樓市真的爆發(fā)了？話還不能說得太早

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作者|深水財經(jīng)社 何離

“售樓處被擠爆”“中介忙到腳不沾地”“筍盤秒沒、業(yè)主反價”……

進入2026年3月，打開手機財經(jīng)版面、刷到房產(chǎn)中介的朋友圈，鋪天蓋地都是樓市“小陽春”爆發(fā)的消息，“樓市回暖”“全面復蘇”的聲音不絕于耳，甚至有網(wǎng)友調(diào)侃：“前陣子還在勸人別買房，現(xiàn)在連看房都要排隊了。”

樓市真的是徹底“起死回生”了嗎？

撥開媒體渲染的火爆迷霧，翻看官方發(fā)布的核心數(shù)據(jù)，對比往年同期的真實表現(xiàn)，我們會發(fā)現(xiàn)：這場看似轟轟烈烈的“小陽春”，力度似乎并不如我們想象那么強。

尤其是除了北京、上海兩大一線城市外，廣州、成都、南京等重點核心城市，今年前兩個月的成交數(shù)據(jù)其實比去年同期還要下滑。

畢竟，三四月份歷來都是全年樓市成交的“黃金窗口期”，春節(jié)后積壓的需求集中釋放、房企集中推盤、政策密集發(fā)力，月度環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅上漲本就是常態(tài)。

判斷樓市是否真的復蘇，不能只被短期的熱鬧沖昏頭腦，更要理性審視支撐樓市復蘇的底層邏輯。

金三銀四的成色如何，才是檢驗樓市復蘇持續(xù)性的關鍵標尺。

刷屏的“火爆”，到底有多熱鬧？

近期的樓市熱度，確實肉眼可見，各類權威媒體和機構(gòu)的數(shù)據(jù)，都在印證著這場“小陽春”的到來。

重慶市住建委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，全市房地產(chǎn)實現(xiàn)“開門紅”，春節(jié)后商品住房成交量同比增長7.27%，成交價格同比增長0.3%。

在北京，據(jù)《新京報》3月4日報道，2026年1—2月，北京市二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬套，高出近十年同期平均網(wǎng)簽規(guī)模（2.1萬套）兩千余套。

即便2月受9天春節(jié)長假影響，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降46.1%至8130套，但橫向?qū)Ρ葰v史數(shù)據(jù)，這一成交量仍優(yōu)于2024年（6332套）和2022年（8260套）的春節(jié)月份。

上海的表現(xiàn)同樣亮眼，據(jù)中原房產(chǎn)監(jiān)測，3月7日上海二手房單日成交1324套，創(chuàng)2026年年內(nèi)新高，時隔315天再次突破1300套大關，3月前8天累計成交超6700套，新政發(fā)力后，周末成交直接翻倍，核心區(qū)改善型房源供需緊張，議價空間持續(xù)收窄。

除了北上，廣州、成都、南京的“熱度”也被反復提及。

廣州方面，據(jù)《新快報》報道，3月以來，廣州二手房單日網(wǎng)簽穩(wěn)定在400套以上，貝殼單平臺一個周末就能賣出近1000套房。

成都則延續(xù)了成交規(guī)模全國領先的態(tài)勢，據(jù)環(huán)球網(wǎng)報道，2026年前2月成都新房成交113.3萬㎡，斷層拿下全國50城第一，二手房成交也同步爆發(fā)，3月前7日二手房成交超4000套，日均570+套。

南京的熱度更是堪稱“長三角標桿”。

據(jù)網(wǎng)易新聞報道，3月8日南京二手房成交402套，創(chuàng)近一年單日新高，3月2—8日一周成交1486套，環(huán)比上周上漲70.4%，近3個月二手房漲幅達16.4%，三項漲幅指標位居全國第一，貝殼簽約中心滿座，業(yè)主反價、惜售現(xiàn)象增多。

央行數(shù)據(jù)顯示，本輪政策組合拳覆蓋全國超百城，限制性政策全面優(yōu)化，市場預期已從悲觀轉(zhuǎn)向穩(wěn)定。

一時間，仿佛所有人都在說“樓市回來了”，但當我們褪去媒體的“濾鏡”，用同比數(shù)據(jù)這把“標尺”去衡量，就會發(fā)現(xiàn)，這場火爆背后，藏著不少“水分”。

同比仍然下滑，暴露復蘇“虛火”

判斷樓市是否真的復蘇，最關鍵的指標不是“環(huán)比漲了多少”，而是“同比怎么樣”。

畢竟，環(huán)比數(shù)據(jù)受季節(jié)性因素影響極大——2月份受春節(jié)假期影響，成交本就處于全年低位，3月份春節(jié)結(jié)束，積壓的需求集中釋放，環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲是正常現(xiàn)象，不能因此就判定“樓市爆發(fā)”。

而從同比數(shù)據(jù)來看，除了北京、上海兩大一線城市實現(xiàn)同比增長外，廣州、成都、南京這三個被媒體反復報道“火爆”的核心城市，今年前兩個月的二手房成交數(shù)據(jù)，其實比去年同期還要下滑，所謂的“小陽春”，更多是“矮子里拔將軍”的短期反彈。

由于今年和去年春節(jié)時間錯位影響，我們以一二月份合計成交量來分析會更加科學。

我們先來看廣州。據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局官方數(shù)據(jù)顯示，2026年1—2月，廣州二手住宅累計網(wǎng)簽14479套，而2025年同期，這一數(shù)據(jù)為16327套，今年前兩個月同比下降11.26%。

盡管廣州官方強調(diào)，2026年2月的成交量仍為近五年同期次高水平，但不可否認的是，無論是單月還是累計，今年前兩個月的成交表現(xiàn)，都不及去年同期。

