碧桂園177億美債重組落地，“二次創業”能否穿越地產寒冬？

近期，碧桂園177億美元境外債務重組方案正式獲批，曾位列行業前三的巨獸暫時從清盤邊緣爬回安全區。

董事會主席楊惠妍在內部會議上首次提出 “二次創業” ，這個詞匯的背后是過去三年累計交付超170萬套房屋的掙扎和2025年上半年190.78億元的凈虧損。

碧桂園總裁莫斌調任聯席主席，45歲的程光煜接任總裁，組織架構從13個區域合并為10個，一場從“保生存”到“謀發展”的轉型戰役正式打響。

驚險渡劫

2025年12月4日，香港高等法院的一紙裁定，為碧桂園持續300多天的債務拉鋸戰畫上句號。其約177億美元的境外債務重組方案正式獲批。

就在前一天，碧桂園最后一筆境內債券的重組方案也以高票通過，137.7億元境內債的償付期限被拉長至2035年。

這一系列動作意味著，這家曾經的中國房地產行業“銷冠”，在經歷了兩年的流動性危機后，終于完成了境內外債務重組的全面落地。

根據碧桂園方面介紹，在境內外債務重組的合力作用下，公司整體降債規模預估將超900億元。債務重組的核心突破遠不止于債務規模的削減。新債務工具的融資成本已降至1%至2.5% 的低位區間，最長債務期限達11.5年。

碧桂園在公告中表示，未來5年內將無集中兌付壓力，每年能節省巨額利息支出，同時確認超700億元的重組收益，大幅修復資產負債表。

重組策略

碧桂園債務重組的速度與策略，在陷入困境的房企中顯得與眾不同。其境外債務重組歷時329天，而境內137.7億元債券重組僅用了85天。

“我們用了300多輪談判，才把分散在全球的債權人訴求捏合到一起。”一位參與碧桂園境外債重組的投行人士透露。

方案設計的核心是 “差異化償債” 。針對不同風險偏好的債權人，提供現金購回、股票抵債、新債置換等多元選項。

在境外重組方案中，碧桂園設置了不超過4.5億美元的現金回購額度，回購價為面值的12%。同時通過特殊目的信托增發不超過14.6億股普通股，以2.6港元/股的價格用于抵債。

這種 “菜單式”方案 ，最終贏得了96.03%境外債權人的支持，遠超75%的法定通過門檻。控股股東必勝集團將11.48億美元股東貸款全額轉股的舉動，成為方案通過的 “定心丸” ，展現了家族與企業共渡難關的決心。

現實困境

盡管債務重組取得突破，碧桂園的經營基本面仍面臨嚴峻挑戰。2025年上半年財報顯示，公司營收725.7億元，同比下降28.9%。

虧損則擴大至190.78億元，較上年同期的128.42億元進一步惡化。報告期內，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約167.5億元，同比大幅下降。

銷售端的持續承壓，反映了市場需求疲軟與購房者信心不足的現狀。中指研究院數據顯示，2025年上半年，約六成上市房企出現不同程度虧損，部分高杠桿房企面臨債務重組壓力。

碧桂園的財務風險仍然顯著。截至2025年6月底，其總借貸約為2546億元，其中約2224億元為流動負債，而現金總額僅約241億元。

更令人擔憂的是，截至6月底，碧桂園已有約1862億元債務發生違約或交叉違約，包括優先票據、公司債券、可換股債券及銀行和其他借款。獨立核數師在審計報告中明確表示“無法發表結論”，并指出上述事件表明存在重大不確定性，可能對集團持續經營的能力產生重大疑慮。

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戰略調整

債務重組落定的同一天，碧桂園宣布了管理層換防：執掌公司15年的總裁莫斌調任聯席主席，45歲的碧桂園地產集團CEO程光煜接任總裁。

程光煜是碧桂園內部培養的“少壯派”，2007年從清華大學土木工程專業博士畢業后加入公司，從基層工程師逐步晉升至地產集團CEO。他的上任被視為碧桂園從“風險處置”轉向“經營修復”的戰略信號，也標志著公司進入 “工程師治企” 的新階段。

新管理層上任后的首個動作是啟動新一輪組織架構“瘦身”：將13個房產區域合并為10個，裁撤冗余部門，強化區域公司的經營自主權。

程光煜在內部會議上明確，未來將重點推進三項工作：加速保交樓，拓展代管代建、城市更新等輕資產業務，嚴控拿地節奏。

楊惠妍在11月的集團月度管理會議上首次提出 “二次創業” 的概念。她表示：“重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢復正常經營爭取更寬松的空間。”

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行業分化

碧桂園的“渡劫”歷程，是中國房地產行業風險出清與轉型的縮影。當前，房企呈現出明顯的分化態勢。

一方面，恒大已于2025年8月25日正式被港交所取消上市地位。其清盤人報告顯示，截至2025年7月31日，187份債權申報總額約3500億港元，而已變現資產僅20億港元。

另一方面，萬科作為長期被視為行業標桿的企業，如今也站在債務重組與化險轉型的十字路口。

根據萬科2025年三季度報告，公司前三季度凈虧損超280億元。截至三季度末，其一年內到期有息負債1513.9億元，而貨幣資金僅656.8億元，資金缺口超850億元。

2025年11月，萬科發布公告，將召開債權人會議討論“22萬科MTN004”的展期事項，啟動首筆20億元債券展期工作。

部分企業則展現出較強的抗風險能力。濱江集團2025年上半年實現營業收入454.5億元，同比增長87.8%；凈利潤26.9億元，同比增長120%。

濱江集團的策略是長期聚焦杭州市場，2025年上半年杭州一城的銷售貢獻占比達到了77.4%，同時在持續降低負債規模與成本。

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艱難轉型

房地產行業的轉型之路充滿挑戰。中指研究院數據顯示，2025年上半年，上市房企剔除預收賬款后的資產負債率達66.5%，凈負債率大幅上升至171.8%。

行業的短期償債能力指標進一步惡化，現金短債比降至0.88，意味著超半數房企在手現金已無法覆蓋一年內到期債務。

在這一背景下，打造第二增長曲線成為房企的共同選擇。如華潤置地提出要做專、做優、做強、做大經營性不動產業務及資管業務。

龍湖集團則在開發、運營、服務等板塊齊頭并進，未來的增長主要在商業、資管、物管、代建四個經營賽道上。

碧桂園也在加速向“輕資產、低負債”模式轉型。其科技建造板塊已落地智能生產線56條，年產能超過2000萬平方米；代管代建業務已簽約項目128個，覆蓋全國35個城市。

保交樓仍是房企當前的核心任務。截至2025年11月，碧桂園已累計交付180萬套房屋。融創中國近3年多累計交付68.3萬套房屋，2025年下半年預計交付3.91萬套。

政策層面持續給予支持。城市房地產融資協調機制取得積極成效，房地產“白名單”項目擴圍增效，目前審批貸款已超6萬億元，涉及已交付、正在建設的住房超1500萬套。

碧桂園177億美元債務重組的完成不是終點，而是這家企業乃至整個行業艱難轉型的又一個起點。當高杠桿擴張的盛宴散場，“大而不能倒”的幻覺正被市場無情糾正。

編輯：小雨 審核：紅葉