房企變賣資產(chǎn)能達到自救的目的嗎？

自從2023年12月31日碧桂園控股集團總裁莫斌先生發(fā)表新年致詞以來，碧桂園集團似乎加快了全力自救的步伐。

根據(jù)財聯(lián)社2024年1月22日消息，碧桂園擬轉(zhuǎn)讓廣州多處酒店、寫字樓等資產(chǎn)，合計38.18億元。在這一批資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，擬轉(zhuǎn)讓價格最貴的項目是廣州增城區(qū)鳳凰城酒店，為12.6億元。它是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米。

筆者暫且不去評論酒店、寫字樓能否變賣成功。筆者心中有一個揮之不去的疑問是：變賣這些資產(chǎn)，能達到自救的目的嗎？

自從2021年下半年以來，隨著房企接連暴雷，房企如何開展自救便是筆者一直深度思考的主題。

2021年12月5日，筆者在今日頭條、微博和簡書等平臺同時發(fā)表了《房企流動性困難的原因、后果及解決路徑》一文，就提出用減少支出的策略，來應(yīng)對房企流動性危機。并且還預(yù)測，在今后一兩年，房企在土拍市場仍然會躺平。

2022年4月6日，筆者在各大平臺同時發(fā)表的《暴雷房企開展自救的最佳策略是什么？》一文中，總結(jié)了暴雷房企開展自救的兩種策略：

1、轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)；

2、轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)。

在該文中，筆者分析了上述兩種房企自救策略后，明確地說明這兩種策略，都不是房企自救地最優(yōu)策略。并認為房企自救地最優(yōu)策略，一定是既能夠償還債務(wù)，又不傷及核心資產(chǎn)，并能夠最大化分散風險地策略。

在該文中，筆者提出了最優(yōu)地策略為資金方+代建公司模式：資金方引進資金，代建公司引進管理和品牌。在項目交付后，資金方和代建公司退出項目公司。

在此之后，筆者發(fā)表了一系列文章，比如2022年11月26日發(fā)表《暴雷房企自救地最佳策略是盤活資產(chǎn)，而不是變賣資產(chǎn)》、2022年12月4日發(fā)表《暴雷房企為什么要通過盤活項目來自救》、2023年9月23日發(fā)表《暴雷房企地最正確姿勢是什么？》等等。

總之，筆者個人認為，房企全力自救一定是一套組合拳，而不僅僅只是變賣資產(chǎn)。

那么，房企全力自救這套組合拳怎么打，才更有效呢？

首先就是房企需要全面瘦身。

2021年之前，絕大部分房企都是虛胖的，它的最主要的表征就是資產(chǎn)營收規(guī)模大，但是股東凈資產(chǎn)收益小。

也就是說，在此之前房企的費效比、人均效能是非常低的。

現(xiàn)在這種虛胖的現(xiàn)狀正在逐步得到改變，房企不僅收縮資產(chǎn)規(guī)模，而且也正在收縮人員編制，把一些資產(chǎn)收益率低的資產(chǎn)，比如酒店、寫字樓等等進行拍賣、變賣等。

這是房企自救的第一步。

其次，需要全力開展與金融機構(gòu)等債權(quán)人的債務(wù)重組

房企全面瘦身，是為了減少支出；同樣，房企全力開展債務(wù)重組，也是為了防止房企失血過多導(dǎo)致休克或死亡。

房企除了建安成本支出外，最大的費用支出就是三費支出（管理費用、營銷費用、財務(wù)費用）了。而在房企瘦身后，最大的費用支出，可能就是財務(wù)費用支出了。

財務(wù)費用僅僅只是銀行、信托或基金的利息支出，除此之外，還有貸款本金的償還支出。

在房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，且銷售萎縮經(jīng)營性現(xiàn)金流急劇下降的現(xiàn)狀下，與金融機構(gòu)等債權(quán)人達成債務(wù)重組就顯得非常重要了。

債務(wù)重組一共有以下幾種方式：

1、債務(wù)展期。這是債務(wù)重組最常用的一種方式，即在債權(quán)人和債務(wù)人達成一致意見后，將債務(wù)屆滿期限往后延長一年，或者兩年及更長時間。

這種債務(wù)展期，為房企贏得了寶貴的時間，達到以時間換空間的目的。在房地產(chǎn)行情得到恢復(fù)后，房企再以銷售收入償還相應(yīng)債務(wù)。

2、債務(wù)豁免，或者利息、違約金豁免等。在很多種情況下，銀行等國有金融機構(gòu)會同意債務(wù)展期，但是債務(wù)豁免卻是一件非常有難度的事情。

尤其是對于貸款本金來說，豁免基本上不可能。能夠爭取的債務(wù)豁免，可能就是利息或者違約金的豁免。

而對于民營企業(yè)來說，債務(wù)豁免就比較常見了。筆者有一個代理案子，一個軟件公司的200多萬的債務(wù)，最后以支付18萬和解了。

最后，就是需要對項目進行分類，并且針對不同類型的項目，分別采取不同的處理措施。

我們盤活項目，不是盤活每一個項目。

我們保資產(chǎn)，不是保每一個資產(chǎn)。

對于一些優(yōu)質(zhì)的項目，比如資產(chǎn)遠大于負債、市場銷售好，且沒有查封、凍結(jié)等權(quán)利限制的項目，我們要集中所有的人、財、物進行盤活。

因為這一類項目，最有可能是房企生存和發(fā)展下去的基礎(chǔ)。

如果這一類項目，我們?nèi)匀粵]有資金進行盤活，就需要引進資金方和代建公司進行代建了，也就是筆者在在《暴雷房企開展自救的最佳策略是什么？》一文中提到的最優(yōu)策略。

而對于那些資產(chǎn)與負債相差不大，股東權(quán)益小，且存在查封、凍結(jié)等情況，導(dǎo)致項目動彈不得的項目，我們該申請破產(chǎn)重整，就需要堅決、果斷地推進破產(chǎn)重整申請！

這種項目，因為股東權(quán)益為零，甚至負數(shù)，所以我們的目的，不再是賺多少錢，而是能夠把樓交付出去就可以了。

可以說保交樓，是破產(chǎn)重整類項目最大的目的。

至于那些毒資產(chǎn)，嚴重資不抵債的項目，該推進破產(chǎn)清算，就要推進破產(chǎn)清算。然后，通過續(xù)建式破產(chǎn)清算，從而達到保交樓的目的。

對此，你怎么看呢？歡迎在評論區(qū)留言討論。