建投洞察｜兩會重磅定調

來源：市場資訊

（來源：中國建投）

• 中國建投子公司——建投控股

• 作者：賈玉婷

• 本文5623字，閱讀時間14分鐘

2026年全國兩會對房地產工作的185字定調，將穩市場、控增量、去庫存、優供給、盤活存量、推進房地產發展新模式等內容置于關鍵位置。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其發展態勢與經濟轉型進程深度綁定。當前中國經濟正處于結構轉型調整的關鍵階段，經濟發展的核心邏輯從規模擴張向質量提升轉變，房地產市場受需求疲軟、行業風險釋放等因素影響，庫存去化壓力加大，流動性緊張，大量存量資產較難盤活，成為經濟結構轉型中的重要難題之一。

房地產資產證券化作為依托資產信用、市場化運作的金融工具，是破解當前房地產行業困境、助力經濟結構轉型的重要手段。針對房地產市場下行帶來的存量資產積壓問題，通過公募REITs、持有型不動產ABS、CMBS、類REITs等產品，可將具備穩定現金流的存量資產證券化，實現“資產變資本”，有效盤活沉淀資金，緩解房企庫存壓力，推動房企從高杠桿、高周轉的傳統開發模式向輕資產運營轉型，助力行業實現高質量發展，進而為中國經濟結構轉型調整提供堅實支撐，實現房地產行業與國民經濟的協同發展。

本文將從兩會定調房地產發展方向、房地產資產證券化政策分析、發展現狀、兩會賦能新機遇及未來方向等方面探討房地產資產證券化發展趨勢。

一

兩會定調房地產發展方向

2026年兩會對房地產行業的定位清晰明確，對房地產市場的表述呈現出戰略性進階特征，報告185字篇幅為全年房地產工作定調，明確提出要“因城施策控增量、去庫存、優供給”，旨在實現穩預期、穩投資、促消費、穩民生的綜合目標。

相較于2025年“止跌回穩”的階段性表述，2026年的提法更加突出房地產市場的長期性和制度性建設要求，從政策邏輯來看，“著力穩定”意味著房地產調控已進入鞏固成果、夯實基礎的新階段。這一表述不僅是對2024年以來一系列穩市場政策效果的肯定，更傳遞出未來房地產政策將更加注重系統性、協調性和可持續性的信號。房地產存量資產的盤活將成為長期主題，而非短期應急之策。

房地產資產證券化具有規范化、市場化、輕資產化等優勢，成為存量資產盤活的重要金融載體。通過資產證券化，打通存量資產“投資-建設-運營-盤活”的良性循環，推動存量資產向現金流穩定的證券化產品轉化，既緩解房企資金壓力，又助力地方政府去庫存、優供給。兩會政策導向與市場需求共振，推動房地產資產證券化進入規模化發展新階段。

二

房地產資產證券化政策分析

2025年12月1日，發改委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目行業范圍清單(2025年版)》，將城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型納入，發行范圍擴至15大行業，實現了底層資產類型的重大突破。

2025年12月31日，證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》及《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（證監發[2025]63號），標志著中國REITs市場正式進入“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動時代。這一政策突破具有里程碑意義，意味著商業辦公樓、購物中心、酒店等傳統房地產核心資產終于獲得了通往公募資本市場的通行證。

截至2026年2月末，商業不動產REITs申報數量達14只，擬募資超417億元，申報節奏與體量均刷新公募REITs細分領域階段性紀錄，標志著這一萬億級藍海市場正式進入實操階段。

63號文確立的“1+3+N”制度體系是中國REITs市場制度建設的重大突破，“1”即《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，“3”即1項通知、2項工作規程，“N”即滬深交易所、中國結算、證券業協會、基金業協會等單位的17項配套規則，這一框架構建了完整、透明、可預期的市場運行規則體系。制度優化的核心亮點包括審核效率大幅提升、擴募機制進一步完善以及全鏈條監管更加嚴格等，一系列舉措將拓寬REITs市場的投資者基礎，增強市場流動性和定價效率。

