對天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估公司違法出具虛假估價報告的控告

關(guān)于天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司在（2025）津0106民初2283號糾紛評估活動中違法出具虛假評估報告的投訴與控告

被投訴/控告單位：天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼： 91120104718264494H

法定代表人/負(fù)責(zé)人： 馬樂

執(zhí)業(yè)估價師： 吳立國（注冊號：2220140032）、安莎（注冊號：1220200008）

聯(lián)系方式/地址： 天津市南開區(qū)賓水西道與凌賓路交口奧城國際寫字樓A3-505

涉及糾紛： （2025）津0106民初2283號離婚糾紛（天津市紅橋區(qū)法院）

評估對象： 天津市紅橋區(qū)千某花園房產(chǎn)

評估報告編號： 津星房地產(chǎn)（2025）第207號

評估價值時點： 2025年8月18日

報告出具日期：2025年11月3日

報告收到日期：2025年12月11日

投訴與控告事由：

天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司（下稱“星馳公司”）及其注冊房地產(chǎn)估價師吳立國、安莎，在受天津市紅橋區(qū)法院非法委托，對上述經(jīng)生效判決認(rèn)定不屬于夫妻共同財產(chǎn)的房產(chǎn)進(jìn)行司法評估的過程中，存在嚴(yán)重違反《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》等法律法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的行為，涉嫌出具虛假、失實且嚴(yán)重偏離市場價值的評估報告，干擾司法審判，侵害當(dāng)事人合法權(quán)益。具體事實與理由如下：

一、 評估程序嚴(yán)重違法，違反“司法評估”的基本原則

1. 超越評估前提與范圍：本案所涉千某花園房產(chǎn)，已由天津市第一中級法院（2023）津01民終6903號生效民事判決明確認(rèn)定為“無論何種情形均不屬于夫妻共同財產(chǎn)”。星馳公司在接受委托時，未審慎核查該房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)及相關(guān)生效法律文書，對依法不屬于離婚訴訟可分割范圍的結(jié)婚前個人財產(chǎn)進(jìn)行所謂“市場價值評估”，其評估行為本身缺乏合法前提和正當(dāng)目的，評估結(jié)論自然不具備法律上的關(guān)聯(lián)性與必要性，其行為涉嫌違規(guī)承接并開展無效評估業(yè)務(wù)。

2. 評估啟動程序違法性傳導(dǎo)：法院在審理階段對權(quán)屬已決的結(jié)婚前財產(chǎn)啟動評估，程序違法。星馳公司作為專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，對此應(yīng)有基本審查義務(wù)。其未盡審查義務(wù)而徑行評估，構(gòu)成對違法程序的“配合”與“背書”，其出具的評估報告自始存在根本性程序瑕疵。

二、 評估報告內(nèi)容嚴(yán)重失實，構(gòu)成虛假評估

（一）、評估方法應(yīng)用形同虛設(shè)，嚴(yán)重違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：

1、報告聲稱采用“比較法”和“收益法”，但全篇未提供任何具體可比實例（如成交時間、位置、面積、單價、交易情況等），亦未披露任何交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的具體系數(shù)、計算過程及依據(jù)。

2、對于“收益法”，完全未披露選取的可比租賃案例、客觀租金水平、報酬率（資本化率）等關(guān)鍵參數(shù)的取值及詳細(xì)測算過程。

3、該評估報告僅有結(jié)論性數(shù)字，而無支持該結(jié)論的具體分析、測算和數(shù)據(jù)支撐，屬于典型的“空話套話堆砌”，嚴(yán)重違反了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中關(guān)于估價過程應(yīng)“清晰、完整、邏輯嚴(yán)密”的核心要求，估價結(jié)果完全無法驗證，喪失了評估報告應(yīng)有的客觀性、科學(xué)性和可信度。

（二）、評估結(jié)果與真實市場行情嚴(yán)重背離，存在故意高估嫌疑：**

1、根據(jù)投訴人從該小區(qū)正規(guī)、大型房產(chǎn)中介平臺（德祐地產(chǎn)/貝殼找房）獲取的真實成交記錄顯示，在2025年10月至11月期間，千某花園同類房源的實際成交單價約為21,000元/平方米至21,666元/平方米。按估價對象面積140.99平方米計算，合理市場總價約為296萬元至305萬元。

2、星馳公司出具的評估報告給出的單價為26,009元/平方米，總價高達(dá)366.7萬元，顯著高于當(dāng)前真實市場成交價約20%以上。在房地產(chǎn)市場整體不斷下行的背景下，此評估結(jié)果嚴(yán)重虛高，完全脫離市場實際，涉嫌人為操縱或故意出具不實評估。

