富力廣州舊改二三事

1986年，是張力重要轉折點的開始。

原本他擔任著廣州二輕局團委副書記，被調任到越秀區花園村酒店經理，后又被借調到籌建白云區政府辦公樓。

短短兩年，張力的認知被顛覆了。

對于一個從紡織工人做起的小職員來說，深入接觸到最暴利的行業，張力新世界的大門仿佛打開了。2年后，張力做了一個令所有人都十分驚訝的決定：

放棄鐵飯碗，下海創業

創業時，張力從包小工程開始，慢慢積累財富，也意外結識到李思廉。與張力不同，李思廉是香港中文大學數學系畢業的高材生，低調又儒雅。

但在1994年，兩個性格截然不同的人卻一起合伙創業，組建了富力的前身廣州天力。張主外，負責工程開發和項目管理；李主內，負責財務和市場營銷。互不干擾，如此雙軌制管理一直延續至今。

比他們更早兩年，做泥瓦匠出身的楊國強、做木匠生意的陳氏五兄弟已經在順德北滘、中山三鄉，投身房地產事業。

這一年，讓張力、李思廉決定成立廣州天力的重要契機，就是廣州開始清退天河、荔灣、海珠等國有企業、污染工廠，向外郊區遷移。

深諳廣州規劃內情的張力，意識到

機會來了

1994年，成立的第一年，廣州富力攬下了廣州嘉邦化工廠等舊城拆遷項目，第二年，承包了廣州氮肥廠職工宿舍用地、廣州銅材廠、同濟化工廠等拆遷項目。

友商不敢要的地塊，張力、李思廉卻敢下來。

短短三年時間，富力拿下了不少廣州舊廠拆遷改造項目，比如廣州建材廠、廣州硫酸廠、廣州風機廠、廣州鍋爐廠等近10個舊城拆遷改造項目。

富力新居、富力半島花園、陽光美居、富力現代城、富力廣場、富力千禧花園、富力順意花園......廣州第一波舊城拆遷改造項目，張力、李思廉可以說第一個吃到螃蟹的人。

許家印也抓住了這波紅利。1996年，他在恒大創立初期也搶到了海珠西廣州農藥廠舊改項目，這是恒大的第一個樓盤。

從此，富力在廣州舊改市場打響了名頭。

在海珠工業大道，富力的名字隨處可見，廣州市民也無人不曉富力。

2003年，富力闖入廣州珠江新城建設隊伍中，拿下一宗宗地標性建設項目。張力、李思廉又成為了舊村改造第一個吃螃蟹的人。

后來，張力、李思廉的膽子更大了，一邊開始全國各地拿地，另一邊張力直接說，“珠江新城出一塊拿一塊”，還大舉開拓商業地產。

但在2008年金融風暴時，加杠桿的富力“撲街了”，直到2013年才重新回到土地市場拿地，還是在二三線城市拿便宜的項目。

后面，張力、李思廉做了一個更加大膽的決定：199億元買下王健林77個酒店。擅長數學計算的李思廉以為撿了一個大便宜，結果只得個“連年虧損”。

富力基本不在公開市場拿項目，但靠著舊改起家打下的發展模式，加上獵德村舊改名片偷偷在廣州拿下了不少舊村改造項目。

在廣州，估計有一半村民受到過富力的贊助。

巔峰時，富力合作或介入32個廣州舊村改造項目，比時代、保利還要多，項目遍布10個區。很多城中村節日活動中，都能看到富力向村委捐款。

這也是富力撬動舊改的關鍵，博得村民的好感。

放眼整個廣州舊改市場，能像獵德村那樣成功和善終的，屈指可數，加之

國內房地產市場快速下行，以及2021年“大拆大建”限令出臺，富力、時代、奧園、佳兆業、方圓、合生等都遭到了重創。

他們有些曾號稱自己持有萬億舊改貨值。

結果到頭來，能有轉化為現金流的，甚至可以不夸張地說：一個都沒有。能賣的都拿出去賣了，不能賣的還在市場掛售著。

很多都處在進退兩難的境地。但富力還沒有放棄。

之前在富力一場舊改內部交流活動中，高層一直在請求監管和金融機構能“開閘放水”，自己很堅定地看好廣州舊改市場，番禺石壁村、天河吉山村、白云陳田村、海珠赤沙村、黃埔茅崗村、荔灣海中村......都還在努力推進中。

那時文件剛下，監管有監管的謹慎，銀行有銀行的擔憂。

舊改對于資金的要求比不輸于公開市場拿地，內部員工福利購房是富力籌集資金重要途徑。員工也很積極的在申購，行業好的時候，內部申購再拋售可以狠狠賺一筆。

很多房企都會弄內部員工購房，比如海珠瀝滘舊改此前流傳出來的內部員工價在一平4萬多，仍比現在賣6-7萬低很多。

行業不好的時候，就狠狠地撲街了。

白云陳田村就是一個典型的例子。今年端午前，廣州富力內部會議中，一位女士情緒激動向富力公司高管下跪哭訴，疑似6億多元購房款打水漂。

內部員工價一平6.68萬，銷售價格5萬多元，虧到令人崩潰，況且項目已經停了很久。

陳田村已經被分拆單個地塊來改變現狀，這樣的情況在瀝滘村也發生了。但富力廣州舊改已經回天泛術，赤沙村舊改要退改、被轉為做地模式，田美村擺上貨架、至今沒有下家。

陷在官司中的張力，用錢換取了自由，李思廉去年年中告別了地產圈，富力卻還困在廣州舊改之中。