碧桂園的底氣：未來三年 每年增長10%

3月25日，碧桂園公布了2020年年度業績。作為龍頭房企，碧桂園的年報一如既往地受到了市場各方的高度關注。

年報數據顯示，2020年全年，碧桂園集團連同其聯營合營公司共同實現歸屬于集團股東權益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.3%，權益銷售面積6733萬平方米，同比增長8%，銷售業績再創新高。

這里需要注意的是，碧桂園公布的是權益銷售額，而非業內按慣例公布的全口徑銷售額。如果按照全口徑銷售額計算，據克而瑞數據顯示，2020年全年碧桂園的銷售額為7888億元，穩居行業第一位置。

（數據來源：克而瑞地產研究）

年報顯示，2020年碧桂園實現總收入4629億元，毛利約1009億元，凈利潤約541億元，表現不俗。

這一成績的取得，是建立在2020年疫情沖擊、房地產調控政策持續加碼、各類成本居高不下等因素影響的背景下，更顯得難能可貴。

在年報發布會上，讓人眼前一亮的除了自身的靚麗財報數據外，還有碧桂園集團總裁莫斌的表態。他說，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，并保持各項經營指標同步增長。

這個被稱作碧桂園“三年增長”的計劃，一經公布就受到了市場的高度關注。碧桂園這個三年增長計劃，究竟如何實現呢？

或許，答案可以從年報中找到。

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其實，眾所周知的一件事是，同樣的市場條件下，分母越大，絕對增長率就越低。從2020年碧桂園年報來看，在2019年實現權益銷售額5522億元的基礎上，碧桂園2020年的絕對增長率看似并不高，但考慮到龐大的分母基數，碧桂園能取得5707億元的業績也屬難能可貴。

如果將視線拉長遠一些，我們可以看到，從2016年到2020年，碧桂園5年間的權益合同銷售額復合增長率以25%的數字傲視群雄。如果從權益合同銷售面積來看，5年間碧桂園的復合增長率也達到23%。在激烈競爭的市場環境下，碧桂園以強勁的韌性詮釋了大象起舞的含義。

（數據來源：企業公告）

另外，作為衡量企業經營能力重要指標之一的銷售回款率來看，由于碧桂園持續對回款目標強考核，強化標準化、精細化的管理機制，去年碧桂園權益物業銷售現金回籠約5193億元，權益回款率達到91%，并連續五年高于90%，這在行業內絕對屬于領先水平。

對于資金密集型的房企來說，銷售回款率的意義在于，這一數字越高，代表資金的周轉速度越快，也意味著企業財務資金管控能力越強，進而為保障充足的現金流奠定基礎，并會大大提高企業抵御風險的能力。換句話說，回款率某種意義上代表著企業的自身造血功能是否強勁。

如果說銷售業績和回款率代表著造血功能的話，負債和融資能力則代表著企業的風險情況和長足發展基石。甚至業內流行的觀點認為：對于資金密集型的房企來說，最強最重要的不是產品競爭力，而是融資能力，融資甚至代表著房企的生命線。

反觀碧桂園，截至去年末，其有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%。截至期末，碧桂園手中可動用現金余額達到1836億元，彈藥十分充足。

同時，碧桂園凈借貸比率僅為55.6%。目前，碧桂園已連續多年保持凈接待比率低于70%，這在國內地產企業中并不多見。據中指研究院統計，2020年這一指標的百強房企均值為94.6%，碧桂園遠低于行業均值。

從融資方面來看，碧桂園去年期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進一步降低。

（數據來源：企業公告）

2020年，受疫情影響，市場不確定性增加，穆迪甚至在4月將中國房地產行業的展望下調為負面，直到數月后才重新調升回穩定。在此背景下，穆迪將碧桂園評級逆勢調升至投資級Baa3，標普也于年內將公司評級展望由“穩定”調升至“正面”。目前，碧桂園已獲穆迪和惠譽兩家權威機構的投資級評級，在國內民營企業中屈指可數。

國際權威評級機構的信用背書的意義在于，這將大幅提升了碧桂園的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，有助于拓寬企業融資渠道，降低融資成本。

這一點，從碧桂園去年的發債成本可見一斑。

據統計，2020年碧桂園共發行了7筆共計35.44億美元海外債券，票面利率位于3.125%-5.625%區間。今年1月5日，碧桂園成功定價發行雙年期共計12億美元債券，其中5.5年期票據票面利率僅2.7%，再創公司債券融資成本的新低。Wind數據顯示，2020年房地產行業海外債融資成本為8.32%，碧桂園的發債利率遠低于行業水平。

（數據來源：企業公告）

靚麗的財務數據不僅凸顯了碧桂園作為龍頭房企的穩健性，也讓碧桂園成為在新監管標準下的模范生，為行業做出榜樣，更為其未來實現三年增長計劃奠定良好基礎。

此外，值得一提的是，截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7851億元，預計未來結算收入穩中有升。

