住宅裙樓建酒店？深圳安宏基天曜府底商改造引爭(zhēng)議，多方回應(yīng)

本應(yīng)是服務(wù)社區(qū)的商業(yè)配套，卻被指要改建成不符合地塊規(guī)劃用途的酒店；合同中約定的全體業(yè)主的共用車位，也被一道圍欄劃為“商業(yè)專屬”。近日，位于深圳市龍華區(qū)的安宏基天曜府小區(qū)部分業(yè)主向南都·灣財(cái)社記者反映，因其商業(yè)裙樓的改造用途及停車場(chǎng)劃分問(wèn)題，引發(fā)了業(yè)主與承租方、物業(yè)之間的激烈矛盾。

部分業(yè)主們擔(dān)心，一旦商業(yè)裙樓改造成為酒店，社區(qū)的安寧、隱私乃至資產(chǎn)價(jià)值都將受到嚴(yán)重沖擊。然而，面對(duì)業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)，承租方公開(kāi)回應(yīng)稱項(xiàng)目將合規(guī)打造為“娛樂(lè)場(chǎng)所”，并非酒店；物業(yè)方則解釋劃分車位是為精細(xì)化管理。

這場(chǎng)風(fēng)波的背后，究竟是合規(guī)的商業(yè)運(yùn)作，還是存在違規(guī)操作的可能？南都灣財(cái)社記者對(duì)此展開(kāi)了深入調(diào)查。

業(yè)主投訴

住宅樓下欲建酒店？停車位也被“征用”？

“我們買房時(shí)，看中的是這里的純粹居住環(huán)境和充足的車位配比，但現(xiàn)在這兩點(diǎn)都岌岌可危。”安宏基天曜府的業(yè)主在接受記者采訪時(shí)，語(yǔ)氣中充滿焦慮。

據(jù)了解，業(yè)主們反映的核心問(wèn)題主要有兩個(gè)。其一，是位于小區(qū)1棟4單元下方的1.2萬(wàn)余平方米商業(yè)裙樓，疑似被承租方“深圳市洛夫特商業(yè)管理有限公司”裝修改造為酒店。其二，購(gòu)房合同約定的898個(gè)車位中，已經(jīng)有135個(gè)被物業(yè)劃為“商業(yè)專用停車場(chǎng)”，并計(jì)劃以遠(yuǎn)高于住宅停車費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

深圳市洛夫特商業(yè)管理有限公司于2025年12月承租裙樓商業(yè)。

業(yè)主們向記者詳細(xì)列舉了他們的擔(dān)憂：酒店帶來(lái)的流動(dòng)人員將引發(fā)治安隱患和隱私泄露風(fēng)險(xiǎn)；社區(qū)環(huán)境將變得嘈雜；甚至可能因酒店運(yùn)營(yíng)不當(dāng)而導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)被“污名化”，最終“資產(chǎn)縮水”。

車位之爭(zhēng)則是另一個(gè)矛盾焦點(diǎn)。據(jù)業(yè)主所述，物業(yè)將首層架空層的135個(gè)車位劃分為商業(yè)專用，與住宅停車場(chǎng)用物理圍欄隔開(kāi)。

鐵柵欄將商業(yè)停車場(chǎng)和住宅停車場(chǎng)分割。

但在業(yè)主出示的購(gòu)房合同中顯示，項(xiàng)目共規(guī)劃898個(gè)車位，此前并未約定商業(yè)車位的劃分比例。“現(xiàn)在住宅車位只剩763個(gè)，雖然勉強(qiáng)夠一戶一個(gè)，但未來(lái)訪客停車會(huì)非常困難。”業(yè)主劉先生說(shuō)，業(yè)主若要使用商業(yè)車位，需按600元/月繳納費(fèi)用，是住宅停車費(fèi)的2.4倍。

安宏基天曜府商業(yè)停車場(chǎng)公示的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4月13日，記者實(shí)地走訪安宏基天曜府。商業(yè)裙樓的外圍已被圍擋封閉，現(xiàn)場(chǎng)未見(jiàn)工人進(jìn)出，也無(wú)明顯施工噪音。物業(yè)工作人員告知，商業(yè)裙樓室內(nèi)裝修目前確已停工。

商業(yè)裙樓外觀。

記者注意到，該小區(qū)的住宅停車場(chǎng)與商業(yè)停車場(chǎng)分設(shè)兩個(gè)出入口，商業(yè)停車場(chǎng)目前暫未開(kāi)放使用。

