“改善大師”正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)改善之路

3月26日，在業(yè)內(nèi)素有“改善大師”美譽(yù)的正榮地產(chǎn)（06158.HK）公布了2020年度的全年業(yè)績。

從財(cái)報(bào)來看，正榮在2020年的經(jīng)營業(yè)績?nèi)〉昧朔€(wěn)健增長，同時(shí)，其財(cái)務(wù)狀況也正在持續(xù)改善向好，有兩道指標(biāo)已經(jīng)成功達(dá)到“三道紅線”監(jiān)管要求，公司管理層表示，預(yù)計(jì)正榮明年將全面滿足要求降至綠檔。

從核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，正榮2020年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入361億元人民幣，同比增長11%；凈利潤達(dá)35.6億元，同比增長15%。銷售方面，盡管遭遇疫情影響，但正榮銷售依然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長。全年合同銷售額達(dá)到1419億元，銷售面積達(dá)889.8萬平方米，同比分別增加8.6%、5.4%，完成年度銷售目標(biāo)的同時(shí)，穩(wěn)居行業(yè)銷售排行榜TOP20。

2020年，正榮地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤雙增長的同時(shí)，更加注重規(guī)模、利潤、杠桿的平衡，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升公司安全邊際。

截至2020年底，正榮的凈負(fù)債率延續(xù)下降趨勢，下降至64.7%，同比下降10.5%，現(xiàn)金短債比進(jìn)一步提升0.4倍至2.2倍，現(xiàn)金可完全覆蓋短期有息債務(wù)，無短期償債壓力。這兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)。

值得關(guān)注的是，正榮在成功實(shí)現(xiàn)降杠桿的同時(shí)，其債務(wù)結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化的態(tài)勢。

截至去年末，正榮地產(chǎn)短期債務(wù)為195.49億元，較上年末減少4.92億元；短期債務(wù)占比降至29.1%，較2019年末降低5.11%；長短債比升至2.44，較上年同期提高0.51倍。

截至報(bào)告期末，正榮手持現(xiàn)金達(dá)到429.73億元，同比2019年的353.1億元增長21.7%。與此同時(shí)，截至2020年，正榮總戰(zhàn)略授信額度達(dá)到2549億元，外幣債額度達(dá)到3.4億美元。在手現(xiàn)金和授信額度的充裕性，使得正榮的財(cái)務(wù)安全邊際顯著提升。

融資方面，去年正榮地產(chǎn)也持續(xù)發(fā)力，通過優(yōu)先票據(jù)、點(diǎn)心債、銀團(tuán)、公司債、ABS等多元化融資渠道優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

報(bào)告期內(nèi)，正榮加大了銀行借款和境外優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行，成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續(xù)下降至6%，成本較低的傳統(tǒng)銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司還通過債務(wù)置換優(yōu)化境內(nèi)公司債、境外美元優(yōu)先票據(jù)及境外人民幣點(diǎn)心債的發(fā)行成本。這使得公司融資加權(quán)平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化的趨勢。

穩(wěn)健且持續(xù)改善的財(cái)務(wù)狀況，讓正榮地產(chǎn)獲得了多家機(jī)構(gòu)的肯定。2020年，中誠信國際、大公國際資信評估有限公司給予公司AAA(穩(wěn)定)評級，正榮自此躋身雙AAA級主體信用評級之列。

正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)持續(xù)改善向好的背后，是其“新三年戰(zhàn)略”成效的持續(xù)顯現(xiàn)和公司高效運(yùn)營帶來的結(jié)果。

2020年正榮還將構(gòu)建多元化的ESG發(fā)展體系，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，踐行綠色健康發(fā)展之路，推動(dòng)綠色經(jīng)營，倡導(dǎo)節(jié)能減排，支持公益環(huán)保事業(yè)。2020年12月，明晟（MSCI）將正榮ESG評級由B級上調(diào)至BB級，體現(xiàn)了正榮對ESG管理的重視以及管理能力的有效提升。