三

房地產資產證券化發展現狀

01

公募REITs市場：規模突破2200億元

近兩年公募REITs市場進入常態化發行階段，市場規模與產品種類均實現顯著增長。根據華西證券統計，截至2026年1月30日，國內已上市的公募REITs數量達78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產品待上市（24只首發、13只擴募）。歷經5年時間，我國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。

從資產類型分布來看，房地產相關的REITs資產主要集中在保障性租賃住房、倉儲物流及產業園區三大板塊。保障性租賃住房REITs底層資產平均出租率保持在90%以上，展現出優異的抗周期能力，保租房REITs的成功實踐證明具有穩定現金流和政策支持的民生類資產是REITs市場的優質底層標的；倉儲物流REITs在2025年面臨以價換量的挑戰，雖然出租率有所提升，但租金單價普遍下調，反映出宏觀經濟波動的影響以及資產運營能力的重要性；產業園區REITs在2025年四季度出現業績分化，部分項目因出租率承壓而估值回調，市場邏輯已從規模擴張轉向深耕底層資產運營質量。

02

持有型不動產ABS：實現爆發式增長

2025年持有型不動產ABS實現爆發式增長。根據聯合資信，2025年共發行持有型不動產ABS產品29單，發行規模達537.50億元，同比分別大幅增長480%和407%，占ABS市場總規模比重提升1.82個百分點至2.36%。持有型不動產 ABS 已由試點探索步入常態化發展階段，成為不動產證券化市場中不可或缺的重要組成部分。

從基礎資產類型看，2025年持有型不動產ABS底層資產結構較2024年更趨多元，由以往依賴單一交通基建資產向多元化布局加速轉型。2024年底層資產僅4類，以高速公路為主，商業物業、租賃住房、辦公物業等類型占比較低，2025 年資產類型拓展至路橋隧道、發電設施、產業園區等十余類，結構更趨均衡：路橋隧道占比最高（48%），租賃住房占比25%，商業物業、辦公物業等其他類型占比相對分散。

03

CMBS/CMBN（商業地產抵押貸款支持證券/票據）市場：國央企主導，占比超過80%

CMBS/CMBN市場在2025年表現活躍，成為房企盤活持有型物業的主要渠道之一。根據Wind數據，2025年CMBS/CMBN產品共發行89單，較2024年增加27單，同比增幅43.55%，市場發行規模穩步提升。

根據同花順數據，2025年新增發行的CMBS/CMBN項目原始權益人以央企、地方國企、城投平臺為主，合計占比超過80%，典型發行主體包括金融街、珠海大橫琴、上海地產、中鐵置業等，反映出在房地產行業風險出清過程中，國資背景的優質資產更受資本市場青睞。

CMBS市場的一個顯著特點是融資成本的持續下行。2025年12月10日，金融街中心CMBS（金融街商業地產第2期資產支持專項計劃）在深交所成功發行，實際募集資金81億元，優先級AAA級證券票面利率2.25%（含稅），創下國內超大規模CMBS發行利率歷史新低。該項目以北京金融街核心區優質寫字樓為底層資產，表明核心區位的優質商業資產在當前市場環境下依然具有強大的融資能力和定價優勢。

2025 年8月15日，財通資管-舟山普陀交旅1期資產支持專項計劃CMBS在上交所成功發行設立，項目發行規模7.01 億元，期限18 年，其中優先級AAA 級證券發行利率2.10%，該產品以舟山市普陀區文旅物業為底層資產，是舟山市首單 CMBS，成功驗證了文旅類不動產通過證券化實現價值變現與存量盤活的可行性。

從市場發展趨勢來看，CMBS/CMBN市場正逐步從單一的融資工具向兼具融資、資產優化配置與價值管理的綜合工具演進。當前，優質商業資產的 CMBS 發行，已不再局限于單純獲取資金支持，更成為原始權益人實現資產估值重塑、優化投資者結構、提升資產運營效率的重要手段，體現了核心商業資產的長期價值與證券化市場的多元功能。