商業(yè)停車場(chǎng)暫未開(kāi)放。

記者調(diào)查

裝修符合規(guī)劃用途，停車位劃分為便于管理

商業(yè)裙樓到底要建成什么？小區(qū)停車場(chǎng)又為什么被圍欄隔開(kāi)？南都灣財(cái)社記者就此采訪了多方。

商業(yè)裙樓的承租方深圳市洛夫特商業(yè)管理有限公司的一名工作人員在電話中向記者表示，公司“一開(kāi)始有做酒店的意向”，但在相關(guān)部門告知沒(méi)有“旅館業(yè)指標(biāo)”后，已將項(xiàng)目“改成娛樂(lè)場(chǎng)所的裝修”，并稱此舉符合規(guī)劃用途。

4月13日，作為管理方的深圳市天曜府物業(yè)有限公司的工作人員在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)向記者表示，對(duì)于酒店?duì)幾h，其并非審批部門，只能依據(jù)承租方提供的、由政府部門審批的《建筑工程施工許可證》進(jìn)行監(jiān)管。“他有證，我們就得讓他施工。最終能不能開(kāi)酒店，要看市場(chǎng)監(jiān)管等部門的后續(xù)審批。”物業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

而對(duì)于停車場(chǎng)爭(zhēng)議，物業(yè)方解釋稱，該小區(qū)是“住宅+商業(yè)”的綜合體，為便于管理、保障住宅區(qū)安全，根據(jù)商業(yè)與住宅的建筑面積比例，將135個(gè)車位劃為商業(yè)使用，總車位數(shù)并未減少。物業(yè)方對(duì)此進(jìn)一步解釋道，住宅專屬車位實(shí)行封閉管理，可100%滿足小區(qū)業(yè)主日常停車使用需求；商業(yè)配套法定配比車位，服務(wù)于商業(yè)對(duì)外經(jīng)營(yíng)、公共訪客使用，該區(qū)域與住宅地下車位物理隔離、電梯不互通，外來(lái)車輛及人員無(wú)法進(jìn)入住宅核心區(qū)域，實(shí)現(xiàn)人車分流、商住隔離，有效提升住宅區(qū)域安全性與居住私密性。

物業(yè)方展示的經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)許可證。

但他們也承認(rèn)，商業(yè)停車場(chǎng)的月卡費(fèi)用（擬定600元）將遠(yuǎn)高于住宅停車場(chǎng)（250元），并表示未來(lái)可從業(yè)主需求出發(fā)，考慮提供錯(cuò)峰停車等優(yōu)惠。

多方回應(yīng)

“商改酒”是否合法？

這場(chǎng)風(fēng)波的核心，在于“商改酒”是否合法。根據(jù)業(yè)主提供的《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》等文件，該項(xiàng)目地塊為“二類居住用地（R2）”。

記者查閱2021年修訂的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，其中明確R2用地配套的“商業(yè)”用途指零售、餐飲、康體、娛樂(lè)等，而“旅館業(yè)建筑”則被單獨(dú)列出，并不在商業(yè)范疇內(nèi)。深圳市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局也在今年1月給業(yè)主的回復(fù)中確認(rèn)：該項(xiàng)目“無(wú)旅館業(yè)建筑指標(biāo)”。

然而，這份回復(fù)也為爭(zhēng)議留下了一道“口子”。回復(fù)中提到，可參考《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》中“商業(yè)、辦公、旅館等用途可相互臨時(shí)轉(zhuǎn)換”的原則性條款，但同時(shí)指出“具體實(shí)施辦法目前正在研究制定，尚未發(fā)布”。

作為施工許可的審批單位，龍華區(qū)住建局在接受記者采訪時(shí)表示，此事主要涉及規(guī)劃用途變更，大部分內(nèi)容不屬其管轄，該局主要負(fù)責(zé)“督促物業(yè)做好管理”。

民治街道辦在此前回復(fù)業(yè)主的內(nèi)容中表示，前期因該項(xiàng)目無(wú)證施工已依法叫停，但在項(xiàng)目取得龍華區(qū)住建局審批的《建筑工程施工許可證》后，便允許其重新施工，并要求其嚴(yán)格按備案手續(xù)進(jìn)行。關(guān)于反映擅自劃走業(yè)主共有車位、違反合同約定及法律規(guī)定、物業(yè)規(guī)劃固定商用車位問(wèn)題，經(jīng)核實(shí)，相關(guān)商用車位許可，管理處已向交通運(yùn)輸局申請(qǐng)并審批通過(guò)。南都灣財(cái)社記者也就業(yè)主反映的相關(guān)問(wèn)題詢問(wèn)街道辦處理進(jìn)展，但截至發(fā)稿尚未取得回復(fù)。

據(jù)悉，龍華區(qū)住建局、民治街道執(zhí)法隊(duì)、施工方等多方日前已與業(yè)主召開(kāi)溝通會(huì)議。據(jù)業(yè)主向記者反饋，目前承租方已作出不建設(shè)酒店的書(shū)面承諾，南都?灣財(cái)社將對(duì)后續(xù)進(jìn)展持續(xù)關(guān)注。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)