房地產(chǎn)激活存量提速，新增建設(shè)用地閘門(mén)收緊，自然資源部：不代表不供應(yīng)房地產(chǎn)用地

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報(bào)道

3月16日，自然資源部舉行3月份例行新聞發(fā)布會(huì)，解讀自然資源部、國(guó)家林草局近日聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（下稱《通知》）。通知明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

但這并非暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)。自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”。

新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，《通知》包含13條政策舉措，主要內(nèi)容包括優(yōu)化國(guó)土空間布局、提升自然資源要素配置效率等五個(gè)方面。

值得關(guān)注的是，《通知》明確，對(duì)實(shí)現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省（區(qū)、市），實(shí)施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級(jí)政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)。各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積。

此外，通知明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。同時(shí)，城中村改造中涉及邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過(guò)項(xiàng)目面積10%）的保障性住房、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

不過(guò)，自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，立足房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。“明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業(yè)的優(yōu)質(zhì)地塊，成為土地市場(chǎng)上的“香餑餑”。

加速盤(pán)活存量用地

中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地（如鹽堿地、沼澤地等）。通俗來(lái)講，農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，即為新增建設(shè)用地。存量土地則包括已批未供、閑置土地、低效用地、涉及城市更新（含城中村）等用地。

改革的信號(hào)實(shí)際上早就釋放。2023年7月底，政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，且提到積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)。

隨后，多個(gè)重磅會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，而抓手則是編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口變化合理確定住房需求，實(shí)現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢(qián)”，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡，結(jié)構(gòu)合理。

在調(diào)節(jié)供需的主要任務(wù)下，過(guò)去一年，房地產(chǎn)開(kāi)始了盤(pán)活存量之路，其成為去庫(kù)存的主要工具。自今年開(kāi)年以來(lái)，浙江、廣東等省份發(fā)行專項(xiàng)債券用于收回收購(gòu)閑置存量土地。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，全國(guó)28個(gè)省市已公示的擬使用專項(xiàng)債券收購(gòu)閑置存量土地的總金額超7700億元。截至2025年年末，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量已超5500宗。

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，政策明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，側(cè)重盤(pán)活存量，直接關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，政策落地將推動(dòng)房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、服務(wù)民生的方向側(cè)重。”中指研究院方面如此認(rèn)為。

中指研究院方面認(rèn)為，短期來(lái)看，存量盤(pán)活力度將加大，收回收購(gòu)存量土地、土地調(diào)規(guī)等節(jié)奏有望加快。未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)新增建設(shè)用地方式供給將受到嚴(yán)格限制，更多或?qū)⑼ㄟ^(guò)盤(pán)活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開(kāi)發(fā)資源。

城市更新成為下一個(gè)賽場(chǎng)

“調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需”越來(lái)越被重視，“十五五”規(guī)劃提到，合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動(dòng)等相協(xié)調(diào)；推動(dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤(pán)活利用。

土地作為房地產(chǎn)鏈條供給的源頭，優(yōu)化土地供給無(wú)疑是第一步。而上文所提的，短期內(nèi)盤(pán)活存量用地和存量用房則是優(yōu)化供給的主要途徑。

“中長(zhǎng)期來(lái)看，城市更新力度將加大，企業(yè)應(yīng)積極參與城市更新等的前期工作，獲取優(yōu)質(zhì)資源。我國(guó)城市更新空間規(guī)模大，未來(lái)其承擔(dān)的作用將更加重要和綜合，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化質(zhì)量水平提升等深度融合。土地新政落地后，預(yù)計(jì)各地有望加大城市更新力度，更加注重高價(jià)值土地的更新改造。”中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地絕大多數(shù)來(lái)源于存量建設(shè)用地以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)通過(guò)招拍掛出讓的土地。當(dāng)前，全國(guó)土地供應(yīng)總量普遍下降，多地降幅約20%，存量土地盤(pán)活將成為中長(zhǎng)期主基調(diào)，其可以釋放大量可用空間，補(bǔ)充傳統(tǒng)層面的土地供應(yīng)渠道。”

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，土地新規(guī)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)形成重要支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，全國(guó)商品住宅待售面積（已竣工未出售）約為4.4億平米，出清周期超過(guò)20個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)新房庫(kù)存量依然較大，政策與“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的思路整體一致。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>