節(jié)后房價(jià)“爆了”？

節(jié)后網(wǎng)上鋪天蓋地京樓爆了，漲了，沒房子了。那到底是不是這樣呢，今天先看看通州的房價(jià)。

要找咱就找一個(gè)區(qū)域標(biāo)桿小區(qū)，因?yàn)檫@類房子位于板塊內(nèi)發(fā)展較好的核心地段，物業(yè)，品質(zhì)，戶型等都算是佼佼者，在市場上行時(shí)期，保值能力強(qiáng)，下行時(shí)期不缺流通，所以比較有說服力。

我找的小區(qū)叫K2玉蘭灣，位于通州梨園板塊，區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)桿社區(qū)，25年春節(jié)前我曾經(jīng)跟大家分享，這個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)成交非常活躍，價(jià)格出現(xiàn)上漲，91平2居從新政前的420-430萬，年底直接干到了460萬左右，但掛牌較多，在那時(shí)通州還有很多小區(qū)成交價(jià)平穩(wěn)，甚至沒漲，所以節(jié)后要小心追高及成交量不能持續(xù)帶來的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。后來發(fā)生的事兒大家想必也知道了，25年節(jié)后玉蘭灣的二手房價(jià)格走勢直接呈現(xiàn)調(diào)頭行情。

而25年3月該小區(qū)低樓層成交價(jià)回落至435萬，單價(jià)47200，26年3月92平次頂層成交價(jià)363萬，單價(jià)39300，今年節(jié)前高樓層356萬，12月新政前去年中樓層327萬。所以得出的結(jié)論是，今年春節(jié)前后玉蘭灣價(jià)格相對穩(wěn)定，跟去年新政前比略有上漲，但比去年便宜了100萬左右，顯然，通州這個(gè)標(biāo)桿小區(qū)到目前為止價(jià)格并沒有爆，2居掛牌15套確實(shí)比去年同期少，掛牌價(jià)格（純南380萬）也確實(shí)明顯高于363萬的近期成交價(jià)，但有12套非東西向2居在售，不乏一些中高樓層房源，也說明小區(qū)并不是存量賣空了，以及無優(yōu)質(zhì)房源在售。

這一年玉蘭灣二手房價(jià)格單價(jià)便宜了8000-10000元/平，而去年年初梨園入市了一個(gè)四代住宅新盤云璟攬閱，一期開盤價(jià)58000，目前網(wǎng)簽價(jià)54000-55000，這還不算折扣的價(jià)格。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，新房二手房價(jià)格是同向變化的，新房變二手的周期更長，所以大概率會(huì)跟二手房的價(jià)格趨勢走，但降幅會(huì)滯后體現(xiàn)。所以就可以解釋為什么很多人認(rèn)為新房比二手房保值，降幅低了，因?yàn)閺哪阗I房到下本交易，它呈現(xiàn)自己的真實(shí)市場價(jià)值會(huì)滯后2-3年，如果在這2-3年內(nèi)，市場穩(wěn)住了，房價(jià)反彈了，那恭喜你新房是保值的，所以想知道自己買的新房保不保值很簡單，就是從你買入價(jià)格算起，看看現(xiàn)在1年2年過去了，周邊新一點(diǎn)的二手商品房價(jià)格漲了或跌了多少，就能得出你房子現(xiàn)在的預(yù)估價(jià)。

說完二手房，再來說說新房，還是通州這個(gè)板塊，節(jié)后回來，有個(gè)新房售樓處樣板間得排隊(duì)看了，這個(gè)盤不在東西城，也不在海淀，更不在郊區(qū)流通王者大昌平，而是在佳爺口中“腳底下都是金子”的通州。

這個(gè)位于八通線九棵樹，中海開發(fā)的四代宅，產(chǎn)品也再繼續(xù)升級，75平小三居開始卷舒適度了，120平4居做到了99%的得房率，最關(guān)鍵的是國際金價(jià)一漲在漲，通州的金價(jià)，不，是房價(jià)，開始“倒車接人”了，對購房人更加友好了。

踩盤了解到，項(xiàng)目還沒開盤，目前的中位數(shù)報(bào)價(jià)是51000-55000，折后出現(xiàn)了單價(jià)4萬+的房子，戶型樓層不同價(jià)格還會(huì)有差異。

這個(gè)價(jià)格去拿同板塊的新房對比，倒是挺“爆”的，畢竟通州的核心地段梨園九棵樹，新房得房率又多了5-10%，一年的時(shí)間新房單價(jià)從55000-58000，來到了5萬出頭的價(jià)格。

玖樹滿和，我認(rèn)為賣的不會(huì)太差，不是因?yàn)槭蹣翘幣抨?duì)看樣板間，也不是因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品有多驚艷，更不是因?yàn)檠b標(biāo)用材用料有多好，這些在我看來都是虛的，也沒有高出北京其他新盤一檔的呈現(xiàn)，判斷能賣的還行的原因是，海子在通州本地這么一個(gè)好地界，操盤穩(wěn)著來了，就像足球比賽里的防守反擊，讓對手先出招，他在接招應(yīng)對，正因如此，在看到了八里橋一期熱銷，但熱鬧之余一開始賣的快的簽的多的是69和86平的低總價(jià)小戶型，所以孩子干脆把近六成的房源做成了總價(jià)400萬左右，75平和89平的三居，；另外，看到先入市的對手盤二期加推砍掉了120的戶型，海子雖然保留這個(gè)面積區(qū)間，但把產(chǎn)品升級為了100%使用率，對標(biāo)三代宅150平左右的房子，并把套數(shù)控制在了整盤占比的12%，做少做精；102的房子雖然使用率沒到90%，但每個(gè)空間還算夠用，因?yàn)槠渌麡潜P要么做95-99平的三居，要么做107-110的3-4居，海子的策略是要么比你90多的面積大，要么比你107的價(jià)格便宜。

希望海子不辜負(fù)這么好的一個(gè)位置，和為此買單的業(yè)主，能交出一個(gè)過硬的房子。

但是，海子這個(gè)盤只是2026年四代宅又一波戶型迭代的開始，如果75平三居，95-100%使用率這些剛剛進(jìn)入公眾視野的噱頭成為新房普遍標(biāo)配，那些還在售賣的新盤，未來供應(yīng)的新地，以及還在跟中介和買家博弈的二手房業(yè)主，將如何應(yīng)對，通州房價(jià)的底在哪？

我認(rèn)為還是得結(jié)合自己的需求選擇，結(jié)合二手房市場來判斷價(jià)格，一起持續(xù)關(guān)注，我是小白，咱們下期再見。

最后放出玖樹滿和，我個(gè)人覺得還算有亮點(diǎn)的戶型圖，如果想了解我對這個(gè)盤的具體看法，或有其他新房二手房問題咨詢探討，也可以添加jiayefangtan28，備注“找小白”1對1線上線下一對一咨詢。

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