年報觀察 | 保利發(fā)展卸下了包袱

觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整態(tài)勢持續(xù)演進(jìn)，市場分化程度加深，整體呈現(xiàn)筑底修復(fù)態(tài)勢。

在這樣的市場環(huán)境中，保利發(fā)展用一份業(yè)績答卷展現(xiàn)了“穩(wěn)中求進(jìn)”的經(jīng)營哲學(xué)。

4月17日晚間，保利發(fā)展發(fā)布2025年度報告顯示，以2530億元銷售規(guī)模連續(xù)三年領(lǐng)跑行業(yè)。

除了守住規(guī)模基本盤，保利發(fā)展在現(xiàn)金流、融資成本、資產(chǎn)質(zhì)量三大核心維度實(shí)現(xiàn)全面優(yōu)化：銷售回籠率連續(xù)三年超100%、經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)8年保持凈流入、綜合融資成本降至歷史低位。

整體業(yè)績方面，保利發(fā)展2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3081.44億元，營業(yè)利潤約95.78億元，毛利為392億元，毛利率約12.7%，全年凈利潤50.22億元，歸母凈利潤10.35億元錄得同比下降。

利潤下降與公司的主動選擇有關(guān)：為了減輕經(jīng)營負(fù)擔(dān)、鞏固財務(wù)基礎(chǔ)、增強(qiáng)抵御周期波動的能力，保利發(fā)展選擇主動卸掉“包袱”，年內(nèi)計提資產(chǎn)減值，因此對公司短期業(yè)績造成壓力。

總體來看，保利發(fā)展2025年穿越行業(yè)周期，在規(guī)模、質(zhì)量、安全之間尋找平衡，為“十五五”高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)，充分彰顯央企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

行業(yè)領(lǐng)跑員

保利發(fā)展又一次領(lǐng)跑行業(yè)。

過往數(shù)據(jù)顯示，2023-2025年，分別以4222億、3230億、2530億全口徑銷售額成績連續(xù)三年登頂行業(yè)；同期簽約面積分別為2386.12萬平方米、1796.61萬平方米、1235.34萬平方米。

在規(guī)模持續(xù)保持領(lǐng)先地位的前提下，保利發(fā)展銷售權(quán)益比得到了進(jìn)一步提升，達(dá)到79%，同比增加3個百分點(diǎn)——這一指標(biāo)表明銷售規(guī)模并非“虛胖”，行業(yè)領(lǐng)跑員的含金量仍在持續(xù)增加。

更難能可貴的是，在價格下行的市場環(huán)境，保利發(fā)展堅持走“產(chǎn)品主義”道路，緊跟國家戰(zhàn)略導(dǎo)向與客戶居住需求的深刻變遷，持續(xù)加大“好房子”產(chǎn)品的推廣力度。

圖片來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

自2023年率先提出“行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時代”之后，保利發(fā)展便對旗下產(chǎn)品進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，新獲取項(xiàng)目中有超過七成都被打造為改善型及高端型產(chǎn)品。

從數(shù)據(jù)看，保利發(fā)展近些年銷售均價不斷攀升，至2025年已突破2字頭，達(dá)2.05萬元/平方米，同比增長13.9%。

報告期內(nèi)，保利發(fā)展旗下涌現(xiàn)了不少備受市場追捧的標(biāo)桿項(xiàng)目，比如廣州玥璽灣和上海世博天悅更是成為了2025年全國少有的銷售額破百億現(xiàn)象級單盤。

具體來看，上海保利世博天悅·世峯新品于12月底亮相，一出手便于將4000萬級置業(yè)盛宴推向了高潮。

最終，保利世博天悅年度銷售金額超105億，穩(wěn)居2025年至今上海頂豪成交額、成交套數(shù)雙料TOP3。從2024年至今，該項(xiàng)目整盤銷售金額已經(jīng)接近240億元，成交套數(shù)近700套，是當(dāng)之無愧的頂豪。

上海世博天悅實(shí)景圖

在廣州市場，南方面粉廠“地王”項(xiàng)目——保利·玥璽灣于2025年11月7日入市，最終以單日銷售106億、成交236套的表現(xiàn)，成為“開盤破百億”的現(xiàn)象級樓盤，成交均價約17萬元/平方米，最高單價則突破30萬元/平方米。

廣州玥璽灣項(xiàng)目圖

此外還有廣州天河原絹麻廠地塊項(xiàng)目——保利天曜，創(chuàng)下兩天賣出210套房源、銷售金額33億成交紀(jì)錄；上海保利天奕首開不到三小時所有房源“飄紅”，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“四戰(zhàn)四捷”……

