房價(jià)下跌后，財(cái)富蒸發(fā)了多少？

最近幾年房價(jià)下跌，大量中產(chǎn)的財(cái)富直線蒸發(fā)。我想大家都知道最近幾年家庭資產(chǎn)縮水了不少，但是具體多少呢，沒有測算過。今天我以上海家庭為例，來算一算中產(chǎn)家庭們最近幾年財(cái)富蒸發(fā)的數(shù)量。

上海目前大約有860萬套存量住宅，而居民戶數(shù)約為964萬戶，折算下來幾乎是戶均一套的水平。按照近十年二手房交易的套均建面90平米來估算，全市存量住宅總建筑面積大約在7.8億平米左右。

回溯到2021年底至2023年初房價(jià)的高位時(shí)期，上海住宅均價(jià)一度沖高至7.29萬元/平米。以此計(jì)算，那時(shí)整個(gè)上海房子的總市值達(dá)到了驚人的57萬億人民幣。做個(gè)直觀的對(duì)比：在常規(guī)時(shí)期，比如上證指數(shù)處于3000點(diǎn)左右時(shí)，整個(gè)A股的市值也不過70萬億上下。這意味著在巔峰時(shí)刻，僅上海一座城市的房產(chǎn)總市值，就幾乎可以與全中國所有上市公司的市值總和相匹敵。

那段時(shí)期無疑是上海樓市的巔峰，坊間甚至流傳著“賣掉上海，就能買下全中國的上市公司”的說法。然而，形勢(shì)隨后急轉(zhuǎn)直下，截至目前，上海均價(jià)已回落至5.47萬元/平米，相比巔峰時(shí)期下跌了25%。從宏觀視角來看，這意味著上海樓市的市值憑空蒸發(fā)了約14萬億元。

這是一個(gè)什么概念？騰訊市值5.4萬億，阿里2.6萬億，拼多多1.3萬億，小米1萬億，美團(tuán)0.55萬億，京東0.35萬億。上海樓市蒸發(fā)的市值，足以將這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭全部買一遍，甚至還能余出一個(gè)茅臺(tái)的身價(jià)。再看去年上海的GDP為5.4萬億，這幾年的市值縮水，相當(dāng)于整個(gè)上海辛辛苦苦干了三年的產(chǎn)出化為烏有。2023年上海全市居民存款余額為6.02萬億，樓市蒸發(fā)的數(shù)字，幾乎相當(dāng)于把全體居民的存款清空了2.5次。

宏觀數(shù)據(jù)雖然震撼，但個(gè)體往往缺乏實(shí)感，讓我們?cè)賹⒛抗馔断蛭⒂^的家庭層面。在樓市巔峰時(shí)，57萬億的總市值分?jǐn)偟饺?64萬戶家庭，戶均持有房產(chǎn)價(jià)值高達(dá)591萬元。假設(shè)家庭資產(chǎn)的70%沉淀在房產(chǎn)上，那么當(dāng)時(shí)上海每戶家庭的賬面總資產(chǎn)約為845萬元人民幣，折合美元約118萬，妥妥的百萬富翁級(jí)別。在不計(jì)入個(gè)人持有的商辦、廠房等其他資產(chǎn)的情況下，僅憑住宅，上海戶均凈資產(chǎn)在當(dāng)時(shí)就已超過了美國當(dāng)年的平均水平（106萬美元）。

但這僅僅是“紙面富貴”的虛幻泡沫。數(shù)據(jù)顯示，2022年上海人均GDP僅為2.5萬美元，而美國同期是7.6萬美元，美國是上海的三倍。即便不比GDP，單論工資水平，美國也通常是上海的兩到三倍。是樓市泡沫，讓資產(chǎn)上處于劣勢(shì)的上海人，在賬面上追平了那些收入是自身三倍的美國人。

如果當(dāng)時(shí)擁有全球視野的上海人，及時(shí)將手中高估值的泡沫資產(chǎn)置換為海外的硬通貨或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或許真的能實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)2-3倍的實(shí)質(zhì)性跨越。但遺憾的是，如果缺乏這種認(rèn)知，紙面財(cái)富終究只是鏡花水月，終將歸于平淡。

如今房價(jià)已經(jīng)回落25%，那么上海戶均資產(chǎn)下滑多少呢？

591*0.25≈148萬，上海戶均資產(chǎn)已經(jīng)下降了148萬。總資產(chǎn)跌破700萬，戶均Millionaire的現(xiàn)狀落空了。