04

類REITs市場：全生命周期閉環成形

類REITs作為公募REITs的孵化器，與公募REITs相比，類REITs主要面向私募，對資產運營年限要求相對寬松（通常1-2年），而公募REITs要求3年以上穩定運營且需滿足嚴格的現金流分派率要求。這一制度差異使得類REITs成為培育公募REITs底層資產的理想工具。

2025年政策明確支持通過“Pre-REITs+類REITs+公募REITs”的閉環模式實現資產培育與上市退出。2025年12月，華夏基金旗下華夏股權與華潤置地合作設立“潤盈華夏”Pre?REITs基金，規模3億元，是國內首單由公募基金私募股權子公司設立的Pre-REITs產品，聚焦優質購物中心資產培育，旨在構建從投資、運營到公募REITs退出的完整閉環。該全生命周期金融鏈條的形成，為不動產資產從開發建設、運營提升到資本化退出提供了一體化金融解決方案。

四

兩會賦能房地產資產證券化新機遇

01

商業不動產REITs試點開啟萬億藍海

商業不動產REITs作為房地產新發展模式的重要支柱之一，隨著政策的密集出臺，萬億級藍海市場已經正式進入實操階段。從國際經驗來看，商業不動產是成熟REITs市場的主流資產類型。美國REITs市場中，零售、辦公、酒店等商業不動產占比超過60%。中國商業不動產REITs試點的啟動，意味著國內市場正在向國際主流模式靠攏。

02

存量資產盤活戰略對接

2026年政府工作報告將“盤活存量”列為房地產工作關鍵詞，明確鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。這一政策定調為資產證券化提供了豐富的底層資產來源，從政策協同的角度來看，存量資產盤活與資產證券化形成了閉環：

一方面，通過收購存量商品房轉化為保障性租賃住房，可以為保租房REITs提供源源不斷的底層資產；另一方面，REITs發行募集的資金又可以用于進一步收購存量資產，形成良性循環。這一閉環機制提供了“收購-運營-退出”的完整業務模式，實現了社會效益與經濟效益的雙贏。

03

融資渠道多元化拓展

在多項制度保障下，房地產行業融資結構持續優化，正由單一銀行貸款加速轉向REITs+CMBS+ABS協同發力的多元化、市場化組合工具體系。據中指研究院數據，2025 年房企不動產證券化產品（CMBS/CMBN、持有型不動產ABS、類REITs）發行規模達1413億元，同比增長33%，市場擴容態勢顯著，低利率市場環境有效降低房企綜合融資成本，與此同時，融資渠道多元化不斷拓寬金融服務實體經濟的場景與路徑，為不動產行業盤活存量、優化配置、轉型發展提供了更豐富的業務切入點與解決方案。

04

制度體系日趨完善

63號文確立的“1+3+N”制度框架，系統性提升了市場運行效率與規范化水平。審核機制持續優化，首次反饋時限由30個工作日縮短至20個工作日；擴募安排更加靈活，首發上市滿6個月即可申報擴募；回收資金使用進一步規范，投向更清晰，約束更明確。

制度舉措的協同發力，共同構建起透明、高效、可預期的制度環境，顯著降低市場參與不確定性。擴募機制的優化，為金融機構提供了“首發參與—持續擴募—長期陪伴”的完整投資路徑，可依托優質REITs平臺持續布局、深度參與資產成長，分享不動產價值增值與運營收益。

05

中長期資金入市加速

政策層面正積極引導險資、社保基金等長線資金進入REITs市場。2025年社保基金獲準進入后，市場投資者結構得到顯著優化。監管層正在研究探索REITs ETF，并推動將REITs納入滬深港通，這將增強全球資本配置中國房地產證券化資產的信心。中長期資金的入市將從根本上改善REITs市場的流動性和定價效率。REITs ETF的推出將提供更加靈活的投資工具，實現REITs配置的分散化和流動性管理。

