距離樓市底部還有多遠(yuǎn)？

2025年的樓市呈現(xiàn)前低后高的現(xiàn)象，一季度靠著去年9月那波新政的余熱，市場還算穩(wěn)住了，量價(jià)都沒啥大波動。但到了二季度，政策效應(yīng)慢慢退了，市場又開始往下走。全國新房銷量、一線城市二手房價(jià)格這些關(guān)鍵指標(biāo)，跌幅是一月比一月大。

這一輪下行，說白了就是去年9月的救市政策效果用完了，市場又回到了政策刺激前的狀態(tài)。你看全國新房銷售面積的月度走勢，還有一線城市房價(jià)的變化，都能明顯看出來。

如果把時(shí)間拉長看，過去二十多年支撐房地產(chǎn)高速增長的兩大主力——人口紅利和經(jīng)濟(jì)增長，現(xiàn)在都已經(jīng)放慢了腳步。房地產(chǎn)市場也因此告別了高增長階段，進(jìn)入了周期下行的通道。再加上2014年棚改政策，導(dǎo)致2015到2018年房價(jià)漲得太猛，脫離了基本面支撐，所以2021年之后，房價(jià)就開始往合理水平回歸。

2025年的市場走勢，也驗(yàn)證了我之前的判斷：如果沒有新的政策介入，房地產(chǎn)市場會繼續(xù)向理論上的底部靠攏。至于什么時(shí)候是底部？有兩個(gè)重要指標(biāo)：

第一，成交量?，F(xiàn)在成交量基本見底了，下跌空間不大了。我之前分析過，拋出掉投資需求，只看城鎮(zhèn)化帶來的剛需以及改善需求，每年商品住宅銷售面積的底部就是6億平米左右。

第二，成交價(jià)。一線城市的房價(jià)還沒見底，房價(jià)見底的一個(gè)條件是租金回報(bào)率要高于按揭貸款利率?，F(xiàn)在一線城市平均租金回報(bào)率只有1.8%，而最低的按揭利率還在3%左右，說明房價(jià)還有下行壓力。

根據(jù)對中國香港、美國、日本等市場歷史周期的研究，房地產(chǎn)市場的“見底”通常不是某個(gè)具體時(shí)間點(diǎn)，而是一個(gè)分階段的過程。一般來說，會按照“政策底 → 成交量底 → 價(jià)格底”的順序一步步走。

放到咱們國內(nèi)來看——

• 政策底已經(jīng)很明顯了，從2023年8月開始，中央和地方連續(xù)出了好幾輪寬松政策。目前可用的政策空間，其實(shí)不多了，包括25年全年其實(shí)也沒有重磅政策出臺。
• 成交量底在一線城市已經(jīng)有企穩(wěn)的跡象，但放眼全國，整體還是在往下走。
• 價(jià)格底還沒出現(xiàn)——不管看官方統(tǒng)計(jì)的70城房價(jià)指數(shù)，還是民間機(jī)構(gòu)的一線城市二手房數(shù)據(jù)，下跌的趨勢都還沒扭轉(zhuǎn)。
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也就是說，現(xiàn)在只是政策托住了市場，成交量和價(jià)格還在尋底的過程中。特別是房價(jià)，離底部還有一段距離。

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房價(jià)要真正觸底，一般會出現(xiàn)一個(gè)關(guān)鍵信號，就是租金回報(bào)率上升到超過按揭貸款利率和長期國債利率。

咱們看看幾個(gè)例子：

• 香港：2003年房價(jià)見底，之前從高點(diǎn)跌了近70%。那時(shí)候租金回報(bào)率升到了5%–6%，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)2.5%左右的低利率，之后開啟了長達(dá)15年以上的房地產(chǎn)大牛市。再比如最近一輪房價(jià)的回調(diào)中，目前全國也只有香港一個(gè)城市房價(jià)企穩(wěn)了，根本原因在于香港租金回報(bào)率高達(dá)3%以上，已經(jīng)超過了按揭利率。
• 日本：房價(jià)在長期下跌后，2005–2012年期間見底。東京的房價(jià)也從高點(diǎn)跌了70%，租金回報(bào)率升到4%–5%，比當(dāng)時(shí)的長期國債利率高了3–4個(gè)百分點(diǎn)，也比當(dāng)時(shí)約2%的按揭利率高，市場這才真正穩(wěn)住。
• 紐約：次貸危機(jī)后，2012年房價(jià)見底，比最高點(diǎn)跌了25%，其他城市跌了30%–35%。當(dāng)時(shí)紐約的租金回報(bào)率升到4%左右，高于3.5%的按揭利率，也高于3%的長期國債利率。
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現(xiàn)在國內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率，平均只有1.8%，還低于30年期國債利率（2.3%），更低于最低按揭利率（3%），跟最低按揭利率之間還有40%的差距。

好消息是，經(jīng)過這幾年房價(jià)下跌和按揭利率下調(diào)，現(xiàn)在租金回報(bào)率跟按揭利率相比幾年前，確實(shí)有所收窄。比如24年初，那時(shí)候一線城市的住宅租金回報(bào)率只有1.5%左右，按揭貸款利率卻高達(dá)4%左右，兩者的差距比現(xiàn)在大很多。

壞消息是，租金回報(bào)率依舊明顯低于按揭利率。就算未來利率再降，租金也有可能繼續(xù)往下走（按目前的經(jīng)濟(jì)和收入情況，租金大幅上漲顯然不可能），所以房價(jià)可能還有30%–40%的調(diào)整空間，有可能會回到2014年前后的水平。按近三年的平均跌速來算，一線城市房價(jià)要見底，可能還得3年左右。而且現(xiàn)在的跌幅還沒出現(xiàn)收窄的跡象——不管看國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還是民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2025年房價(jià)跌幅還在擴(kuò)大。房價(jià)不太可能跳過“跌幅收窄”這一步，直接在2026年止跌。

隨著房價(jià)不斷下跌，市場的心理預(yù)期也在變?nèi)?。二手房市場上，主動調(diào)低報(bào)價(jià)的業(yè)主比例越來越高，而且調(diào)價(jià)的幅度每個(gè)月都在加大。（可以參考我過去寫的這篇文章：摩根斯坦利：一線城市購房情緒惡化）

現(xiàn)在市場的主要風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)從“成交量萎縮”變成了“房價(jià)持續(xù)下跌”。成交量低對經(jīng)濟(jì)的直接拖累已經(jīng)沒那么明顯了，但房價(jià)如果一直跌，就會通過財(cái)富縮水、預(yù)期變差、抵押品價(jià)值下降這些渠道，可能引發(fā)一個(gè)惡性循環(huán)——價(jià)格越跌，大家越觀望，觀望越多，價(jià)格越跌。

2026年開年，求是就發(fā)表了對房地產(chǎn)行業(yè)的支持文章（參考我的文章：深度解讀：《求是》重磅文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》）。這是一個(gè)信號，所以今年，我希望能夠看到更加重磅的救市政策，比如統(tǒng)一下調(diào)住房交易稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等；進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，可參考2008年時(shí)基準(zhǔn)利率七折；買房退稅，即上海2000年前后曾使用過的按揭貸款抵扣個(gè)人所得稅等。

我的知識星球（譚談財(cái)經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場和社會思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知