市值蒸發超90%退市：金科服務5年港股謝幕，博裕53億成實控人

上市5年多、市值從峰值550億港元縮水至52億港元，金科服務于2026年2月20日正式從港交所退市，成為港股第四家退市物企，而這背后是博裕資本近5年、累計超53億港元的資本投入，最終成為其實際控制人。

2026年2月20日16時，隨著港交所相關公告的生效，金科智慧服務集團股份有限公司（09666.HK）的港股上市歷程正式畫上句號。從2020年11月登陸港交所、獲評“西南物業第一股”，到2026年終止上市，5年多時間里，這家企業經歷了上市后的規模擴張與后續的股權更迭，也成為博裕資本資本運作版圖中的重要一筆。

圖源：金科服務公告

公開信息顯示，金科服務的前身是金科股份旗下物業服務板塊，2020年11月17日在港交所掛牌上市，發行價44.8港元/股，首日市值即突破280億港元；上市后股價最高沖高至85港元（2021年上半年），對應市值超550億港元，市盈率一度超過80倍，與碧桂園服務、綠城服務等企業同處于港股物管板塊市值前列。彼時，作為金科股份“輕重分離”戰略的核心載體，金科服務受到市場關注，其成長性被多家機構提及。

轉折始于原母公司金科股份的流動性危機。2021年下半年，房地產行業進入深度調整期，金科股份深陷流動性困境，為緩解現金流壓力，2021年12月，金科股份將其所持金科服務22.69%的股權轉讓給博裕資本，轉讓金額37.34億港元，每股轉讓價格達26港元。此次交易后，博裕資本成為金科服務第二大股東，彼時市場普遍將其定位為“財務投資者”，視為金科股份“斷臂求生”的助力者。

隨著金科股份債務危機的持續發酵，博裕資本逐步從幕后走向臺前，開啟了對金科服務的控股布局。2022年，博裕資本以12港元/股的價格發起部分要約收購，增持金科服務11.94%的股份，總耗資約9.3億港元，持股比例升至34.63%，正式成為金科服務第一大股東，其角色也從財務投資轉向戰略控股。

2025年，金科服務的股權格局迎來決定性變化。當年3月，金科股份質押給博裕資本的1.08億股金科服務股份，在阿里司法拍賣平臺經三次流拍后，最終由博裕資本以約7.18億港元（折合每股6.67港元）競得。此次司法拍賣完成后，博裕資本對金科服務的持股比例提升至55.91%，正式成為其實際控制人，同時也觸及港交所《收購守則》中“30%—50%股東增持2%以上必須發起強制要約”的規定。截至此時，博裕資本在金科服務身上的累計投入已超過53億港元。

控股之后，博裕資本隨即啟動金科服務的私有化進程。2025年11月18日，金科服務與博裕資本旗下BroadGonggaInvestmentPte.Ltd.聯合發布公告，中金公司代表要約人提出收購全部股份并建議撤銷上市地位的要約，其中基本要約價為每股6.67港元，經提高要約價為每股8.69港元，較當時市價溢價26.49%。該要約附帶兩項核心條件：臨時股東大會通過退市決議案，且要約人獲得不少于90%無利害關系股份的有效接納。

2026年1月16日，相關要約獲得95.56%的無利害關系股東接納，私有化條件全部達成，為2月20日的正式退市奠定基礎。退市前，金科服務股價穩定在8.69港元，對應市值約52億港元，較其2021年上半年創下的歷史最高市值550億港元蒸發超90%；停牌前市盈率不足6倍，據Wind數據顯示，同期A股物企平均市盈率約為12倍。

從經營數據來看，金科服務的基本面仍保持一定韌性。其2025年中期財務數據顯示，上半年公司總收入約為23.34億元，同比下降約3.1%；其中住宅服務收入約17.46億元，占總收入的74.8%，核心業務基礎物業服務收入16.3億元，同比下降約0.5%；上半年毛利約4.57億元，同比下降8.4%，凈利潤約7230萬元，擁有人應占凈利潤約6500萬元。截至2025年年中，公司現金及流動性資產達26.512億元，全國管理面積保持在約2.19億平方米，同時仍有未使用的上市募集資金14.79億港元。

對于此次私有化退市，金科服務方面曾表示，私有化將使要約人和公司得以推行以長期增長和價值創造為導向的戰略決策，免受上市公司固有的市場預期和股價波動的壓力，同時減輕維持上市地位帶來的行政和合規負擔，使管理層能將時間和財務資源集中于核心業務。據相關機構分析，博裕資本推動金科服務退市，與當前港股物管板塊估值低迷、金科服務上市平臺融資及品牌效能變化相關，退市后其可減少公眾股東相關約束，優化資產與業務調整效率。

值得注意的是，金科服務并非港股物管板塊個例。截至目前，其已成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之后，第四家從港交所退市的物業企業。梳理四家企業退市背景可見，其退市均涉及原母公司經營狀況、自身業績表現、港股物管板塊估值環境等相關因素，反映出房地產行業深度調整背景下，物管板塊正經歷轉型調整與格局分化。

5年港股路，從市值高點到終止上市，金科服務的退市是行業周期與資本運作共同作用的結果，博裕資本近5年的持續布局，為這家物企的后續發展明確了新的方向，其獨立發展路徑仍有待市場進一步檢驗。