反彈年年有，今年小陽春有啥不一樣？

每到三四月份，“樓市小陽春”這個(gè)詞總會(huì)準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在各大媒體上。

今年也不例外，打開手機(jī)，滿屏都是“成交暴漲”“市場回暖”的消息。

但說實(shí)話，作為一個(gè)長期關(guān)注房地產(chǎn)的人，對“反彈”這兩個(gè)字一直持保留態(tài)度。

原因很簡單：熊市里出現(xiàn)反彈，本來就是家常便飯。真正值得關(guān)注的，不是某幾周成交量的起起落落，而是市場正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化——比如土地供應(yīng)怎么變、人才房政策怎么調(diào)、不同城市之間的分化怎么走。

不過今天，先放下那些宏大的話題，就事論事地聊聊眼下這個(gè)“小陽春”。

01

成交量：二手房是真火

今年小陽春，樓市最亮眼的表現(xiàn)，不在新房，而在二手房。

數(shù)據(jù)指向同一個(gè)結(jié)論：截至3月20日，全國22個(gè)重點(diǎn)城市的二手房累計(jì)網(wǎng)簽面積，其中一線城市的增幅超過12%，三線城市更是達(dá)到了18%以上。

如果以實(shí)時(shí)成交來看，同時(shí)期26個(gè)城市二手房成交套數(shù)同比增幅高達(dá)22%——這個(gè)熱度，是2023年以來最高的。

換句話說，如果你最近感覺身邊看二手房的朋友變多了，那不是錯(cuò)覺。

但新房市場就完全是另一番景象了。

44個(gè)城市節(jié)后新房網(wǎng)簽面積同比下降了8.8%，三線城市更是跌了超過三成。

這個(gè)反差很有意思：同樣是想買房的人，越來越多地把目光投向了二手房市場。

為什么會(huì)這樣？

答案其實(shí)不難猜：性價(jià)比。

經(jīng)過這幾年的調(diào)整，很多二手房的價(jià)格已經(jīng)回到了一個(gè)相對合理的區(qū)間。

加之是現(xiàn)房、看得見摸得著，對于急著住進(jìn)去的剛需家庭來說，吸引力自然超過了需要等上兩三年才能交付的新房。

02

價(jià)格不再猛跌，但還沒站穩(wěn)

量在價(jià)先，這是房地產(chǎn)市場的基本規(guī)律。成交量上來了，價(jià)格怎么樣？

好消息是，全國重點(diǎn)城市的二手房價(jià)確實(shí)結(jié)束了2025年以來持續(xù)下跌的趨勢。

從去年12月底開始，84個(gè)城市的周度房價(jià)環(huán)比跌幅就在持續(xù)收窄，到今年2月下旬甚至一度轉(zhuǎn)正——雖然漲幅只有0.02%，但“止跌”本身就是一個(gè)重要信號。

不過進(jìn)入3月之后，情況又出現(xiàn)了一點(diǎn)反復(fù)。房價(jià)指數(shù)重新轉(zhuǎn)跌，但跌幅很小，每周環(huán)比都在0.2%以內(nèi)。

分城市看，一線城市的表現(xiàn)明顯好于二三線，2月份連續(xù)三周環(huán)比正增長，3月份的跌幅也是最小的。

用大白話說就是：房價(jià)不再像前兩年那樣“嘩嘩”往下掉了，但也還沒真正穩(wěn)住，買賣雙方還在互相試探。

03

掛牌量：房東們開始“惜售”了？

這是一個(gè)非常值得關(guān)注的信號。

按照往年的規(guī)律，3月份樓市熱起來的時(shí)候，二手房掛牌量也會(huì)跟著大漲——因?yàn)榭吹接腥速I了，更多房東也想趁機(jī)賣個(gè)好價(jià)錢。

對比2024、2025年的3月，掛牌量都比2月增長了4%左右。

但今年不一樣。今年3月，50個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌量環(huán)比2月只微增了1.6%。這意味著，很多房東并沒有趁著這波熱度把房子掛出來賣，反而產(chǎn)生了一種“再等等看”的惜售心態(tài)。

當(dāng)然，不同城市之間差別很大。

深圳因?yàn)槿ツ?月新政之后市場一直比較活躍，掛牌量同比去年3月大漲了50%。

但還有不少城市在下降：上海同比下降26%，武漢下降22%，合肥下降11%，北京下降9.8%，廣州下降3.2%。

全國共計(jì)有11個(gè)城市的掛牌量出現(xiàn)同比下降，而東莞則小幅上漲了3.5%。

04

這波熱度能持續(xù)嗎？

那么，這波熱度能維持多久？還得看幾個(gè)關(guān)鍵信號：

第一個(gè)是帶看量。春節(jié)后四周，72個(gè)城市的帶看量在頭三周分別暴增了7倍、45%和13%，但第四周出現(xiàn)了2%的小幅回落。

帶看量通常是成交量的先行指標(biāo)，如果接下來帶看量繼續(xù)下降，那成交熱度可能也會(huì)跟著回落。

第二個(gè)是議價(jià)率。簡單說就是掛牌價(jià)和最終成交價(jià)之間的差距。

截至2月底，40個(gè)城市的議價(jià)率已經(jīng)擴(kuò)大到10.8%，創(chuàng)下新高。這意味著，雖然成交量上來了，但買家仍然在狠狠地砍價(jià)，賣家并沒有獲得太多議價(jià)優(yōu)勢。買賣雙方在價(jià)格上的預(yù)期差，并沒有因?yàn)槌山环帕慷s小。

第三個(gè)是去化周期。

按照3月份的掛牌量和成交量推算，50個(gè)城市的二手房去化周期會(huì)從2月份最高的23個(gè)月降到19個(gè)月左右。

這確實(shí)是一個(gè)改善，但和歷史數(shù)據(jù)對比一下：2023年3、4月去化周期只有13個(gè)月左右，那時(shí)候房價(jià)是漲的。19個(gè)月的水平，還不足以支撐房價(jià)真正止跌回升。

綜合來看：這波小陽春有真實(shí)的需求支撐，但基礎(chǔ)還不夠牢固。如果接下來沒有更有力的政策出臺(tái)，熱度可能會(huì)在二季度逐漸降溫。

最后：

總的來說，2026這波“小陽春”，確實(shí)比前兩年更有成色——二手房成交放量、部分城市掛牌量下降、房價(jià)跌幅收窄，這些都是事實(shí)。

但它是不是一個(gè)趨勢性的反轉(zhuǎn)？我覺得下結(jié)論還為時(shí)過早。

熊市里的反彈并不罕見，真正決定市場走向的，是更長期的結(jié)構(gòu)性因素：人口流動(dòng)的方向、土地供應(yīng)的節(jié)奏、政策的持續(xù)力度，以及居民收入的增長預(yù)期。

對于普通人來說，與其被短期的漲跌牽著鼻子走，不如把眼光放長遠(yuǎn)一些。

買你真正需要的房子，在你真正準(zhǔn)備好的時(shí)候——這比任何“精準(zhǔn)抄底”都更重要。

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