綠城在北外灘，把豪宅卷到了新高度

文/上海進深 嚴明會

越貴的房子，越怕第一次亮相不夠完美。

歷經數月打磨，綠城潮鳴外灘把實景開放日定在正月初十這天，一次性亮出實景示范區、樣板間和會所。

論兌現力，綠城中國這些年幾乎沒讓人失望過。

潮鳴外灘一亮相，氣場先壓人：約12米挑高門廳、68米寬幅拱形門頭，一盞由300萬顆水晶手工拼成的巨型吊燈懸在中央，鱗光溢彩。

不僅用材質堆豪華感，更用尺度做壓迫感。

潮鳴外灘沒有復制徐匯項目的套路，沒有再做下沉庭院，而是給這塊地重新定制了一套“向上生長”的空間邏輯。

約2300㎡的Symphony會所全部落于地面層，采光通透，視野直接打開，可以看到三件套天際線以及東方明珠。

產品端也同步釋放。建面190–310㎡全系大平層，總量194套。

首開將推1#、2#、4#，首開戶型為建面約200㎡4房、240㎡4房、310㎡4房，大概44套房源，預計三月下旬入市。

華東換帥

1月初，綠城中國華東區域總經理賴圣場卸任，職務由原浙江區域副總經理兼浙南片區總經理潘思遠接任。

這個名字在行業里不算高調，但戰績很硬。

他畢業于劍橋大學，2021年加入綠城后，他最亮眼的一役是在義烏操盤鳳起潮鳴，325組客戶搶88套房源，八開八捷，兩個月賣35億，總銷售額約60億，單盤一度扛起區域半年近六成業績。

另一個項目鳳棲逸廬，在市場回調期仍做到6個月破30億。

潮鳴外灘，是他接任后的第一場上海戰役。

放在當下市場環境看，這個開局難度并不低。

上海樓市已經從普漲階段進入分化階段，改善客群越來越挑剔，決策周期越來越長。

高端盤不再靠熱度成交，而要靠說服力成交。

對一個新任操盤者來說，這種項目既是機會，也是壓力測試。

入市剎車

潮鳴外灘的初始節奏非常快。

2025年7月25日，上海第六輪土拍，綠城以64.72億元總價、46.33%溢價率拿下北外灘核心地塊。

四天后，設計方案直接公示。從拿地簽約到方案官宣，僅一個工作日，刷新虹口區紀錄。

能做到這種推進速度，意味著產品方向、指標測算、報規條件，在落錘之前就已經全部推演完成。

但真正進入市場階段，它卻突然慢了下來。

按照最初口徑，這個項目原計劃在去年12月開放樣板間，甚至嘗試首開，后來卻被推遲。有說法稱樣板間曾短暫開放，但因細節未達內部標準被叫停；也有判斷認為，蓄客量未達預期。

原因或許疊加，綠城選擇主動降速。

因為這塊地，本身就不允許失敗。

先看成本，成交樓板價126577元/㎡，疊加2%人才房及配建因素，可售樓板價接近14萬/㎡。

在此基礎上推算，未來售價想要實現合理利潤，大概率要接近19萬/㎡；如果只求保本，價格也需要逼近17萬/㎡。

再看競爭環境。

如果潮鳴外灘更早開盤，它在北外灘高端市場的稀缺性還可以講故事。但現在，周邊潛在競品陸續浮出水面，景觀更好、成本更低、面積段相近的項目正在預熱，還有傳統豪宅板塊后續供應蓄勢待發。

而頂端市場，從來不是拼速度的賽道。

去年四季度，北外灘供應明顯增加，新房去化普遍承壓。多個項目認購表現都不算輕松，數據層面已經說明，高端購買力并沒有明顯擴容。

市場容量沒變，但供給在變多。

在這種環境下，越貴的產品，越不能著急。

潮鳴東方需要同時解決三件事：

價格說服力、稀缺性敘事、時間窗口。

任何一項沒踩準，都會影響整體去化曲線。

潮鳴外灘背負的，不僅是一個地塊的利潤目標，更是綠城在上海高端市場的話語權延續。

對綠城來說，這場仗可以晚打，但不能打輸。