上海
【導語】上海“認房不認貸”政策正式落地，對打算置換的朋友是好消息。但買房第一個重要的環節就是簽訂《房屋買賣居間協議》，它是順利買房的基礎，這個協議簽不好，可能后患無窮。上海房產專業律師杜繼業結合自身處理的房屋買賣合同糾紛案件所得實務經驗，將簽訂《居間協議》必然遇到的五大風險總結如下，供打算買房的朋友參考。
一、未能正確認識《居間協議》作用和地位的風險
《居間協議》其實包含了三種法律關系，買賣雙方、買方和中介方、賣方和中介方。
對于買方而言，確定了中介費的標準和支付，同時還確定了買賣雙方之間房屋買賣合同關系，對買賣雙方都有約束力。比如，房屋面積、位置、總價、房款支付方式、過戶和交房時間等重要內容都在居間協議中約定。
特別提示：買賣雙方均應重視《居間協議》的簽訂，簽字后即受協議約束。
二、未能重視《居間協議》中意向金轉定金條款
《房屋買賣居間協議》通常都有意向金轉定金條款。“意向金”和“定金”看起來差不多，其實區別很大。“意向金”：無論什么原因買賣雙方不能繼續履行合同，則意向金退回即可，互不承擔違約責任；而“定金”：因買賣雙方任一方的原因導致買賣合同不能繼續履行或者不簽署房屋買賣合同示范文本，則收取定金方要雙倍返還定金，如支付定金方違約，則定金沒收。
實務中，中介通常會說，這套房子很緊俏，一定要先支付意向金表示誠意，如果反悔，意向金還是要退回的，至此沒有什么風險。但是，由于種種原因當事人往往不去認真看《居間協議》的具體條款（中介提供的居間協議文本通常字跡都特別小，看起來很費勁），而恰恰絕大部分《房屋買賣居間協議》都有意向金轉定金條款：買賣雙方簽訂居間協議之日，意向金即轉為定金。
特別提示：如果沒有準備好履行合同，不要貿然簽訂帶有意向金轉定金條款的居間協議。
三、認為《居間協議》約束力不大，違約也沒什么嚴重后果
有些法律專業人士也持這種觀點，但這種觀點是錯誤的。實務中，居間協議版本都是中介預先印制好的固定格式文本，通常都包含房屋買賣合同應有的主要條款，而且越來越多的中介公司會要求客戶同時簽訂《居間協議》和《房屋買賣合同》兩份合同。
需要指出的是，《居間協議》只要具備房屋買賣合同必須具備的主要條款即可視為正式的房屋買賣合同，一樣可以主張房屋買賣合同繼續履行，根據法院的判決書實現過戶，而不再需要簽訂房屋買賣合同示范文本。
特別提示：要重視《居間協議》的每一個條款，要與簽訂《房屋買賣合同》示范文本一樣重視《居間協議》條款。
四、對方違約，守約方沒有留證，反而陷入被動
曾經出現過這樣的案例：本來買方違約，雙方口頭達成一致意見，由賣方沒收定金。在合同履行期限內，賣方將房屋賣給他人，這時原買方卻主張守約方“一房二賣”，要求其承擔違約責任。如果守約方發現對方有違約跡象，尤其是雙方約定了簽訂房屋買賣合同示范文本的具體日期的情況下，守約方仍然要去雙方約定的簽約地點等待對方，如果對方不來或因故未能簽訂合同，則要求中介公司出具相應的證明。同時，向對方發送催告通知。
特別提示：不要以為自己有理，就可以不做任何工作，因為一旦產生爭議，相應事實是需要通過證據來證明的。
五、認為《居間協議》只是初步約定，以后還可以變更
實務中，普遍認為《居間協議》只是一個初步協議，買賣雙方所簽的正式的上海市房屋買賣合同示范文本才是正式的房屋買賣合同，到時候可以對合同條款再調整。
特別提示：《居間協議》一旦簽訂，就對買賣雙方及中介方具有約束力，在未能達成一致意見的情況下，不得對《居間協議》中已經確定的條款進行修改。違反居間協議條款的約定，同樣要承擔違約責任。
【結語】以上五種風險是簽訂《居間協議》最基本、最重要、最常見的，買賣雙方務必高度關注。
文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）
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