)品，將原先“非標(biāo)”產(chǎn)品更新為“標(biāo)準(zhǔn)”產(chǎn)品，在邏輯上是一種縱向的“提升”，不僅難度要小，實(shí)際空間的放大效應(yīng)也明顯，而且還有想象空間，可以適應(yīng)多種功能的需求；相比之下，商務(wù)樓宇是一種空間的“標(biāo)準(zhǔn)”產(chǎn)品，要將辦公“標(biāo)準(zhǔn)”改造成其它功能的“標(biāo)準(zhǔn)”產(chǎn)品，只是一種橫向的“改變”，其難度和受限條件就會(huì)大得多，回旋余地也小，空間的放大效應(yīng)更談不上，而成本卻要高許多。

圖源：AI繪制

第五.需求“不一樣”：從本世紀(jì)初我國進(jìn)入WTO后，經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭，當(dāng)年廠房倉庫更新改造后，與蓬勃向上的市場(chǎng)需求正好契合。所以，招商招租往往不愁，有些設(shè)計(jì)感強(qiáng)、造型新穎的項(xiàng)目還“一房難求”。也就是說，這類轉(zhuǎn)型改造項(xiàng)目的市場(chǎng)需求很旺。而當(dāng)下的商務(wù)樓宇更新提升，除了租賃式公寓外，其余非辦公類功能的市場(chǎng)需求究竟如何，恐怕都是一個(gè)未知數(shù)，其不確定性還是讓投資者擔(dān)憂的。即使是租賃式公寓，如果都一哄而上的話，是否又會(huì)造成這類產(chǎn)品供應(yīng)過剩或價(jià)格的非正常“內(nèi)卷”？總之，上一輪廠房倉庫的轉(zhuǎn)型改造與這一輪商務(wù)樓宇更新提升所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期是不同的，換句話講，市場(chǎng)需求的大背景已經(jīng)發(fā)生很大變化了。

寫字樓里的醫(yī)美，圖源：AI繪制

第六.時(shí)限“不一樣”：本世紀(jì)初國有企業(yè)將廠房倉庫租賃給第三方轉(zhuǎn)型改造，租期一般都是15年、20年不等，后來國家有個(gè)此類更新改造暫定5年的說法。所以，本市國企租賃的年限也以5年為一個(gè)周期。但廠房倉庫功能一旦轉(zhuǎn)變，似乎沒有若干年后逆轉(zhuǎn)恢復(fù)回原功能的，比如恢復(fù)到原來的生產(chǎn)功能或倉儲(chǔ)功能。所謂的“5年”僅僅是租賃方的租賃期限而已。從實(shí)際情況看，廠房倉庫轉(zhuǎn)型后，引進(jìn)了大量適應(yīng)城市發(fā)展需要的科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)等功能，不少改造項(xiàng)目早已超過25年。

圖源：AI繪制

這次政策中明確規(guī)定：商務(wù)辦公功能兼容其它相關(guān)業(yè)態(tài)功能的年限不超過15年，也就是說，現(xiàn)在鼓勵(lì)商務(wù)樓宇內(nèi)兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)、人才公寓、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老托育、租賃住房等，是有很明確過渡性期限的。說實(shí)在的，什么功能能夠在某個(gè)空間里存在多少時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)自行調(diào)節(jié)，存留或撤離完全可以由市場(chǎng)決定。如果劃定某個(gè)時(shí)限，在很大程度上會(huì)影響產(chǎn)權(quán)方、運(yùn)營方、業(yè)主和客戶的投資決策。

筆者羅列上述的“不一樣”，并非要“潑冷水”，而是希望通過比較，讓各方面能夠更加清晰地看到當(dāng)前更新提升還需要關(guān)注、研究和解決哪些問題，而不是興奮熱鬧一陣子，虎頭蛇尾；能夠更加從實(shí)際出發(fā)，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，將一系列設(shè)想、概念和目標(biāo)轉(zhuǎn)化為解決瓶頸問題、行之有效的政策；能夠更加認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作的艱巨性、復(fù)雜性和長期性，堅(jiān)定信心、迎難而上、持之以恒、積小勝為大勝。

800秀，圖源：網(wǎng)絡(luò)公開資料

怎樣才能把這件好事的頭開好呢？筆者認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急一是把已有的大量成功案例的做法梳理出來，形成通俗易懂的“案例方法論”，成為基層做這項(xiàng)工作的“操作指南”。因?yàn)槟軌虬咽伦龀傻姆椒ā⒊绦蚝鸵?guī)則是最有說服力的。這樣，就能把文件中的設(shè)想、提法和概念化為具體的項(xiàng)目落地；二是針對(duì)不同區(qū)域、不同樓宇、不同情況，拿出“一樓一策”的方案來，需要解決哪些問題、需要采取什么方法，一樣樣列出來，看看政策“工具箱”里有哪些解決問題的“干貨”可用，沒有的怎么辦？只有在具體項(xiàng)目的實(shí)踐中，才能不斷發(fā)現(xiàn)需要解決哪些問題，需要用什么辦法來解決，如何修訂完善政策。總之，做好商務(wù)樓宇更新提升重在實(shí)踐、難在實(shí)操、貴在實(shí)效。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨

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