諸般成績背后，實(shí)質(zhì)上是市場通過消費(fèi)選擇行為對保利發(fā)展產(chǎn)品競爭力所給予的肯定與評價。

有意思的是，按照一般的產(chǎn)業(yè)邏輯，高端項(xiàng)目利潤空間或許更大，但容錯率卻比剛需盤低得多，市場或輿論稍有風(fēng)吹草動便會對項(xiàng)目定價與成交造成沖擊。而且，高端項(xiàng)目前期投入高、后期回款流程久等痛點(diǎn)，無一不在考驗(yàn)著企業(yè)的現(xiàn)金流。

在資金鏈普遍緊繃的大環(huán)境下，保利發(fā)展2025全年依然實(shí)現(xiàn)回籠資金2589億元，銷售回籠率達(dá)102%，連續(xù)三年超過了100%。年內(nèi)，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額實(shí)現(xiàn)了152億元的凈流入，連續(xù)8年保持為正。

截至2025年末，保利發(fā)展貨幣資金余額1229億元，占總資產(chǎn)比例超10%，并表口徑已售待回籠資金498億元，為應(yīng)對未來的不確定性提供了充足彈藥儲備。

財務(wù)與投資

如果說銷售業(yè)績是房企的“面子”，那么健康的現(xiàn)金流和優(yōu)化的負(fù)債結(jié)構(gòu)，便是決定能否走遠(yuǎn)的“里子”。

在融資端，保利發(fā)展將央企的信用優(yōu)勢發(fā)揮到了極致，自2024年直接融資規(guī)模達(dá)到創(chuàng)歷史新高的359億元之后，2025年再次拓展了融資渠道。

5月底，該公司開創(chuàng)行業(yè)先河，成功發(fā)行了國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模達(dá)85億元，6年期綜合成本僅為2.32%，創(chuàng)新性的融資模式彰顯了資本市場對其經(jīng)營穩(wěn)健性的高度認(rèn)可。

同時，保利發(fā)展年內(nèi)還完成了110億元中期票據(jù)和45億元公司債的發(fā)行。

圖片來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2025年間，保利發(fā)展新增有息負(fù)債成本及綜合融資成本均在逐漸下降；自2020年起，新增部分成本便低于綜合成本，說明在資本市場上愈發(fā)受到信任。

2025年內(nèi)，保利發(fā)展新增有息負(fù)債平均成本進(jìn)一步同比下降33個基點(diǎn)至2.59%，期末綜合融資成本同比下降38個基點(diǎn)至2.72%的歷史低位。其中，公司債利率最低探至2.12%，中期票據(jù)利率低至1.85%，均創(chuàng)歷史新低。

得益于此，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年下降，2025年再降2.08個百分點(diǎn)至72.26%，有息負(fù)債規(guī)模也同比減少了77億至3412億元。

值得注意的是，一家資本運(yùn)作體系完善的企業(yè)，不僅要懂得怎么“找錢”，還要懂得如何“花錢”，才能實(shí)現(xiàn)細(xì)水長流、生生不息。

2025年，保利發(fā)展拿地總價約為791億元，同比增長16%；拿地權(quán)益金額697.5億元，同比增加約15.9%；拿地數(shù)量從上年37宗升至52宗，新增計容面積457.2萬平方米，同比增加39.2%；拿地金額權(quán)益比約為88%，連續(xù)三年超過80%。

圖片來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

按城市能級劃分，保利發(fā)展2025年內(nèi)在一二線城市投資占比超過了90%。其中，一線城市投資占比約44.9%，杭州、佛山、西安等新一線城市占比35.5%，廈門、石家莊等二線城市占比13.4%。

從具體城市來看，北京、上海、廣州三地占去半壁江山。其中，上海投資金額最高，年內(nèi)共斥資146.84億新增9個項(xiàng)目，包括楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?4街坊地塊、閔行區(qū)都莊路西側(cè)地塊等，新增計容建筑面積37.84萬平方米；北京、廣州拿地數(shù)量均為3宗，花費(fèi)資金分別為88.88億、77.35億，對應(yīng)建筑面積23.09萬平方米、26.99萬平方米。

總的來看，保利發(fā)展踐行的并非是機(jī)會主義，而是更看重價值——這種基于城市價值和長期發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y策略，使其能夠在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

