每賣一套房虧8646塊？碧桂園2022年的努力與犧牲

碧桂園二代上位之后，迎來了業績會首次亮相。

會上，楊惠妍帶著管理團隊向投資人和外界匯報了過去一年里，碧桂園遇到的經營問題、市場挑戰和戰略變化，以及2023年的新目標。

2022年全年，碧桂園實現權益合同銷售3574.7億元，權益銷售面積4450萬㎡，對應2021年的5580億元、6641萬㎡，同比下滑幅度達到了35.9%、33%，去化率僅下跌2個百分點至65%。

不過，2022年初，總裁及執行董事莫斌定下的目標是：2022年全年權益可售貨量超過6500億元，預計全年去化率不低于70%。

如果按照6500億元的推貨計劃，實際去化率僅55%。

2022年財報顯示，碧桂園收入全面下滑，收入跌17.72%至4303.71億元，毛利下跌64.56%至328.83億元，毛利率僅為7.64%，下滑了10.1個百分點。

這說明，市場低迷程度遠遠超過碧桂園的料想。逆市接手，楊惠妍和管理團隊面對的挑戰和困難，更加艱難。

楊惠妍直言，“外部環境和宏觀環境現在還是比較多變”。

首席財務官及副總裁伍碧君也表示，今年不會派息，需要等經濟復蘇、公司結構完成調整，才會恢復正常狀態。

“經歷過這次境外信用市場的坍塌，接下來境外債務占比會進一步下調，這個從去年開始就一直有意識做這樣的動作”。

01-安全墊

過去一年，碧桂園做了很多努力，保障銷售回款、可動用現金的管理、境外融資及時兌付和避免境內外交叉違約。

所以，現金流、內保外貸，是2022年核心工作中的核心。

銷售回款上，碧桂園2022年全年實現回款金額3324.8億元，回款率達到93%，比上一年增加3個百分點。高銷售回款率，也為自身提供多達356.2億元的經營性現金流正值。

加上2021年末持有1813億元現金余額，以及不斷利用融資窗口期發行公司債置換舊債或配售新股，包括發行約45億元債券、28.7億元可換股債券、完成配售新股收益114.04億港元等。

其中，配售新股基本用于回購境外到期債券、償還境外債利息。

好的一面是，碧桂園頂住了壓力，凈負債下降5.4個百分點至40%；其中，有息負債下降14.66%至2713.07億元，對外擔保金額下降44.06%至241.78億元。

碧桂園一系列努力，更多的是，在糟糕的行業環境和未來不確定性下，企業經營生存的安全墊。

而站在整個房地產行業中，碧桂園需要足夠安全，市場承受不住“第二個恒大”。對于碧桂園本身，面對現實銷售市場的打擊，仍沒有停止。

不像以往，這次碧桂園沒有給自己定下明確的目標。此番動作，也意味著未來的不確定性或超出掌控能力。

執行董事及常務副總裁程光煜表示，“今年我們依然不會給自己定一個確定性的或者追求投資出去量的多少，而是更注重投資的質，更注重所新增資產的優質，對報表優化的作用，這部分預算根據實際銷售和市場機會呈現進行安排。”

“具體拿多少、什么時候拿，跟市場的機會呈現和復蘇過程有關。”

一個隱憂的地方是，碧桂園未公布整體有息負債一年到期規模，但透過幾個數據指標發現規模不小，包括公司債260.81億元、銀行借款612.05億元、優先票據38.25億元，3項總額達到了911.11億元。

其中，銀行借款中，一年到期占比為37.66%，上升了6.48個百分點；占有息債務總額比例則為22.56%，提高了2.31個百分點。

疊加其他短期債務，而碧桂園目前不受限制現金僅有1282.81億元，預估現金短債不超過1。

若以短債償還能力“三大比率”（流動比率、速動比率、現金比率）來看，對應數值為1.25、1.06、0.26，說明碧桂園短期償還能力水平，并且企業資產流動性較差。

這也是，為什么管理層說要看市場情況決定拿不拿地。

02-犧牲

實際上，為了度過艱難時刻，碧桂園付出的代價不小：犧牲了全年利潤。

2022年，碧桂園利潤下跌89.33%至64.42億元，利潤率下滑超過10個百分點到僅有1.5%，妥妥的“實業”企業利潤表現；凈利潤更是錄得負值，為-29.62億元，歸母凈利潤為-60.52億元。

去年全年，碧桂園完成交付近70萬套房，比2021年多出約10萬套；這意味著，碧桂園自己每賣出一套房就虧8645.7元。

為什么房子越賣越多，反而虧錢了？

主要原因有2點：一是，處置附屬公司虧損和計提減值所致；二是財務費用增加。

其中，毛利表中，其他收入由盈轉虧，為-13.65億元，金融資產和合同資產減值損失凈額進一步擴大到-30.59億元，主要是處置附屬公司的損失以及其他事項，使得其他應收款項減值準備增加了超過30億元。

而導致凈利潤巨額虧損是，碧桂園在“內保外貸”中償還境外債務中，凈匯兌虧損83.79億元。

數據顯示，2022年1月對于2022年12月，人民幣與美元匯率中間價匯率均值為6.7261，同比貶值4.08%。

剔除匯兌導致的虧損，碧桂園歸母凈利潤則為26.12億元，同比下滑幅度達90.25%，說明其盈利能力十分脆弱，市場一低迷、受到波動很大。

實際上，為了拯救“難堪”的利潤表現，碧桂園同樣實行了人員優化。

較2021年末，碧桂園雇員數量減少超過3萬人，這一變化讓行政成本大幅度下降，減少了50.8億元，推廣營銷成本同樣減少超過40億元。

盡管碧桂園去年做出了足夠多的“犧牲”，但目前艱難程度依然未能完全擺脫。

這種困境與自身經營策略密切相關，即過往以三四線城市發展為重心，過去幾年努力增加一二線城市土地資源占比，但未達到預期。

2022年財報顯示，碧桂園目前權益可銷售資源約9555億元，去年僅斥資60.9億元新增9個項目。

關于貨值分布情況，程光煜透露，“在手土儲是64開，4成是面向一線和二線市場，接近6成是面向三四線市場，這是我們現在的土儲情況，也吻合去年實際成交的情況，大概37%是一二線，63%是三四線。”

程光煜很坦白地介紹了目前市場現狀。

“在新發展階段，去年到今年我們在系統調節土儲結構，三四線市場波動性比較大，穩定性弱于一二線，尤其強一線、強二線城市熱點的地區，所以按照楊主席的要求，我們從去年開始做了相應的調整。”

話里話外，碧桂園2022年鋪開的安全墊和做出的犧牲，仍未達到預期，未來還是一樣艱難。