這意味著什么呢？要知道，由于房地產行業預售制的特殊性，盡管房屋在出售時已經產生銷售額，但必須要等到完成竣工驗收、向購房者交付物業之后，已售未結轉收入才能在財務報表中成為確認收入，較大規模的已售未結收入在很大程度上鎖定了公司今年乃至未來兩三年內業績提升空間。

從最新的銷售表現來看，碧桂園在今年一開年就實現了開門紅。

今年1-2月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額868.6億元，同比增長61.33%。2月單月，碧桂園實現權益合同銷售金額約465.5億元，同比增長122.52%；實現權益合同銷售建筑面積約526萬平方米，同比增長108.42%。十強房企中，碧桂園是唯一實現2月環比增長的企業，增幅為15.45%。

所以說，莫斌喊出三年增長計劃的底氣之一也正是來源于碧桂園遠超行業平均水平的銷售情況。

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如果說過往良好的銷售和強勁的經營狀況、穩健的財務是碧桂園制定三年增長計劃表象的話，那么，其充足且優質的土地儲備、超前戰略布局和強大的公司管治則是碧桂園實現高質量增長計劃的必備內功。

早年間，碧桂園廣泛布局中國廣大中小城鎮的戰略曾令人不解，然而從實際情況來看，也恰恰是這一超前的戰略布局，成就了今天碧桂園的行業地位。

截至去年底，碧桂園項目已經全覆蓋了中國內地所有省份，已簽約或已摘牌的項目總數達2958個，覆蓋了中國289個地級市、1350個縣級市/區/縣。要知道，按照2019年8月民政部公布的統計公報，中國的地級市也總共才有293個，縣級數量為2851個。

這一完善的覆蓋網絡所具備的廣度和深度，除碧桂園外，中國沒有任何一家房企可以做到。而土地儲備的廣泛布局可以分散風險，深度聚焦也有利于提升競爭優勢。

截至去年末，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約1.75萬億元，潛在的權益可售貨值約5000億元，權益可售資源合計約2.25萬億元，以此前權益銷售額為基數，可強力支撐公司未來3.5年以上的發展。

當然，盡管自身已經擁有龐大優質的土地儲備，不放棄新的市場機會的同時，碧桂園也在進一步優化補充自身的土儲布局和提升經營效率。

2020年全年，碧桂園共獲取511幅土地，權益總代價約2100億元。其中，65%位于三四線城市，當期獲取已開盤項目中，年化自有資金回報率大于30%的超過9成，新獲取的項目經營效率明顯提升。

（數據來源：企業公告）

在新獲取土地中，75%的土儲聚焦五大都市圈。而碧桂園前瞻性地深度布局五大都市圈，完美地契合了國家重大區域發展戰略。2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大都市圈，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

碧桂園通過多元化拿地策略，獲取高質量土地，權益比也逐年提升，2020年新獲取權益比已達到88%。碧桂園預計，2021年新推權益貨量約7000億元以上，加上12月底帶入的約2600億貨量，全年權益可售貨量約9600億元以上。全年可售資源充足，預計全年去化率不低于65%。

在碧桂園已布局的245個三四線城市中，84%的城市處于庫存短缺或合理狀態。同時，廣泛的布局在分散風險的同時，也將為未來業績持續穩健增長提供不竭動力。

碧桂園以行業前所未有的廣度和深度布局中國房地產市場的背后，是其董事會主席楊國強對中國新型城鎮化前景的持續看好。

“所有追求美好生活的中國人每天都在奮斗之中，在有適當經濟條件的時候，他們首先考慮的是希望居住得更好。”楊國強認為，隨著農民工工資提升，他們會產生居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏交通、商業、醫療和教育配套的農村住。因此，他們最大可能會在有基本配套、生活便利的城鎮居住。

廣東-佛山順德碧桂園等總部周邊項目

當幾乎所有房企都把目光瞄準大城市的時候，楊國強卻看到了別人最容易忽視的的機會。換句話說，楊國強其實也給碧桂園未來的發展指明了一個方向，那就是緊跟國家政策方向，洞察市場機會，讓碧桂園從規模發展轉向高質量發展。只有這樣，才有實現未來持續穩健增長的最大可能性。

當然，有了超前的謀略，也要修煉內功，提升公司管治水平，才能真正實現高質量發展。

年報顯示，去年，碧桂園著眼于全周期競爭力提升，加強對各項成本的管控，全年銷管費占收入6%，同比降低1個百分點，費用總額為277億元，同比降低18.4個百分點，這也顯示了碧桂園的管理精度在不斷提升，經營質效在進一步展現。

此外，憑借敏銳的前瞻預判，碧桂園自2018年下半年以來就以“行穩致遠”戰略統籌發展的方方面面。2021年，碧桂園連續第三年將“全競提升”作為年度主題，并從“一率五力”等六個方面定義如何全面提升競爭力，進一步通過自我檢視全面提升全周期綜合競爭力，邁向高質量發展階段。

自古以來，成大事者，天時地利人和缺一不可。借助中國新型城鎮化的春風，依靠廣泛而深入的市場布局，超前的戰略眼光，強大而精細的公司管治，才真正是碧桂園三年增長計劃最大的信心和底氣。