五

房地產資產證券化未來趨勢

01

“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動格局形成

隨著商業不動產試點的常態化，REITs市場將形成基礎設施（保租房、產業園、能源等）與商業不動產（商場、辦公樓、酒店）并行的雙輪驅動格局。這一格局的形成意味著REITs市場的資產類型將更加多元化，投資者將獲得更豐富的資產配置選擇。市場容量有望在未來3-5年內實現跨越式增長，提供持續擴大的業務空間。

02

全生命周期閉環走向成熟

“Pre-REITs（孵化）→類REITs/持有型ABS（培育）→公募REITs（退出）”的資產全生命周期閉環將更加成熟。房企將通過設立私募股權基金或發行類REITs進行資產孵化，待運營成熟后通過公募REITs實現徹底退出，形成良性的資本循環。金融機構可以在孵化期提供收購資金和重組服務，在培育期提供運營管理支持，在退出期參與公募發行和二級市場投資，更深度參與服務實體經濟。

03

常態化發行推動規模邁向萬億

在證監會高質量發展政策指引下，常態化發行將成為主流。通過現有優質REITs的頻繁擴募，市場將涌現出一批千億級的旗艦型不動產投資平臺。根據中信證券、華泰證券等機構預測，預計到2030年，中國公募REITs市場規模有望突破萬億元大關，并有望躋身全球第三大 REITs 市場。

04

資產類型持續擴圍

發改委2025年版清單已將范圍拓展至15大行業，未來，城市更新項目、文旅酒店、數據中心（IDC）以及養老地產等更多細分領域通過證券化手段實現資產盤活的案例將越來越多。資產類型的擴圍提供了更廣闊的業務邊界，特別是城市更新和養老地產等與民生密切相關的領域，增速將進一步提升。

05

國際化接軌提速

隨著滬深港通納入REITs以及境外投資者的引入，中國房地產資產證券化市場將與國際標準接軌。這不僅能引入更多海外長線資金，也將促進國內管理人提升運營透明度和治理水平。國際化趨勢也為引入國際戰略合作伙伴、學習國際先進經驗提供了機遇。

06

房企商業模式重塑

資產證券化將促使房企重塑商業模式，房企將加速向輕資產轉型，核心競爭力從拿地融資轉向存量資產運營與資本管理。這一轉型過程中，資產的處置與盤活成為房企輕資產轉型的關鍵抓手，直接決定轉型效率與成效。

在此背景下，專業機構的價值將進一步凸顯，AMC 公司、專業資產運營機構等可憑借自身的資產定價、風險處置、精細化運營能力，承接房企剝離的存量資產，通過資產重組優化結構、升級運營模式提升資產收益，再借助證券化工具實現資產高效退出，為房企提供全鏈條一站式服務。

兩會賦能下，房地產資產證券化正在迎來新的發展局面，商業不動產REITs試點開啟萬億藍海，存量資產盤活戰略對接，融資渠道多元化拓展，制度體系日趨完善，中長期資金入市加速。與此同時，底層資產質量分化、運營管理能力待提升、區域發展不均衡、法律稅收制度待完善等現實挑戰依然需要關注。

展望未來，“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動格局、全生命周期閉環成熟、常態化發行推動規模邁向萬億、資產類型持續擴圍、國際化接軌提速、房企商業模式重塑將成為主要發展趨勢。

推動房地產行業高質量發展，需緊扣兩會核心導向，堅持提質增效與風險防控協同推進，充分發揮資產證券化的重要金融工具作用，高效打通存量資產盤活“最后一公里”，助力房地產市場平穩健康發展，加快構建房地產發展新模式。隨著政策環境持續優化、市場主體不斷成熟，房地產資產證券化將成為推動行業轉型的重要力量，為穩經濟、惠民生、防風險提供堅實可靠的金融保障。

文章為作者獨立觀點，不代表中國建投立場。

圖片來源：unsplash.com/pexels.com