2026年政府工作報告：不動產行業發展四維解讀｜聚焦兩會

3月5日上午，第十四屆全國人民代表大會第四次會議召開，國務院總理李強向大會作政府工作報告。在宏觀政策定調整體趨于積極、協同的背景下，房地產發展新模式正步入實質性的制度落地期。清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心梳理了政府工作報告中有關不動產及房地產的相關部署，從宏觀政策、住房市場、城市更新、商業不動產四個維度帶來解讀。

宏觀政策：政策協同與制度落地

報告原文：

“實施更加積極有為的宏觀政策，增強政策前瞻性針對性協同性，持續擴大內需、優化供給，做優增量、盤活存量……持續防范化解重點領域風險，著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期。”

“加大逆周期和跨周期調節力度，切實提升宏觀經濟治理效能。繼續實施更加積極的財政政策。繼續實施適度寬松的貨幣政策。增強宏觀政策取向一致性和有效性，將各類經濟政策和非經濟政策、存量政策和增量政策納入宏觀政策取向一致性評估，使各類政策措施同向發力、形成合力。”

“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。”

中心解讀:

從宏觀政策的定調來看，政府工作報告顯示出房地產發展新模式的構建正從前期規劃向具體制度落地轉向。在房地產處于深度調整與轉型周期的當下，化解行業風險必須與穩就業、穩企業、穩市場、穩預期等宏觀目標全方位深度結合， 亟需增強各類政策的系統協同。

（1）推進基礎制度實質性落地。關于房地產發展新模式，報告明確“深入推進基礎制度和配套政策建設”。經過多年的概念性探索，下一階段的重心將切實聚焦于土地、財稅等底層制度與配套政策的具體改革。

（2）強化宏觀政策多維協同。報告突出了宏觀調控的“前瞻性、針對性、協同性”，將防范化解行業風險與多項宏觀穩定目標統籌考量。各類經濟與非經濟政策被納入一致性評估，只有形成系統性的政策合力，才能在下行周期中有效筑底，進而穩定市場與社會預期。

住房市場：精準支持與長效運營

報告原文:

“著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務違約風險。”

“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。”

中心解讀:

在住房市場層面，政策重心全面轉向“去庫存”與“優供給”。從需求端的精準支持到供給端的品質提升，行業核心邏輯逐漸從前端的開發建設，系統性地向資產運營與長效服務深化。

（1）統籌人口戰略精準發力。政府工作報告首次將“初婚初育”與“多子女家庭”并列納入住房保障范疇。信貸、公積金等支持政策趨向結構化與精準化，旨在通過住房政策維度優化，直接配合國家生育鼓勵戰略的落地實施。

（2）轉向長效運營與服務供給。在“好房子”的建設標準中，報告明確加入了“房屋品質提升工程”與“物業服務質量提升行動”。不動產行業的核心競爭力正加速向長效社區運營與高質量綜合服務傾斜。

城市更新：全業態盤活與有效市場

報告原文:

“高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。加強城市基礎設施生命線安全工程建設，提升高層建筑火災防范和救援能力。”

“聚焦新質生產力、新型城鎮化、人的全面發展等重點領域，增強市場主導的有效投資增長動力，提高民生類政府投資比重。今年擬安排中央預算內投資7550億元，安排8000億元超長期特別國債資金用于‘兩重’建設。發行新型政策性金融工具8000億元，帶動更多社會資本參與投資。完善民營企業參與重大項目建設長效機制……有效激發民間投資活力。”

“優化債務監測考核指標，構建統一的政府債務管理長效機制。”

中心解讀:

在“內涵式發展”的戰略指引下，城市更新構成了統籌盤活存量資產的核心路徑，同時也是發揮“有為政府與有效市場”合力攻堅民生工程的重要陣地。

（1）統籌盤活全業態存量資產。城市更新是實現存量盤活的關鍵抓手。無論是城中村、老舊小區，還是存量商品房、閑置土地與低效商業不動產，都可以通過城市更新機制實現物理空間與經濟價值的二次分配。

（2）長效機制打通政府引導路徑。通過債務管理、新型政策性金融工具及考核指標優化等長效機制，打通政府在城市更新中的引導路徑。針對城市更新項目中地下管網等公共屬性部分，由政府資金承擔基礎性支出以優化項目整體商業平衡，進而吸引社會資本的長效參與。

商業不動產：拓寬股權融資與擁抱新業態

報告原文:

“建設創新型產業社區、商務社區，推動城市治理智慧化精細化，建設現代化人民城市。”“清理消費領域不合理限制措施，釋放文旅、賽事、康養等領域消費潛力。”

“持續深化資本市場投融資綜合改革，進一步健全中長期資金入市機制，完善投資者保護制度，拓展私募股權和創投基金退出渠道，提高直接融資、股權融資比重。”

“深化外商投資促進體制機制改革，保障外資企業國民待遇。”

中心解讀:

在新型城鎮化與金融高水平開放的驅動下，商業不動產正經歷空間形態與資本結構的深度重塑。拓寬融資渠道與擁抱新型業態，成為該領域長效發展的核心方向。

（1）拓寬股權融資與外資渠道。政府工作報告強調要持續深化資本市場投融資綜合改革，通過拓寬股權退出渠道提升股權融資比重，加快構建“PERE-機構間REITs-公募REITs”的多元化金融生態。此外，健全中長期資金入市機制與深化外資體制改革的同步推進，將從內外雙向激發大宗交易市場活力，有效釋放存量資產的投資潛力。

（2）培育多樣化新型空間業態。政府工作報告提出建設“產業社區、商務社區”，反映出傳統單一功能樓宇正向融合交互的復合業態轉型。報告提出釋放文旅、康養等服務消費潛力與建設數字基礎設施。期待2026年更多酒店、養老、數據中心等新興資產能夠借助REITs機制實現有效盤活，開創存量商業不動產的高質量發展新格局。

來源丨道口不動產觀察

編輯 | 蘭銀帆

審核丨秦婷

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