溫州甌海中心區1宗宅地排隊出讓，樓面價僅3295元/㎡！土拍能否迎來“高溫”？

溫州市區又又又掛牌宅地了，即甌海中心區站前單元B-29地塊。

地塊位于甌海婁橋街道上匯村，東北側是甌越璽、大西洋銀泰。起始價47300萬元，起拍樓面價約3295元/㎡，預計9月4日正式出讓。

地塊區位圖/來源浙江省土地資源網

地塊由兩個子地塊組成，具體指標如下：

子地塊指標/來源好地訊

其中B-29b地塊由甌海區政府向項目開發單位（地塊受讓人）籌集，籌集價款為62141萬元，專項用于甌海區范圍內的安置；且要代建一所12班托兒所。而B-29a地塊為商品房，有建設高品質住宅相關要求，包含空中花園、拓展面積等。

所以，除去B-29b安置地塊，地塊實際樓面價超過6348元/㎡，不包含代建托兒所的費用。

地塊現狀圖/來源浙江省土地資源網

地塊周邊最近一次土地出讓是2023年10月成交的甌海中心南單元A-19地塊，即甌越璽，成交樓面價約14296元/㎡。以及2020年出讓的榮安御甌海，成交樓面價8068元/㎡，于2023年交付。

目前周邊同類型競品較少，甌越璽是合院產品，面向高端改善群體，御甌海已交付，加上地塊約3295元/㎡的樓面價及住宅品質要求，性價比還是不錯的。唯一的缺點是地塊是商品房安置房混搭，不知道未來兩者如何做區分。

這已經是下半年排隊出讓的第11宗地塊了。相比2024上半年溫州市區宅地市場只賣出了2塊地，近一個月宅地掛牌略顯頻繁。

自5月樓市新政以來，溫州市區已累計掛牌11宗宅地。

數據來源浙江省土地資源網

出讓時間也從本周五開始，排到了九月初，幾乎是每周都安排了土拍。很明顯，政府部門想要傳遞樓市回暖的意圖非常強烈，不過是否升溫，還取決于土拍結果。

相較于上半年土拍停擺，下半年隨著氣溫攀升，土拍也似乎有“高溫”的兆頭。

雖然供應量上迎來了小高峰，但從地價、掛牌周期等方面看，政府部門還是比較謹慎的。就地價來說，上述宅地樓面價與高峰期相比，可以說是“打骨折”， 加上超長的公告期，給足了開發商時間思考要不要拿地，萬一哪塊地真的沒有意向買家，也好隨時終止出讓。

總之，宅地頻頻掛牌，市場氛圍烘托到位，樓面價“打骨折”等等，這一系列操作究竟夠不夠吸引力，就看是自己玩還是開發商拿地了。

當然，除了供應量“小高峰”，下半年宅地供應還有另一大特點：提升品質。

下半年掛牌出讓的土地，對住宅品質做了明確規定。比如“第四代住宅”空中花園，放寬贈送面積。并且“小區景觀綠化亭廊和開放式風雨連廊等公共開敞空間不計入容積率”，放松對開發商的設計束縛，將帶來高品質的住宅產品。

另外，復式中空設計，拓展面積多兮多，超高的得房率對開發商、購房者的吸引力是巨大的。

地塊住宅品質要求/來源浙江省土地資源網

顯然，新的土地供應是帶動樓市產品更新、居住進階的重要助推器。而未來的樓市產品，也更偏向改善型群體。

雖然新一輪的土地規劃對市場很有吸引力，但目前已有11宗地塊都是相同的出讓條件，接下來如果還是空中花園、拓展面積等優勢，那優勢也將變成一種困境，去年的低密地塊就是最好的例子。

當低密類墅產品剛出現時，限制多多的豪宅進階之路迎來了高光時刻，合院產品襲卷溫州樓市，可這么多的低密項目，真正開盤銷售的卻是寥寥，更多的還在觀望。

物以稀為貴的道理，在樓市表現得尤為深刻。

不管未來如何，眼下有一場土拍即將來到，即梧田東單元C-25地塊，于7月12日開拍。

地塊位于梧田老街東北側，西面沿河，起拍價76350萬元，起拍樓面價約8918元/㎡。

地塊區位 圖 /來源浙江省 土地資源網

作為溫州市區今年土地新規后首宗出讓的宅地，該地塊綜合條件優越。區位上，三面臨水，西側即是在建的水岸公園。生活配套完善，西南側是商業街區梧田老街，稍遠一點商業配套有萬象城，周邊有梧田第一中學、甌海區第三人民醫院等教育醫療資源，交通方面有在建S3線起點站梧田站。

地塊低總價，區域內基本沒有同類型競品，疊加地塊空中花園、拓展面積等優勢，對地緣性客戶比較有吸引力。

地塊現狀圖/來源浙江省土地資源網

綜合來看，該地塊優勢明顯，也無明顯劣勢。作為下半年市區首宗出讓的宅地，開發商是否愿意進場，對接下來土拍有一定影響。具體結果，周五見分曉。

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