拿這個限制業主？確實不合法！

前些天咱們有篇稿子，討論物業公司跑路的事兒，評論區那可老熱鬧了！

這個說：“物業公司跑路就是物業的不對，我們拒交物業費那是有原因的。”

那個說：“既然物業提供了物業服務，那業主就有業務繳納物業費…”

大伙兒說得都有道理！

這本身就是個“先有雞，還是先有蛋”的問題，要不怎么叫“一個巴掌拍不響”呢？

要避免開啟這種循環，最要緊的就是從一開始就形成默契，共同預防“破窗效應”。

咱們今天，再說另外一個物業服務領域正義更大的話題。

尤其是買了車位的業主，一定對這個概念都不陌生——

車位管理費！

這幾個字往這兒一寫，我估摸著評論區大致能引來三波老鐵圍觀：

第一波，已經買了車位的，一個月交個幾十塊、百多塊，覺得不疼不癢。

理解！上加油站加油去，您都不好意思這么加…

第二波，雖然買了車位，但一想起車位費就覺得是花了冤枉錢的業主們。

車位是我買的，錢我出了，怎么還要再交一筆錢？

第三波，就是長期租車位的，同樣交著這筆錢，但大多沒那么在意的…

畢竟前期沒花大頭兒，且租車位不貴，車位管理費跟租金算一起，習慣了。

咱們老百姓有個非常樸素的認知：

既然我已經花錢買了車位或者花錢租了車位，那我就享有該車位的產權或使用權。干嘛還再收一遍車位管理費呢？

最近這段時間，因為車位管理費糾紛鬧上法院的事兒，日漸增多。

譬如今年8月15日，《溫州晚報》就刊登了這樣一個案例——

某小區業主黃先生，因拒交60元的“車位管理費”，被提出自動識別系統，每次進出都得人工登記抬桿。

業主黃先生后來將物業公司告上法院，當地法院最后支持了黃先生的主張：裁定物業停止限制車輛通行。

同志們，這個事兒不合理之處在哪兒？

拒交車位管理費，就限制甚至阻止車輛進出小區，是不是就跟“沒交物業費，小區不讓業主進自己家門”一個感覺？

而且，咱們在前幾天的稿子里也說過這個事兒：繳納物業費屬于民事合同糾紛。

通常情況下，只要沒鬧上法院說“某某業主必須繳納物業費”，那就不具備強制性。

車位管理費糾紛，跟這道理類似，而且咱說句大實話——

這玩意兒一般情況下跟征信都搭不上邊兒；

你卻拿這個限制業主車輛進出，相當于因民事合同糾紛去剝奪業主對私有財產的正常使用權，既不合法，也不合理。

《民法典》第944條規定：

業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

也就是說，在催繳物業費的過程中，物業服務人擁有催告及法律追索權；

但明確禁止了物業服務人采取極端或不當手段催交物業費，保護了業主的基本生活權益。

無論是《民法典》的明文規定，還是此前法院的具體案例都明確了一點——

物業公司通過給業主車輛進出設置障礙來催繳車位管理費的方式并不合法。

可是，關于業主是否該交車位管理費的爭議并未因此而停止。

這里面的主要爭議集中在以下兩點：

其一，車位管理費的征收是否于法有據？

第二，物業費與車位管理費的服務范圍是否存在重疊？

接下來我們逐一進行拆解——

根據最新相關規定要求：

物業需在《物業服務合同》或《前期物業服務協議》中明確寫明“物業費不包含車位管理服務”，并詳細列明車位管理費的收費標準、服務內容及收費依據。

車位保潔、設施維護、燈光照明、排水通風…您得在合同里寫明白；

若合同未作此約定，物業單獨收費就屬于重復收費，業主有權拒交。

換言之，法律層面沒有明確規定車位管理費須單獨交納，但小區收取車位管理費是合法的。

而業主是否需要單獨繳納這筆錢，主要取決于物業合同中的約定。

廣大業主朋友如果對這筆錢存在異議，務必要在簽訂物業合同時就明確下來。

咱誰也別裝外賓，在簽訂合同時，真正能認認真真逐條看完合同條款的不多。

但實話實說：簽完合同都入住了，才發現這事兒自己吃虧、找后賬，那就相當被動了。

征收車位管理費在法律層面的依據明確了，接下來，我們需要深入探討另一個更加深層次的問題——

物業費與車位管理費的服務范圍是否存在重疊？

按照我們慣常理解：?物業費與車位管理費的服務范圍通常不重疊?，兩者分別針對小區公共區域和專屬車位的管理服務。

道理是這么個道理，可為啥大伙兒心里還是犯嘀咕呢？

咱們得把這兩筆錢掰開了揉碎了，看看它們到底都管啥。

先說這理想狀態：那就是井水不犯河水。

咱們交的物業費，主要伺候的是地上的公共地盤兒——

你比如說，樓道的燈亮不亮？小區花園的草剪沒剪？大門口保安大爺在不在崗？垃圾站清理及不及時？

這筆錢是全體業主湊份子，共同維護小區的整體居住品質和觀感，既顧里子，也顧面子。

而車位管理費，伺候的是您家愛車獨享的“地下包間”，理論上，這筆錢就得專款專用：

譬如保潔服務，車位和地庫通道的打掃，不然輪胎上全是灰； 譬如設施維護，地庫里那些消防栓、通風機、排水泵、照明燈壞了誰修； 譬如能源消耗，地庫里24小時亮堂堂的燈、嗡嗡響的排風，電費得從這兒出； 譬如秩序管理，防止有車亂停，占了您的車位，保安這時候就起到容錯作用…

