租房和房屋買賣，是誰給了房東違約的底氣？

【導(dǎo)讀】每當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，就會(huì)頻繁出現(xiàn)賣家“跳價(jià)”或房東在租賃合同到期前上漲房租的現(xiàn)象。房產(chǎn)買賣，尤其對(duì)于動(dòng)遷安置房，由于存在限售期，幾年后交易房價(jià)勢(shì)必上漲，對(duì)于跳價(jià)幾萬元的，買家一般都無奈接受；而跳價(jià)幾十萬元的，也不在少數(shù)。這時(shí)候當(dāng)買家咨詢律師后得知：賣家無理由擅自“跳價(jià)”或毀約，如果訴至法院，不但法院會(huì)判決繼續(xù)履行合同，而且還要承擔(dān)違約責(zé)任的時(shí)候，就會(huì)有此疑問：房東“跳價(jià)”或單方毀約，是誰給了房東違約的底氣？本文擬從以下幾個(gè)方面討論這個(gè)問題。

一、賣家可能對(duì)法律不了解，誤以為只要承擔(dān)違約金就可以任意毀約或者根本就是漠視法律，利用自己的優(yōu)勢(shì)逼迫買家讓步

根據(jù)法律規(guī)定，合同依法成立后，合同當(dāng)事人必須遵守，除非出現(xiàn)法定或者約定的事由以及雙方另行達(dá)成一致意見的情況。如果沒有出現(xiàn)解除合同的事由，只要買家不同意解除合同，而向法院提起訴訟的，一般情況下法院就應(yīng)該判決繼續(xù)履行該合同。

舉例說明：李先生將房子租給乙方，租期6年，目前合同剛履行3年，李先生發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上房租增長較快，便打算解除租賃合同，被承租方拒絕。于是，李先生咨詢他是否可以解除合同。我們首先問李先生，合同是否約定甲方解除合同的條件以及是否具備這個(gè)條件時(shí)，甲方近乎憤怒地說：夫妻尚可離婚，我的房子租給別人，我提前一個(gè)月告知對(duì)方，為何不可以解除合同呢？這是什么道理?!

李先生完全不是法律思維，離婚跟解除合同，基本沒有相關(guān)性?；橐鲫P(guān)系具有人身性質(zhì)，也根本不受合同法的調(diào)整，離婚跟合同解除的條件也完全不一樣。而對(duì)于李先生而言，如果沒有合法的解除事由，該合同則必須繼續(xù)履行下去，一直到合同期滿為止。同樣地，房屋買賣合同，只要沒有合法的解除事由，賣家無論如何，也不能解除合同，房子必須按照約定賣給買家。當(dāng)然，在雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，需要通過法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同是否應(yīng)該繼續(xù)履行。

二、買家怕麻煩或?qū)Ψ刹恍湃蔚男膽B(tài)導(dǎo)致維權(quán)不積極，進(jìn)而變相鼓勵(lì)違約現(xiàn)象發(fā)生

對(duì)于房東的“任性”，一些買家對(duì)法律規(guī)定也是有所了解的。但是，由于中國傳統(tǒng)上就存在“厭訟”的心理，一考慮到通過訴訟需要幾個(gè)月的時(shí)間，還要支付一筆不小的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)，就最大限度地容忍賣家的違約行為。

其實(shí)，我們也可以算一筆賬，雖然維權(quán)需要一定成本，但是如果放棄維權(quán)，失去的顯然會(huì)更多。

三、缺少誠信和契約精神是違約現(xiàn)象發(fā)生的重要原因

對(duì)于違約者而言，可能并不覺得違約是一件羞恥的事。誠實(shí)守信原則是民事活動(dòng)的帝王原則，每個(gè)人均應(yīng)該遵守。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)生活中，不誠信的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。而契約精神與誠信是相輔相成的，我們先來看一則故事，以便我們更好地理解契約精神：在美國紐約哈德遜河畔，離美國第18屆總統(tǒng)格蘭特陵墓不到100米處，有一座孩子的墳?zāi)?。墳?zāi)古赃叺囊粔K木牌上，記載著這樣一個(gè)故事：

1797年7月15日，一個(gè)年僅5歲的孩子不幸墜崖身亡，孩子的父母悲痛欲絕，便在落崖處給孩子修建了一座墳?zāi)埂：笠蚣业浪ヂ?，這位父親不得不轉(zhuǎn)讓這片土地，他對(duì)新主人提出了一個(gè)特殊要求：把孩子墳?zāi)棺鳛橥恋氐囊徊糠钟肋h(yuǎn)保留，如果再次轉(zhuǎn)讓，該條件也不得刪除。新主人同意了這個(gè)條件，并把它寫進(jìn)了契約。100年過去后，這片土地輾轉(zhuǎn)賣了許多家，但孩子的墳?zāi)谷匀涣粼谀抢铩?/p>

1897年，這塊土地被選為總統(tǒng)格蘭特的陵園，而孩子的墳?zāi)挂廊槐煌暾谋Ａ袅讼聛?，成了格蘭特陵墓的鄰居。

又一個(gè)100年過去了，1997年7月，格蘭特陵墓建成100周年時(shí)，當(dāng)時(shí)的紐約市長來到這里，在緬懷格蘭特將軍的同時(shí)，重新修整了孩子的墳?zāi)梗⒂H自撰寫了孩子墓地的故事，讓它世世代代流傳下去。那份延續(xù)了200年的契約揭示了一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：承諾了，就一定要做到。

誠信需要契約精神。人與人之間與生俱來的天分和財(cái)富是不平等的，但是可以用道德和法律上的平等來取而代之，從而，讓在最初狀態(tài)不平等的個(gè)人，在社會(huì)規(guī)范和法律權(quán)利上擁有完全的平等。如此看來，偉人墓旁的孩子墓地看似小事，它不但飽含著對(duì)死者的尊重以及偉人和平民百姓之間的真正平等關(guān)系，而且還顯示著這樣一種精神，即憑著賣地契約中的一紙承諾，雖歷經(jīng)百年滄桑和幾度易手，孩子墓仍得以保存完好的那種誠信精神，這些都是值得人們深加反思的。 注：故事來源參考《人民日?qǐng)?bào)海外版》 (2002年05月15日第六版)

【結(jié)語】“法律不保護(hù)權(quán)力上的睡眠者”，自己的權(quán)利受到了侵犯，積極維權(quán)是應(yīng)有之義。而法律不是萬能的，如果要從根本上形成誠信的觀念和契約精神，除了法律的懲罰和教育功能以外，更需要社會(huì)各界共同努力，并需要每個(gè)人都積極地從自身做起！
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）