（三）、關(guān)鍵估價假設(shè)與客觀事實嚴(yán)重不符，導(dǎo)致評估基礎(chǔ)完全失效：

1、市場穩(wěn)定假設(shè)不成立：報告假設(shè)“房地產(chǎn)市場行情在報告期內(nèi)理性發(fā)展，不發(fā)生重大波動”。事實是，自2025年下半年以來，天津乃至全國房地產(chǎn)市場持續(xù)顯著下行，價格波動劇烈，該假設(shè)完全違背基本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實。

2、產(chǎn)權(quán)完整假設(shè)不成立：報告假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)完整。但報告自身引用的查詢結(jié)果顯示，該房產(chǎn)在價值時點已處于法院查封狀態(tài)（查封期限至2026年11月21日）并設(shè)有抵押。報告雖聲明“不考慮查封影響”，但這僅是脫離現(xiàn)實的假設(shè)。在真實的房產(chǎn)交易中，查封和抵押狀態(tài)會嚴(yán)重阻礙交易、大幅增加買方風(fēng)險和法律成本，必然導(dǎo)致其市場價值遠(yuǎn)低于無權(quán)利瑕疵的同類房產(chǎn)。星馳公司以假設(shè)掩蓋重大價值減損因素，評估結(jié)論嚴(yán)重失真。

3、實物狀況假設(shè)缺乏依據(jù)：評估師未進(jìn)入室內(nèi)實地查勘，對房屋內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)、裝修檔次、設(shè)施狀況等決定價值的關(guān)鍵因素一無所知。僅依據(jù)一方當(dāng)事人介紹即假設(shè)為“精裝修”“四室兩廳”，缺乏任何客觀證據(jù)支持，導(dǎo)致實物狀況評估嚴(yán)重失實。

（四）、報告內(nèi)容存在矛盾與低級錯誤：

報告第8頁與第10頁關(guān)于“估價報告有效期”的表述存在前后矛盾，且年份書寫出現(xiàn)錯誤。此等低級錯誤反映出評估機(jī)構(gòu)及估價師工作極不嚴(yán)謹(jǐn)，報告質(zhì)量低劣。

三、 星馳公司及估價師的違法違規(guī)行為

1. 違反《資產(chǎn)評估法》：違反該法第四條（評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)）、第十三條（評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法）、第二十條（評估報告不得存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏）等規(guī)定。

2. 違反《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》：涉嫌違反該辦法第三十一條（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得出具虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的估價報告）等相關(guān)規(guī)定。

3. 違反行業(yè)職業(yè)道德：作為專業(yè)的房地產(chǎn)估價師，吳立國、安莎在執(zhí)業(yè)過程中未能保持應(yīng)有的職業(yè)審慎和獨立性，出具了嚴(yán)重偏離市場、方法空洞、假設(shè)失實的報告，嚴(yán)重違背了誠實信用、勤勉盡責(zé)的職業(yè)道德。

四、 投訴與控告請求

鑒于天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司及其估價師吳立國、安莎的上述行為，已嚴(yán)重違反國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及職業(yè)道德，出具的評估報告虛假、失實，不僅不能作為司法審判的依據(jù)，更嚴(yán)重干擾了司法程序的正常進(jìn)行，侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。現(xiàn)特此向貴主管部門提出正式投訴與控告，懇請依法：

1. 立案調(diào)查：對天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司及其注冊房地產(chǎn)估價師吳立國、安莎在本案評估活動中的違法違規(guī)行為進(jìn)行立案調(diào)查。

2. 認(rèn)定報告無效：依法認(rèn)定其出具的關(guān)于天津市千某花園房產(chǎn)的評估報告（編號：津星房地產(chǎn)（2025）第207號）為虛假、失實報告，不得在任何場合采信。

3. 予以行政處罰：根據(jù)調(diào)查結(jié)果，依據(jù)《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)定，對星馳公司及相關(guān)責(zé)任估價師處以警告、罰款、暫停執(zhí)業(yè)、吊銷執(zhí)業(yè)資格等相應(yīng)的行政處罰，并將其違法行為記入誠信檔案。

4. 通報司法機(jī)關(guān)：將調(diào)查處理結(jié)果通報委托法院（天津市紅橋區(qū)法院），并建議法院在審理中對該評估報告不予采信，并追究相關(guān)干擾司法的責(zé)任。

我們堅信，貴部門能夠依法履職，嚴(yán)肅查處評估行業(yè)的害群之馬，維護(hù)法律法規(guī)的尊嚴(yán)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)的健康有序發(fā)展。

#中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 行業(yè)自律與維權(quán)專業(yè)委員會

#天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 房地產(chǎn)市場監(jiān)管處

#天津市紀(jì)委監(jiān)委駐市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委紀(jì)檢監(jiān)察組 張志遠(yuǎn) 組長

# 天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 王士敏 副主任

#天津市紅橋區(qū)法院 民四庭 成永哲庭長、李波副院長、周宏院長

#天津市第一中級法院 民一庭 康朝、程志巍、楊阿榮法官及王曉燕庭長、劉莉副院長

#天津市高級人民法院 審判管理辦公室、技術(shù)室、督查室