北京買房：理清思路，購房建議1837

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，如果想用最低成本買西城的學區房占坑，老破小、小平房、榮豐公寓，三種哪個最保值？哪種的溢價最低？將來用完學位哪種最好出手？如果出租的話，哪種租金最高？只限西城，不考慮東城海淀。

Ps：還有三年上學，現在買是否算投資？

A：

1、還三年上學，那現在買很難算投資。因為任何投資都得是順應大趨勢，逆著趨勢的話那就只能是看運氣了。

2、北京是2013年教改之后出現學區房的，因為從2007年開始的金豬年人口高峰，到2013年正好入學。之后的出生高峰一直延續到2017年，因為二孩政策，也就造成了2023年的入學人口最高峰。

但2018年之后的出生人口就開始下降，2020年甚至出現斷崖，也就導致2024年入學人口減少，今年2026則必定是明顯減少。

那您此時買學區房，溢價雖然比最高峰時低了一些，但也不算太低。之后就是至少延續到2031年的入學低谷期，此時買學區房怎么好算投資啊？

即便是北京樓市的整體大盤上漲，那也只能是導致學區房價格中的基礎部分跟漲，但溢價部分不好說，其比例至少是不會增加吧。當然這也看政策，如果有政策就能撐住，沒有的話就看運氣了。

3、三種房子，按現有行情是老破小最保值。因為其房子本身的價值已經歸零，跌無可跌，之后只會跟隨大盤漲跌，幾乎不可能有獨立行情。

小平房在理論上和老破小的樓房一樣。但現實中每套房的溢價都不同，大多數都高于樓房。那溢價越高就風險越大唄，有可能隨著人數減少而損失的溢價更多。

公寓在理論上也和老破小差不多。但其溢價比例一般也高于老破小，再加上公寓的適應人群比老破小少，所以其基礎價值也不是很穩妥。以榮豐為例，如果沒有學區加持，那其價格走勢遠遠弱于北京大盤的。

4、哪種溢價最低沒譜兒，從房子來說應該是老破小。但現實中一房一議吧，撿漏兒是有可能存在的。

5、好出手的肯定是公寓了，房齡新+總價低，自然流動性好了，比老破小和平房都好賣。

6、租金不好說，或者說在同等總價的條件下，應該是公寓的最高，就因為更宜居。

7、簡單就這情況吧，我覺得您的要求好像高了點兒，想各項都兼顧。但現實中幾乎不可能，所以只能是適當取舍吧，每種房子都是優劣勢共存的。而且常規建議是別在這種時期炒作學區房了，逆勢投資的風險大。

僅供參考。

二

Q:

請幫我分析一下朝陽公園旁邊****的這套房，400多平，商業產權40年，精裝修，報價1500w。這套房一直是開發商自持的，作為他們的高管公寓，裝修從圖片上能夠看的出來吧，非常豪華，據說當年每平米花了上萬，現在維護的也非常好。電梯是獨立樓層，安全性和隱私性非常高。

說實話我是真喜歡這套房，景觀、戶型和裝修包括家具裝飾都很不錯，但就是這40年產權的問題很讓人疑慮。

A：

1、房子是用來住的，這種房更是典型中的典型，真要喜歡的話買來自住不就得了。或者說這其實就是商業產權的別墅，只不過搬到了樓頂而已，純粹就是自住，花錢買個喜歡+享受。

2、不過多說一句，不知道您看了土地起始年限沒有？在我印象中，這項目是2000年前后就開盤了，那就是98年前后拿的地，也大概率是當時繳納的土地出讓金。那現在都2026年了，不到30年也差不多了，40年產權多了說還剩10來年吧。

住宅用地按照《物權法》規定是“自動續期”，到時候頂多交很少的出讓金而已。但商業用地說不好，反正到目前為止還沒有明確的說法。而且您如果購買的話大概率是用公司名義吧？那就更不好聊了，想少交都不太可能。

3、其他我沒什么說的，北京這種開發商自持的公寓或別墅很多，當年無所謂，但現在都是麻煩事兒。我的建議是最好不買，畢竟產權問題永遠都是麻煩事兒，屬于違規改變了使用性質，隨著法律+檢查執行的越來越嚴，說不好將來有什么問題。

4、對了再多說一句，既然樓下的產權仍然是開發商的，那這“獨立樓層”的電梯產權是誰的？如果是他們的，那萬一哪天他們公司欠了債，人家法院把樓下查封了怎么辦？電梯和出入口肯定也被查封，您怎么回家啊？

僅供參考。

三

Q:

房子是永外東城區（老崇文）景泰西里教師樓，房改房兩居室，除了廳小之外沒什么瑕疵，南北通透。現在按網上最新估價應該450萬左右，60平單價7.5萬（預計成交價）。請問我這套房的學區溢價占比多少？是應該留著還是賣了？

另外我現在北京就這一套房，但在牛駝和燕郊都各有一套，我還有兩年退休，之后是否應該在北京再買一套還是索性去環京養老？我父母現在住燕郊。

A：

1、景泰西里教師樓，50分后邊的那棟單體樓吧？我印象中應該是占用當年92中操場蓋的，給崇文區老師的福利房。

2、單價7.5萬中有多少溢價。那參考兩區交界的小區唄，向南幾百米是定安里vs定安西里，本來是一個小區，只不過被分成了東城和豐臺。現在定安里網上報價5.4萬，定安西里報價4.1萬，中間的1.3萬塊錢差價就是學區溢價，畢竟挨著的小區沒有其他任何區別。

那1.3/5.4=0.24，溢價率就是24%，接近于東城區平均25%的溢價比例。

所以您家7.5萬中溢價是1.8萬左右，在450萬中則是100萬以上。

3、留著還是賣了，那先看您是否自住了？自住就留著，實在住不上就賣掉。否則出租的話租金收益率也要減少25%左右，因為沒有租客會為用不上的學位價值支付租金。

而且如果留著，您也得承擔溢價部分的保值風險，畢竟這里雖然挨著學校，但不算多強的學區，在東城是幾乎最靠后的。

4、養老的事兒還是自己決定吧，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

我在金融街上班，老公是做自媒體的沒有通勤需求。我們的預算是600萬左右，購房時期明年七月，到時老公的期權可套現。預計今年底要寶寶，爭取明年孩子出生后直接住新房。

所以綜合考慮的話需求是金融街半小時地鐵范圍內，帶學區功能，三居室100平左右，精裝修，帶車位，社區環境綠化高。目前我們租房在公益西橋的益星園，感覺按這個小區標準就可以了，只是增加個學區功能。

A：

1、您的意思是按照益星園的標準，然后在東西海買100平左右三居室是嗎？那不可能，絕對不可能。

2、益星園現在的價格都6萬多，100平就是600多萬，您的預算就已經很勉強了。而這種小區放到東西海，即便是不帶學區溢價都得是8萬起步，然后再加上平均25%的學區溢價，一套房上千萬都是普通的。

在您看來是“只是增加個學區功能”，但這功能是很多家長的首選，所以才抬高了學區溢價。所以您還是重視學區功能吧，北京的教育資源不便宜。但常規建議是沒必要太早準備學區房，多花的學區溢價至少七年用不上，既影響自住也有保值風險，考慮好吧。

3、總之您的預算和現有需求不匹配，在東西海是肯定買不到的。不過既然是明年夏天才買房呢，那就再等等吧，或許北京房價還能大幅下降一波。但考慮好，按您的需求，東西海即便下跌30%都夠嗆。

僅供參考。

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