“神秘”本土房企出資，綠城“操盤”，海南高速上百畝土地將被盤活

海南西部重鎮——儋州市那大城區。陳標志/攝

對于海南高速而言，這次合作的意義不止于盤活幾塊土地。

中房報記者 陳標志 海南儋州報道

海南高速旗下停滯近10年的房地產開發用地將被盤活。

3月3日，海南高速公路股份有限公司（以下簡稱“海南高速”）發布公告，其全資子公司海南儋州東坡雅居置業有限公司（以下簡稱“東坡雅居公司”）名下B-03-08等6宗地塊的公開招商合作落下帷幕，海南譽銀匯投資有限公司（以下簡稱“海南譽銀匯”）與綠城房地產建設管理集團有限公司（以下簡稱“綠城建設”）組成聯合體，以6.09億元價格成功拿下。

這一占地442畝的地塊位于海南省儋州市那大城北片區，南臨國盛路，北靠寶島路，與文化廣場隔路相望，周邊學校、銀行、商超一應俱全，地理位置堪稱“C位”，已經停滯近10年（詳見本報《掛牌手持500畝土地全資子公司，海南一上市企業放棄地產？》等系列報道）。

目前，在各方努力下，這片沉寂已久的土地迎來新生。

近千畝大盤的起伏命運

招商合作地塊所在位置。（圖片來源：海南產權交易所公告）

時間撥回到2009年。

當年10月，東坡雅居公司正式成立，系儋州市城投旗下子公司，主要對應的資產為儋州市那大城北新區面積為938.7畝土地使用權。僅僅兩個月后，海南高速（000886.SZ）在一場拍賣會上便以超3億元價格競得該公司100%股權，一舉拿下這一近千畝大盤土地使用權。

這在當時被視為海南高速正式進軍海南西部房地產“價值洼地”——儋州房地產市場的標志性動作。

2011年1月，總投資超30億元的“東坡雅居”大型社區項目正式動工。按照規劃，這里將建成集高檔酒店、商務寫字樓、商業街、住宅于一體的綜合性社區，總用地面積938畝，建筑面積近百萬平方米。

無論對于海南高速還是東坡雅居公司而言，彼時的藍圖，不可謂不宏大。

然而，2015年，因海南本地房地產市場持續低迷，加上項目開發節奏過慢等問題，東坡雅居一期項目被迫停工。截至當年12月，項目累計投資約3.87億元，公司不得不計提存貨跌價準備約1.68億元。

此后幾年，這一塊地經歷了當地政府3次回購（累計收回約312畝）、規劃指標調整、閑置土地調查等一系列波折。

2019年，東坡雅居公司與儋州市自然資源和規劃局簽訂補充協議，重新約定動工開發期限，土地被無償收回的風險才得以消除。但項目重啟，始終未有實質性推進。

從“賣股權”到“引合作”

2025年，海南高速開始著手盤活這筆沉寂已久的資產。

當年2月和4月，公司兩次通過海南產權交易所公開掛牌轉讓東坡雅居公司100%股權，掛牌價格從超3.8億元降至3.4億余元，均因市場持續下行流拍。

流拍之后怎么辦？海南高速選擇了另一條路——不轉讓公司股權，而是開發“找搭檔”。

2026年1月9日，海南高速董事會審議通過招商合作議案，同意東坡雅居公司將其名下的B-03-08等6宗地塊及地上建筑物，進行公開掛牌招商合作。通過招商合作引入合作方負責后續資金投入和開發運營，海南高速以土地入股，享有成本優先提取權和項目監督權，但不承擔后續開發資金。

這是一種典型的“你出錢，我出地”的輕資產合作模式。

1月12日，6宗地塊在海南產權交易所首次掛牌招商合作，起始價為6.76億元。掛牌期滿，無人問津。2月9日，二次掛牌啟動，價格下調10%至6.09億元。

這一次，終于等來了意向方——海南譽銀匯與綠城建設組成的聯合體報名參與。3月2日，聯合體通過網絡競價方式確定為最終合作方，成交價即為掛牌底價6.09億元。

6宗地塊總面積約29.47萬平方米（折合約442畝），位于儋州市那大鎮國盛路北側，地理位置優越，交通通達性良好。前述地塊周邊3公里范圍內，學校、銀行、商業廣場、醫療資源一應俱全。

記者了解到，從地塊構成來看，6宗地塊中，有5宗地塊為“城鎮住宅用地”（其中一宗為“商住混合用地”），大多數地塊為空地；另一宗地塊為“商業商務混合用地”。

這6宗地塊容積率在1.1~1.8之間，屬于低密度的舒適型配置。地上已有部分建筑，主要是2012年開工的一期工程，包括別墅和商業樓，但均未完工。

這次中標的聯合體由兩家企業組成，分別是在當地剛成立不久的房企海南譽銀匯和成熟代建“操盤手”綠城建設。

記者通過公開渠道查詢到，海南譽銀匯成立于2025年9月，注冊資本6000萬元，經營范圍包括房地產開發經營、建筑工程施工等。作為本次合作的“金主”（投資方/牽頭方），它將負責籌措項目后續開發所需的全部資金。

綠城建設則是房地產代建領域成熟的“操盤手”。作為本次合作的委托管理方，綠城建設將負責項目的開發管理，并輸出品牌。

在合作方面，三方企業進行了約定：海南高速作為土地提供方，優先保本；合作方作為資金和操盤方，承擔開發風險，最終按投入比例分享收益。

第一步：合作方先投資，首期投資款不低于5000萬元，合同簽訂后30日內打入共管賬戶。后續投資款根據項目進度分期支付，若資金不夠，合作方負責補足。

第二步：銷售回款優先還本。項目取得預售證后，第一年銷售回款的30%歸海南高速（用于回收土地成本），剩余70%用于工程建設；第二年起，海南高速的提取比例提高到40%。這些用于工程建設的錢，視同合作方返投，計入合作方投資額。

第三步：清盤后利潤分成。項目按6個地塊分別清算，稅后收益按雙方投入比例分配。

第四步：10年為期，兜底保障。合作期限10年（含開發建設及銷售周期），期滿若未銷售完畢，海南高速投入成本還沒收回，合作方要直接補足差額。

對于海南高速而言，這次合作的意義不止于盤活幾塊土地。

2024年以來，海南高速明確提出“回歸主業、轉型發展”的戰略方向，聚焦交通主業、數字經濟、低空經濟等新賽道。地產板塊的定位，也從“主營業務”逐步轉向“存量優化”。

有機構統計數據顯示，海南高速的土地儲備已從2019年的114.78萬平方米，降至2025年中報的42.06萬平方米。此次東坡雅居442畝地塊引入合作方開發，意味著公司既不用投入巨額資金承擔開發風險，又能通過優先成本提取和收益分成獲得穩定回報，可謂一舉兩得。