2019年，正榮地產(chǎn)提出“新三年戰(zhàn)略”，提出于2019年到2021年公司將實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)三個(gè)維度的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。在此戰(zhàn)略的指引下，正榮通過運(yùn)營效率的提升，加快提升去化率，加快回款速度改善現(xiàn)金流，并通過多元化的融資渠道來為資本結(jié)構(gòu)的改善提供空間。

在經(jīng)營提效方面，正榮地產(chǎn)開展涵蓋設(shè)計(jì)端、工程成本端、運(yùn)營端和客戶管理端的全方位經(jīng)營提效策略。通過設(shè)計(jì)前置，加快方案批復(fù)率及提高項(xiàng)目復(fù)制率。在工程成本端，通過戰(zhàn)略合作，有效降低采購平均成本。在運(yùn)營端，建立三級貫通經(jīng)營體檢體系，完成經(jīng)營分析平臺及測算模型，實(shí)現(xiàn)供銷回動(dòng)態(tài)鋪排上線。同時(shí)，公司還加強(qiáng)客戶管理，將客戶綜合滿意度維持在90分的高位。

正榮地產(chǎn)還立足“改善大師”定位，持續(xù)打造強(qiáng)大的產(chǎn)品力護(hù)城河，并開展多元化數(shù)字營銷活動(dòng)，推出“正榮置家”線上售樓小程序，上線京東正榮旗艦店，線上VR看房及購房以及線上直播，大幅提升新增看樓客戶及曝光量。

此外，正榮前瞻性的區(qū)域布局和城市深耕戰(zhàn)略，也是推動(dòng)其業(yè)績穩(wěn)步增長、財(cái)務(wù)持續(xù)改善的主要?jiǎng)恿Α?/p>

從其實(shí)施的“1+6+X”的戰(zhàn)略布局來看，顯然取得了良好的成效。

截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)總土儲達(dá)到2845萬平方米，儲備項(xiàng)目達(dá)到216個(gè)，貨值約5000億元。而這些項(xiàng)目主要分布在長三角、海峽西岸、中部、西部、環(huán)渤海及珠三角六大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的核心城市，其中82%位于一二線城市或具有高增長潛力的地區(qū)。目前公司總土儲權(quán)益比2019年穩(wěn)步上升。

得益于合理的戰(zhàn)略布局，從實(shí)際銷售情況來看，正榮長期深耕的長三角、海峽西岸等區(qū)域成為了其業(yè)績貢獻(xiàn)的重要地區(qū)，其區(qū)域市場內(nèi)去化效果良好，并進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)績釋放。

2020年，正榮地產(chǎn)新增土儲總建筑面積達(dá)到714萬平方米，新增項(xiàng)目46個(gè)，權(quán)益比和并表比分別達(dá)到70%和81%。

從新增土儲所在區(qū)域來看，正榮地產(chǎn)遵循“布局全國，堅(jiān)持區(qū)域深耕，擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲中有77%來自一二線城市，43%位于長三角地區(qū)，31%位于海峽西岸，在區(qū)域深耕策略基礎(chǔ)之上，持續(xù)加碼長三角地區(qū)等高增長潛力地區(qū)。

值得一提的是，在長三角地區(qū)中，正榮地產(chǎn)2020年重返上海市場，以低溢價(jià)在南京、蘇州兩大核心城市持續(xù)深耕，并擴(kuò)大區(qū)域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、昆山等地。同時(shí)，2020年正榮地產(chǎn)在大灣區(qū)亦有所突破，以底價(jià)在佛山獲得一幅優(yōu)質(zhì)地塊。

可以預(yù)見，隨著堅(jiān)持區(qū)域深耕和新三年戰(zhàn)略的穩(wěn)步持續(xù)推進(jìn)，以及銷售和財(cái)務(wù)狀況的不斷改善，一個(gè)愈加穩(wěn)健的正榮地產(chǎn)正在破殼而出。