解除“三道紅線限制”，房地產大松綁

財聯社發布了重磅消息，他們從多位房企高管那邊得知，目前房地產公司已經不需要上報“三道紅線”的指標了。換句話說，雖然監管沒有發明文規定，但是事實上這個限制房企融資的政策已經被取消了。

所謂三道紅線，就是剔除預收款后的資產負債率不大于70%、凈負債率不高于100%、現金短債比不低于1.0倍。如果房企無法滿足這三點要求，那么融資就會被限制。

大家不要小看限制房企融資這件事，實際上巔峰期很多房企的負債率都在80%以上，完全靠借債過日子。

因為之前房價一直是上漲的，所以房企根本不愁房子賣不出去，因此對于他們來說，盡可能擴大規模，造出更多的房子，就能賺更多錢。那時候房地產根本不像是制造業，更像是金融企業，因為產品（房子）根本不重要，能夠借到更多錢才是發展的關鍵。

所以那段時間，房企挖了很多銀行的人。給這么多錢只需要干一件事，運用自己的人脈關系去搞到更多貸款。不僅是業務員，很多高管都是金融出身的，比如最近暴雷的萬科，我就寫過很多次，走的也是金融路線，最后在房價下跌中暴雷。萬科暴雷的真實原因

2020年三道紅線出臺后，房企融資受限，可以說顛覆了整個行業的生態。那段時間房企融資規模大幅下降，并且融資成本也在提升。

所以說制定政策的都是高人，肯定都是在行業內干了幾十年的人想出的政策，完全可以抓住問題的要害。因為我是金融出身，對金融也比較熟悉，所以我發現對金融行業的限制也是，一個政策直接對一個細分賽道產生重要影響。

當年之所以出臺三道紅線，就是為了限制房企的無序發展。說白了，要讓房企重回制造業，而不是風險巨大的金融業。房企應該做的，應該是想辦法做好產品（造出好房子），而不是借更多錢擴大規模。重資產模式下，順風期能賺得盆滿缽滿，但是一旦逆風，很可能快速破產。

事實上，現在來看，幸好2020年就強制讓房企降低負債。要不然拖到2022年之后房地產全面下滑，那時候高負債房企死得更快。

當然還有另外一個作用，就是由于國內借不到錢（尤其是私企），所以很多房地產企業選擇去海外借錢。當然現在行情不好就還不上了，這幾年以來，中國房地產開發商違約的美元債總計將近5000億美元，只歸還了9.17億美元的本金。如果這些錢都是國內銀行借的，那又是一筆爛賬。

最后說回三道紅線，當這個政策被解除后，房地產行業能夠反轉嗎？房價能夠觸底反彈嗎？

我覺得很難。

現在房價挺不住最根本的原因，在于泡沫太大，租金回報率太低。一線城市只有1.8%，二線城市普遍只有2.5%，這些租金回報率都是偏低的。至于三四線城市，根本沒有談租金回報率的必要，因為人口都是流出的，未來租金根本穩不住。

按照國際成熟房地產市場的經驗，一個國家的一線城市，租金回報率一定要過于本國的長期國債利率，最好高于當地的房貸利率。

對于我們的一線城市來說，租金回報率一定要高于國內的10年期國債利率（1.9%），最好高于房貸利率（3%）。當然，考慮到目前我們房子的持有成本比較低（沒有房地產稅），所以租金回報率能夠稍微降低0.5%~1%，但是有個2%出頭的租金回報率是比較必要的。

但是很可惜，我們的一線城市的租金回報率只有1.8%，這個數字還是偏低的，這也是我判斷目前房價泡沫還未完全清除的原因。

目前我國只有一個城市房價實現了真正的企穩回升，那就是香港。

在25年下半年的時候，香港租金回報率就超過了房貸利率。“巧合”的是，正好從那時候開始，香港房價開始上漲。

所以我教大家判斷房價是否到達底部的簡單方法：要不租金回報率超過貸款利率，要不租金重回上漲區間。

至于其他的政策，比如這次的解除三道紅線限制，比如放開一線限購，比如降低房子的首付比例，都是沒有作用的。

實際上，我認為這次上面解除三道紅線的限制，其主要目的不是為了穩住房價（他們也知道辦不到），更重要的目的其實是救房企，從而實現保交樓。

畢竟資金就是企業的生命線，現在就連萬科都頂不住了，就證明還有非常多的房企都處在破產邊緣。一旦房企破產數量不可控了（換句話說就是爛尾樓不可控了），那給社會和金融系統的穩定帶來的麻煩是難以估量的。

如果讓我們來看政策的效果，那么現在一個直觀的結果就是，房價沒啥大的反應，但是房地產股票倒是炒了一波。

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