這里還沒有算一手房，事實(shí)上很多郊區(qū)次新房，在二手市場已經(jīng)跌破了2015年的開盤價(jià)。

以上算的是賬面虧損，如果看實(shí)際發(fā)生的交易，21~23年這三年二手房的成交套數(shù)，是66萬套，對(duì)應(yīng)的是100萬戶左右的上海家庭。也就是說，真實(shí)產(chǎn)生虧損的上海家庭，占比就有15%左右。

巨虧的家庭有15%，如果把時(shí)間線延長，現(xiàn)在上海房價(jià)已經(jīng)跌到2017年，算上資金成本，也就是說2016至2024年買房的家庭都或多或少會(huì)虧一些。這8年上海二手市場累計(jì)成交近二百萬套，占全部存量住宅的近1/4。按一套平均直接影響兩個(gè)家庭計(jì)算，波及近400萬戶，占全市戶數(shù)的40%以上。

我看到有人說，住宅購買群體3/4以上是25-45歲的中青年人口，他們是這個(gè)城市社會(huì)生產(chǎn)、消費(fèi)的中堅(jiān)力量，當(dāng)90后和80后被集體套死，未來的消費(fèi)就好不了，不明白為什么不全力救市？（估計(jì)就是自己被套了）

原因很簡單，如果大量負(fù)債擴(kuò)表印人民幣，在GDP沒有實(shí)際快速增長的情況下，就一定會(huì)產(chǎn)生惡性通貨膨脹，進(jìn)而影響外匯。

房價(jià)如果真的跌了，只要不引發(fā)大規(guī)模壞賬，不把銀行體系拖下水，其實(shí)咬咬牙、熬一熬也就挺過去了。但要是匯率撐不住，那性質(zhì)就完全不一樣了。作為全球制造業(yè)中心，一旦匯率出現(xiàn)大問題，我們的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和國際地位都會(huì)受到嚴(yán)重沖擊，這帶來的連鎖反應(yīng)遠(yuǎn)比房地產(chǎn)調(diào)整要復(fù)雜和危險(xiǎn)得多，絕不是靠“忍一忍”就能解決的。

更加恐怖的是，現(xiàn)在是樓市的底嗎？

最近半年，一線城市進(jìn)入補(bǔ)跌階段，每個(gè)月環(huán)比都會(huì)下降1.5%左右，這個(gè)跌幅比全國平均水平還要更高。

有人認(rèn)為一線城市是“核心資產(chǎn)”，所以和其他城市不同，永遠(yuǎn)不會(huì)跌。但現(xiàn)實(shí)是，這個(gè)世界上根本沒有只漲不跌的東西。所謂核心資產(chǎn)，最多只是跌得比別人晚一些而已。當(dāng)三四線城市房價(jià)普遍腰斬，而一線城市只跌了25%，你就覺得這就是終點(diǎn)了嗎？

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)基本原理叫一價(jià)定律：同樣的商品，在全球不同地方，長期來看價(jià)格應(yīng)當(dāng)趨于一致。如果存在明顯價(jià)差，就會(huì)產(chǎn)生套利空間，吸引資金流動(dòng)，直到價(jià)差被抹平。只不過，套利需要時(shí)間，流動(dòng)性越差的資產(chǎn)，這個(gè)過程越長。問題是，中國的房子真的能和那些人均GDP是自己兩三倍的發(fā)達(dá)國家賣一個(gè)價(jià)嗎？

這個(gè)時(shí)間差，其實(shí)就是留給投資者的窗口期。我從2018年起就建議大家清理三四線城市的房產(chǎn)，2020年開始讓大家拋掉非一線及杭州、成都之外的房子，到了2023年，我的觀點(diǎn)是全中國的房子都要謹(jǐn)慎看待。舉個(gè)例子：一套500萬的房子，如果從2022年持有到現(xiàn)在，可能只剩350萬。

但如果當(dāng)時(shí)賣掉換成了黃金，現(xiàn)在價(jià)值約1000萬；換成A股，大約700萬；換成美股，也能到1000萬；哪怕是買國債，現(xiàn)在也有550萬。無論換成哪種資產(chǎn)，跟死守房產(chǎn)相比，都可能拉開兩倍左右的差距。

高認(rèn)知的人，必須得看懂未來的趨勢(shì)，不然紙面財(cái)富終將是紙面財(cái)富，憑運(yùn)氣得來的終將憑實(shí)力虧回去。