任澤平：核心城市核心區(qū)域房價已接近底部，聶梅生：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟壓艙石

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 北京報道

“當前中國房地產(chǎn)市場底部已經(jīng)形成。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生在4月8日一場關(guān)于“核心資產(chǎn)趨勢”的交流活動上給出了這一判斷。

著名經(jīng)濟學家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平也同時表示：“從房價來看，核心城市核心區(qū)域已基本筑底，下行空間有限。長期視角下，我認為具備上漲潛力。”

剛剛過去的3月，樓市迎來久違的暖意。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，3月全國百城新建住宅價格環(huán)比微漲0.05%，同比上漲2.24%；二手住宅環(huán)比下跌0.34%，跌幅較上月收窄0.2個百分點；全國50城住宅平均租金環(huán)比上漲0.09%。

然而進入4月，“后小陽春”時期市場走向如何？仍引發(fā)不少猜測與徘徊心態(tài)。當被問及今年國家是否會出臺更大力度政策激活房地產(chǎn)市場時，聶梅生對《華夏時報》記者明確表示：“我認為會的。后續(xù)會出臺一些更貼合市場正常發(fā)展的促進性政策，我也比較期待。”

核心資產(chǎn)企穩(wěn)，市場“二八分化”

基于“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，任澤平指出：“房地產(chǎn)普漲時代徹底結(jié)束，未來市場將呈現(xiàn)顯著的二八分化。”核心城市核心區(qū)域與低能級城市、一二線城市遠郊板塊的分化格局將愈發(fā)明顯。

數(shù)據(jù)為這種分化提供了注腳。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，3月百城新房價格環(huán)比上漲的僅23城，下跌的達72城；二手房僅7城環(huán)比上漲，91城下跌。并非普漲。而北京、上海等一線城市表現(xiàn)亮眼，房價從2月就結(jié)束了長達9個月的連跌，實現(xiàn)環(huán)比上漲。

這一新格局的背后，任澤平認為，是中國經(jīng)濟引擎從人口紅利、全球化、傳統(tǒng)基建，轉(zhuǎn)向硬科技創(chuàng)新、高質(zhì)量發(fā)展與新質(zhì)生產(chǎn)力，實現(xiàn)增長動力的“空中加油”。“雙碳”、供給側(cè)改革、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系等戰(zhàn)略，本質(zhì)都是這一引擎切換。

“我認為兩個確定性極強的方向：一是大模型，將成為超級流量入口；二是算力硬件，產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)充分受益。此外，新一輪科技周期已至——人工智能，是我們這代人最重要的時代機遇。”在此背景下，人口向都市圈、城市群、核心區(qū)域集聚，經(jīng)濟向好則核心資產(chǎn)具備韌性。

聶梅生也明確表示，“我認為，當前中國房地產(chǎn)市場底部已經(jīng)形成，不會再出現(xiàn)此前懸崖式下跌、兩位數(shù)大跌的情況，也不會出現(xiàn)系統(tǒng)性災(zāi)難。”她提到，判斷市場見底的依據(jù)有二：一是跌幅收窄，二是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。北京核心區(qū)域已率先企穩(wěn)，局部甚至回升，二手房亦止跌。從規(guī)模看，去年全國商品房銷售額仍保持在10萬億元量級，較歷史高點回落幅度與GDP增速換擋基本匹配。這意味著房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟的壓艙石，未來大概率穩(wěn)定在這一水平，剛性需求提供了有力支撐。

從“三明治理論”看房地產(chǎn)新游戲規(guī)則

如果說分化是市場的“表”，那么游戲規(guī)則的深層變革就是其“里”。聶梅生指出，房地產(chǎn)的核心邏輯已徹底改變，過去依賴土地與銀根、以債權(quán)驅(qū)動的“三高模式”正在翻篇。

她說道：“中國老太太攢一輩子錢買房，美國老太太背一輩子貸住房——我們復制的是債權(quán)邏輯，所有人被債務(wù)綁定。”如今，新模式的底色是權(quán)益驅(qū)動替代債權(quán)驅(qū)動，運營從“三高”轉(zhuǎn)向持有、運營與資本化。數(shù)字人民幣、不動產(chǎn)上鏈、公募REITs等加速落地，本質(zhì)都是資產(chǎn)證券化。