再來看看成都。據(jù)成都住建公開信息，2026年1—2月，成都二手房共成交超3.03萬套，而2025年同期，該口徑下的成交數(shù)據(jù)為超3.47萬套，今年同期比去年少了約4400套，同比下滑12.7%。

即便成都前兩個月的成交規(guī)模位居全國重點城市前列，克而瑞數(shù)據(jù)顯示其1—2月成交面積323.6萬平方米，同比增長18%，但這一面積增長更多是因為套均面積上升，而非成交套數(shù)的真實增長，市場熱度并未達到去年同期水平。

南京的情況同樣不容樂觀。據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年1月南京二手房成交7407套，2月成交5051套，1—2月合計成交12458套；而2025年1月南京二手房成交7847套，2月成交5401套，1—2月合計13248套，今年前兩個月成交量比2025年同期少了790套，同比小幅下降5.96%。

盡管南京3月上旬的成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長，單日成交創(chuàng)近一年新高，但前兩個月的同比下滑，足以說明市場復蘇的基礎并不牢固，短期的火爆更多是政策刺激和需求積壓后的集中釋放，而非市場內(nèi)生動力的體現(xiàn)。

為什么會出現(xiàn)“環(huán)比火爆、同比下滑”的反差？核心原因有兩個。

一是去年同期的基數(shù)并不低，2025年1—2月，國內(nèi)樓市正處于低基數(shù)復蘇階段，廣州、成都、南京等城市的成交已經(jīng)出現(xiàn)一輪反彈，今年同期要實現(xiàn)同比增長，難度本身就較大；

二是今年的“火爆”更多是“政策驅(qū)動”，而非“需求驅(qū)動”，隨著首套房利率下調(diào)、首付比例降低、換房退稅等政策的落地，一部分觀望已久的剛需和改善需求集中入場，帶動了短期成交上漲。

更值得注意的是，這三個城市的二手房存量壓力依然巨大，進一步制約了復蘇的持續(xù)性。

據(jù)貝殼、克而瑞、南京官方平臺等權威口徑數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，廣州貝殼平臺二手房掛牌約14萬套，去化周期15個月；成都貝殼平臺掛牌25.9萬套，去化周期13.6個月；南京官方平臺掛牌13.23萬套，貝殼平臺掛牌14.4萬套，去化周期18個月，而合理的去化周期僅為6—12個月，三城的供給壓力依然嚴重過剩。

金三銀四，即將檢驗復蘇成色

對于樓市而言，三四月份歷來都是全年成交的“黃金期”，素有“金三銀四”之稱。

一方面，春節(jié)后返鄉(xiāng)人員回流，剛需和改善需求集中釋放；另一方面，房企會集中推盤，加大營銷力度，政策端也會適時加碼，帶動市場熱度上升。

因此，3月份的環(huán)比上漲，其實是樓市的“季節(jié)性常態(tài)”，不能作為判斷復蘇的核心依據(jù)。

真正能檢驗樓市復蘇持續(xù)性的，是今年金三銀四的成交表現(xiàn)，尤其是與往年同期的對比——如果3—4月的成交不僅環(huán)比上漲，還能實現(xiàn)同比正增長，并且價格能夠穩(wěn)步企穩(wěn)，那么才能說明樓市的復蘇具備持續(xù)性。

反之，如果只是環(huán)比上漲、同比依然下滑，或者價格出現(xiàn)反復，那么這場“小陽春”很可能只是“曇花一現(xiàn)”，難以改變樓市筑底的大趨勢。

從目前的情況來看，金三銀四的“成色”，仍存在諸多不確定性，主要受制于三個核心因素。

第一個因素，是需求的可持續(xù)性。當前的成交火爆，主要是積壓需求的集中釋放，這部分需求釋放完畢后，后續(xù)的新增需求能否跟上，是關鍵。而新增需求的釋放，核心取決于居民收入預期和就業(yè)形勢。。

第二個因素，是庫存壓力的制約。正如前文所述，廣州、成都、南京等核心城市的二手房存量依然處于歷史高位，去化周期遠超合理區(qū)間，供給過剩的格局并未改變。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2026年2月全國百城二手房掛牌量達238.15萬套，雖環(huán)比下降5.62%，但同比僅微降0.02%，仍處于歷史高位。

龐大的存量房源，會持續(xù)壓制房價上漲，即便短期成交上漲，業(yè)主也難以普遍反價。

第三個因素，是政策的邊際效應遞減。自2025年底以來，樓市政策持續(xù)寬松，首套房利率、首付比例、換房退稅等政策已經(jīng)基本落地，后續(xù)進一步加碼的空間有限。

此外，市場分化的格局也會進一步影響金三銀四的成色。從目前的情況來看，無論是北京、上海，還是廣州、成都、南京，樓市的火爆都集中在核心區(qū)、次新房，而遠郊、老破小等房源，依然面臨成交低迷、價格下行的壓力。

以南京為例，主城鼓樓、建鄴等區(qū)域的次新房一房難求，而遠郊溧水、高淳等區(qū)域的二手房成交依然冷清；成都核心區(qū)錦江、武侯因新房庫存不足，二手房需求相對堅挺，而郊區(qū)新城成交回落更明顯，呈現(xiàn)“核心穩(wěn)、外圍弱”的K型分化。

這種分化格局，意味著即便金三銀四整體成交有所上漲，也只是結(jié)構(gòu)性的火爆，而很難出現(xiàn)全面復蘇。

從目前的情況來看，答案顯然是否定的。短期的“小陽春”值得期待，但真正的復蘇，還需要時間的檢驗。

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