此外，保利發(fā)展始終堅持核心城市深耕策略，2025年在核心城市的銷售貢獻(xiàn)度依然在92%高位，連續(xù)第三年保持在90%左右水平。

在兵家必爭的核心城市，保利發(fā)展2025年市場占有率7.9%，同比提升0.8個百分點(diǎn)，10個城市市占率超過10%。其中，廣州、上海銷售分別達(dá)到500億元和390億元，北京、三亞、佛山等單城均破百億。

報告期內(nèi)獲取的項(xiàng)目中，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤”項(xiàng)目達(dá)28個，貢獻(xiàn)簽約金額超200億元。

截至期末，保利發(fā)展待售面積5654萬平方米，其中增量項(xiàng)目925萬平方米，存量項(xiàng)目4729萬平方米，同比減少約10%。

為“十五五”開好局

正如前文所述，2025年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整進(jìn)程中，面對由此帶來的資產(chǎn)價格重估壓力，保利發(fā)展并沒有選擇回避，而是秉持長期主義原則，主動計提資產(chǎn)減值。

盡管這一決策不可避免地對保利發(fā)展短期業(yè)績造成一定沖擊，但主動出清歷史包袱能夠讓資產(chǎn)質(zhì)量更加扎實(shí)，這才是對未來負(fù)責(zé)的表現(xiàn)，也為公司在即將到來的“十五五”周期輕裝上陣、高質(zhì)量發(fā)展掃清了障礙。

2026年作為“十五五”開局之年，保利發(fā)展也適時做出了一些新的改變，1月12日啟動了新一輪組織架構(gòu)優(yōu)化，將“運(yùn)營管理中心”和“產(chǎn)品管理中心”合并為“不動產(chǎn)運(yùn)營中心”。

保利發(fā)展彼時表示，此次調(diào)整不僅是公司圍繞自身2025年初提出“重塑新保利發(fā)展、三大主業(yè)齊頭并進(jìn)”戰(zhàn)略后，主動變革助推戰(zhàn)略落地的最新舉措，更是一家站在行業(yè)頭部的領(lǐng)軍企業(yè)，在高度波動的不確定時代，改變被動接受，選擇主動進(jìn)化的發(fā)展智慧與改革擔(dān)當(dāng)。

截至目前，保利發(fā)展三大主業(yè)之間尚未達(dá)到真正的齊頭并進(jìn)，不動產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)仍是最主要的營收來源，不過近些年正在大力推動多元化，加速打破三大主業(yè)非均衡狀態(tài)。

不動產(chǎn)經(jīng)營方面，保利商旅2025年內(nèi)推出全新“時光系”商業(yè)產(chǎn)品線，包括時光里、時光匯、X時光三大產(chǎn)品；6月還與知識城商發(fā)達(dá)成協(xié)議，合作將位于廣州黃埔區(qū)的香雪時光項(xiàng)目打造成廣州首個POD概念購物中心。

從數(shù)據(jù)來看，報告期末，保利發(fā)展租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等主要商業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)項(xiàng)目累計開業(yè)約620萬平方米，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營收入51.4億元；其中在管租賃住房規(guī)模超過7.1萬間，在營規(guī)模超過3.5萬間，同比增長59%。

同時，通過不斷挖掘經(jīng)營資產(chǎn)融資潛力，首次落地住房租賃購置貸款，還于今年1月啟動以廣州保利中心、佛山保利水城時光匯為標(biāo)的的商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報發(fā)行工作，積極打通經(jīng)營資產(chǎn)“投-融-管-退”閉環(huán)。

不動產(chǎn)綜合服務(wù)方面，保利物業(yè)全年實(shí)現(xiàn)物業(yè)總收入171.3億元，同比增長4.8%，歸母凈利潤15.5億元，同比增長5.1%。年內(nèi)，第三方項(xiàng)目新簽單年合同金額29.3億元，來自第三方項(xiàng)目的物業(yè)管理收入58.6億元，占物業(yè)管理收入比重提升至44.6%。

商旅公司拓展7個外部輕資產(chǎn)項(xiàng)目，自主研發(fā)酒店數(shù)智管理決策系統(tǒng)，已簽約21家外部酒店；會展板塊方面，保利世貿(mào)博覽館全年完成82場展會、182場會議的場地及服務(wù)保障，出租率穩(wěn)居同類型場館行業(yè)前三。

展望未來，保利發(fā)展將持續(xù)秉持長期主義與穩(wěn)健經(jīng)營原則，把握行業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)遇，著力提升產(chǎn)品品質(zhì)與交付能力，不斷優(yōu)化經(jīng)營效能與質(zhì)量，以央企責(zé)任促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，在“十五五”規(guī)劃新階段中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展新突破。

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