華潤置地接手世茂集團239億項目

華潤接手世茂深港國際中心：深圳東部超級地標的重生之路

一、項目背景：從"中國第一高樓"到停滯三年

世茂深港國際中心項目位于深圳龍崗大運深港國際科教城核心區域，是深圳東部最具標志性的城市綜合體項目。該項目的發展歷程可謂一波三折：

高光時刻：2017年，世茂集團以239.43億元的天價競得龍崗G01046-0095號地塊，創下當時深圳總價第二高的"地王"紀錄。項目原規劃建設668-700米的超高層建筑，目標成為"中國第一高樓"，總占地面積32.19萬平方米，分為14宗用地開發。

陷入困境：2022年2月，因世茂集團陷入債務危機，導致項目資金鏈斷裂并全面停工。2023年，項目分別以130.44億元、104.35億元的起拍價進行了兩次司法拍賣，但均以流拍告終。項目陷入"賣不掉、建不了、難盤活"的死胡同。

二、政府收儲與規劃調整：68億元化解風險

為盤活這一停滯三年的"城市傷疤"，深圳市政府采取了果斷措施：

政府收儲：2025年2月，中信信托向深圳市龍崗區深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。同年8月，龍崗區政府以68億元收儲項目12宗核心地塊及地上物的方案獲得信托產品投資者投票通過。

規劃研究啟動：2025年11月5日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局啟動《深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規劃研究》招標工作。11月20日，深圳市城市規劃設計研究院股份有限公司以106.88萬元中標該項目規劃研究，服務期限為1年。

規劃重大調整：2025年11月26日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局發布公告，對原深港國際中心項目所在片區法定圖則進行重要調整。調整后的DY01規劃控制單元地塊主導功能為居住、商業，用地面積169,745平方米，規劃容積476,800平方米，其中居住容積不超過306,260平方米，商業容積不超過143,770平方米。

三、華潤接手確認：央企實力護航項目重生

接盤方塵埃落定：2025年11月，華潤集團正式確認接手深港國際中心項目的整體開發運營。這一消息與華潤置地旗下深圳市潤投咨詢有限公司2025年7月發布的《深圳市LGDY項目規劃及建筑概念方案設計》招標公告高度吻合，該項目數據與深港國際中心完全匹配。

勘察工作啟動：2026年2月28日，華潤置地發布采購結果公告，確認由深圳市勘察測繪院負責大運A1項目（原世茂深港國際中心所在地）的地塊勘察工作，同步完成08-04、DY01-02、DY01-04地塊基坑支護設計招標。這標志著項目正式進入實質性推進階段。

項目定位升級：華潤接手后，項目定位為集高端住宅、區域名校、400米地標、高端商業于一體的城市新中心。龍崗區政府已將該項目列為"區領導掛點督辦項目"，通過"國資主導+市場化運作"模式為項目保駕護航。

四、全新規劃方案：從"地標夢"到務實開發

相較于原世茂方案，新規劃更趨務實且貼合片區需求：

地標高度優化：原計劃沖刺"中國第一高樓"的699米超高層，調整為400米左右高度，雖略有降低，但仍將穩坐深圳東部第二高樓寶座，成為大運片區視覺核心。

用地結構調整：12宗核心地塊中，6塊明確規劃為住宅用地，住宅建筑面積占比預計超過60%。規劃居住容積不超過306,260平方米，商業容積不超過143,770平方米。這一調整意味著項目從原本以商業、文體功能為主的地塊，升級為"居住+商業"主導的復合型功能區。

配套資源全面升級：

? 教育配套：引入龍崗外國語學校分部（54班九年一貫制學校），并配套12班幼兒園、9班幼兒園及托育機構

? 商業規劃：規劃約11.8萬-12萬平方米集中商業，將由華潤打造類似"深圳灣萬象城"的高端商業

? 公共空間：通過青春路下沉改造，串聯6公頃集中綠地與青春湖，形成超13公頃的公共開放區域

住宅產品定位：預計起步面積約120㎡，打造純粹的大戶型社區，面向改善型需求。市場預測均價約7-7.5萬元/㎡，有望刷新龍崗房價天花板。住宅容積率約2.25，遠低于深圳核心區平均水平，預計以小高層為主。

五、開發時序與最新進展

規劃研究階段：深規院將在1年內完成全部規劃研究與法定圖則調整。

土地出讓計劃：預計2026年底前完成地塊重新掛牌出讓。2026年3月18日，該地塊已在深圳市首批居住用地推介會中上架，成為深圳今年將掛牌的重磅住宅地塊。

工程建設安排：預計2027年正式啟動工程建設，采用"以住養商"模式，通過住宅銷售回籠資金，反哺商業、酒店等公建配套建設。

補償款支付：68億元土地收儲補償款已進入支付流程，將分三期支付給原信托投資人：簽署補償協議后2個月內支付15%，半年內支付35%，2027年1月底前付清剩余50%。

六、項目意義與市場影響

城市戰略價值：深港國際中心的重生不僅是單個項目的盤活，更是深圳城市發展重心東移的重要信號。項目位于龍崗區"一芯兩核多支點"區域發展戰略中的"灣東智芯"核心區域，目標打造成為粵港澳大灣區綜合性國家科學中心的重要支撐平臺及高水平國際化"城市新客廳"。

區域發展引擎：隨著華潤接手，大運片區正從過去停滯的"地標夢"轉向務實的城市新中心。項目將聯動周邊形成東部商業新引擎，促進龍崗中部現代化、國際化"城市新客廳"的建設。

市場信心提振：華潤作為深耕深圳多年的央企龍頭，憑借深圳灣華潤大廈、萬象城等標桿項目的成功經驗，其接手為項目規避了此前的開發風險，確保了推進穩定性。項目重啟將極大提振深圳東部房地產市場信心。

開發模式創新：項目采用"以住養商"的創新模式，通過住宅銷售快速回籠資金，反哺商業、酒店等公建配套建設，確保項目現金流穩定。這種務實開發策略為類似大型城市綜合體項目的盤活提供了可借鑒的范例。

總結

華潤接手世茂深港國際中心標志著深圳東部這一停滯三年的超級地標項目正式告別"爛尾"狀態，進入重生階段。從政府68億元收儲到規劃重大調整，從華潤正式接手到勘察工作啟動，這一系列動作體現了深圳市政府化解房地產風險、盤活存量資產的決心和能力。

項目規劃從追求"中國第一高樓"的虛名轉向務實可行的"居住+商業"復合開發，地標高度從699米調整為400米，住宅用地占比大幅提升至60%以上，配套資源全面升級。華潤的央企背景和豐富操盤經驗為項目成功提供了堅實保障。

按照當前推進節奏，預計2026年底前完成地塊重新掛牌出讓，2027年正式啟動工程建設。這一承載深港合作愿景的超級項目，在華潤的操盤下，終將成為連接深港、輻射灣區的現代化地標，為深圳東部發展注入全新活力。