一個管地面，一個管地下，好像挺分明的，對吧？

但是！但是！但是！

咱們再多想一步就會發現，這里面還是有幾筆糊涂賬，必須得厘清——

首先，保安是不是同一批保安？

既然小區大門已經有保安了，那地庫出入口的保安到底是另雇的，還是同一批大叔溜達著就把崗給站了？

如果是另雇的一批保安，那么難不能把為什么另雇保安跟大伙兒講明白？

如果是同一批大叔溜達著把崗給站了，那收車位管理費算不算“二次收費”？

其次，保潔大姐是不是同一批大姐？

平時掃小區院子的保潔大姐，是不是順帶手就把地庫也清掃了？

她的工資是從物業費里開，還是從車位管理費里開？

這成本到底是分攤的，可不能是筆糊涂賬啊…

第三，地庫照明和排水系統是額外建的還是本來就要建？

雖然這部分設施主要服務地庫，但地庫要是淹了，是不是危及整個樓體安全？

地庫黑燈瞎火，是不是也影響整個小區的安全形象？

怎么算公共區域，怎么算私人專屬車位，是不是也有必要搞清楚？

不是我說，估計很多物業公司自己也未必說得明白。

反正收車位管理費的時候理直氣壯；

可你真讓他拉個清單，看看車位管理費每一分錢都花在哪兒了？

八成得給你一句：反正合同上就這么寫的…

所以你看，這真不能怪大伙兒質疑重復收費，關鍵是這成本和服務的賬，確實存在不透明的地方。

咱也不是說不讓收車位管理費，起碼得解釋得明明白白。

這就像咱們去飯館吃飯，除了菜錢，還收你10%的服務費…結果端茶倒水、清理桌子都得我自己來，擱誰誰能樂意？

所以，面對這筆糊涂賬，光抱怨不好使，得有一套清晰、有效的應對策略。

這咱就得分情況討論了——

當你個人面對催繳時，切忌直接硬剛或消極拒交，這時候得學會理性維權。

立即找到您簽字確認的《前期物業服務協議》或者《物業服務合同》，重點翻閱“物業服務費”和“其他費用”章節；

找到有沒有類似“本合同約定的物業費，不包含車位管理費或車庫運維費”之類的表述。

如果合同里壓根兒沒提，那物業公司的收費要求就屬于“無合同依據”；

這時候您占據了絕對的法理高地，可以據此嚴正拒交。

如果說合同明確約定了上述相關條款，則說明收費有約可依；

下一步可以審査一下這個“約”是否“約”得合理，譬如服務是否到位。

您作為業主，有權知道錢花哪兒了，可以書面或通過可留存記錄的溝通方式，如小區物業app、業主微信群，向物業發出質詢：

“請公示本小區車位管理費的具體成本構成明細，包括但不限于地下車庫照明電費、通風系統電費、保潔物料開支、設施設備維護費用的具體金額與占比。”

“請說明負責地下車庫的保安與保潔人員，其薪資、福利是全部從車位管理費中列支，還是與地上物業服務人員共用？如存在共用，請說明成本分攤的計算方式。”

“請提供上一年度車位管理費的收支情況報告與審計說明。”

以上質詢內容，分別對應成本構成、人員支出以及收支審計三大方面。

你注意啊，物業公司對此是有義務進行回應的。

如果無法提供或提供的數據含糊、前后存在矛盾或者干脆置之不理，那其收費的合理性就真得打上問號了。

如果物業因您未繳費而限制您的車輛進出，立即行動——

拍照、錄像，清晰記錄車輛被攔在道閘外、保安拒絕放行的全過程，并記錄時間地點；

保留所有與物業的溝通記錄、繳費通知單、您的質詢內容與對方的回復內容并保存好。

以上，將成為您在后續投訴或訴訟過程中，證明物業存在“違法催收”和“侵害車位正常使用權”的有力證據。

俗話說：單絲不成線，孤木不成林，渾身是鐵打幾根釘子？

更何況，業主個人再面對與物業的糾紛過程中，其實比較容易被“各個擊破“。

所以，要從根本上扭轉局面，必須依靠業主集體的力量。

而這個集體力量的核心，就是成立業主委員會，并保證業主委員會關鍵時刻能扛事，能為廣大業主的切身利益奔走。

拿到這件事上來講，業委會的主要目的有兩個：

第一在于發起財務審計：聘請獨立的第三方審計機構，對物業公司所有收費，既包括物業費，也包括車位管理費的收支情況進行全面審計。

第二在于規范約定與收費：力爭在《物業服務合同》中，將地下車庫的管理服務成本核算清楚后，明確是否應該保留車位管理費的單項。

當然，在此基礎之上，業委會還有其它一些事情可以做——

譬如盤活公共收益，像小區電梯廣告、公共區域停車費、快遞柜場地費等，這些利用業主共有部分產生的收入，法律明確規定歸全體業主所有。

業委會是否可以代表業主追回并透明化管理這筆錢？

如果可以，那么后續可經業主表決，將公共收益直接用于沖抵業主的車位管理費甚至沖抵物業費？

相當于用物業公司替業主賺來的錢，支付物業公司的服務費，這樣一來，兩難自解。

車位管理費金額雖小，卻在一定程度上折射出社區在基層管理中，存在的一點問題。

在完善的過程中，有不盡善盡美的地方不可怕，畢竟是在摸著石頭過河。

只要廣大業主依法辦事、理性維權、團結一致總能把糊涂賬算清清楚楚、明明白白。

這筆賬，咱們不算，沒人會替咱們算。

關于這個話題，如果大伙兒還有其它想聊的，歡迎在下方評論區留下寶貴意見。

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