基于數(shù)十年研究，聶梅生提出了不動產(chǎn)的“三明治理論”：上層面包是收益權(quán)（租金等，REITs的基礎(chǔ)），下層面包是不動產(chǎn)本身（土地、建筑），中間夾心才是核心價值層——涵蓋“好房子”的五大標準（健康舒適、綠色低碳、智能便捷等），以及數(shù)字化水平、AI應(yīng)用程度、社區(qū)服務(wù)品質(zhì)。“三明治最貴的是餡料，不動產(chǎn)最值錢的也是夾心層。未來選房，要盯緊中間這一層。”

這一邏輯在全球核心資產(chǎn)走勢中已得到印證。據(jù)Savills數(shù)據(jù)，2025年全球核心城市優(yōu)質(zhì)住宅資本價值上漲1.8%，租金增長2.2%；萊坊報告顯示，高凈值資金正加速回歸核心城市核心資產(chǎn)。鐵獅門高級總監(jiān)鄧超超也印證了這一趨勢：“鐵獅門始終堅持長期視角，只關(guān)注核心城市核心地段，市場極度狂熱時保持冷靜，平淡調(diào)整期反而積極挖掘機會。

鄧超超認為，未來一兩年北京將率先誕生一批新興產(chǎn)業(yè)帶來的新富人群，“他們對資產(chǎn)品質(zhì)、智能化、社區(qū)服務(wù)的要求極高，這恰好契合了當下‘好房子’的價值邏輯。”

正是基于這一判斷，鐵獅門在北京CBD核心區(qū)域的項目金桐拾貳，于近期推出了頂三層AURA新品，僅20席，建面約240-396㎡，約3.7-4.2米層高，精裝交付，約1700㎡專屬會所以及世邦魏理仕7×24小時管家服務(wù)，構(gòu)建了高凈值人群資產(chǎn)持有與居住體驗的雙重護城河。市場人士分析，在核心資產(chǎn)筑底、分化格局明朗的節(jié)點推出此類產(chǎn)品，既是對“好房子”價值邏輯的回應(yīng)，也意在承接高凈值人群對品質(zhì)與稀缺性的需求。

“三年左右有望全面放開限購”

對于市場普遍關(guān)心的政策走向，聶梅生給出了清晰判斷。她對《華夏時報》記者表示，過去在房地產(chǎn)泡沫形成時期出臺的抑制性政策，必然要逐步退出。“一個人生病時打針，病好了不可能還繼續(xù)打針。”她預(yù)計，首套房、二套房相關(guān)規(guī)定以及土地方面的限制性政策，后續(xù)都有望調(diào)整。

聶梅生還提到，土地70年產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)有一個明確說法（如是否自動續(xù)期）。她一直主張解決小產(chǎn)權(quán)房問題，其本質(zhì)與戶籍制度相關(guān)。“如果農(nóng)村戶口和城市戶口不能自由流動，就會影響城市化進程，也會影響首套房、二套房認定等政策落地。”

任澤平則給出了更直接的建議：“全國現(xiàn)在就可以全面放開限購，不必過度擔憂。了解一線市場的都清楚，當前完全沒有必要再顧慮放開后的市場波動。”他預(yù)計，未來一兩年一線城市遠郊區(qū)會率先放開，大約三年左右有望全域放開，北京或存在特殊性，節(jié)奏可能略有不同。

對于房價走勢，任澤平保持樂觀：“核心城市核心區(qū)域長期視角下具備上漲潛力。不要迷信奇跡，要相信規(guī)律。”他強調(diào)，選擇有人口與產(chǎn)業(yè)未來的區(qū)域，遠離缺乏基本面支撐的標的，是分化時代的生存法則。從全球資產(chǎn)配置視角看，中國擁有穩(wěn)定和平的發(fā)展環(huán)境，戰(zhàn)略看多中國經(jīng)濟前景與人民幣資產(chǎn)是應(yīng)有之義。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