重慶買房選板塊，識別3個階段

我們買房選籌第一要位是選擇對城市，重慶這座城市無疑是極佳的選擇。

接下來就是選板塊，選對板塊成功一半，那么如何選對板塊呢？

我曾經有分析過選擇板塊的5大關鍵要素，感興趣的朋友可以回看買房選擇板塊的5大關鍵因素。

今天我再分享一個選板塊的干貨，從某大V哪里習得的，分享給大家。

選擇板塊其實可以分為3個階段，分別是：

上升期

成熟期

衰退期

接下來分別講下每個階段的特征，以及指導如何選籌。

1）上升期——利好持續兌現的階段。

空地很多，ZC重點規劃和建設的板塊，現在有大規模城市更新的板塊也算。

最重要的關鍵詞，是板塊有利好預期持續兌現。

那重慶哪些板塊屬于上升期呢？

主要分兩類：

第一類是新區，這是最常見的一種類型。因為新區有大面積空地，且配套、產業等諸多利好能持續兌現，重慶目前新區處于上升期的其實很少。

最典型的就是金鳳，ZF重點發展方向，未來科學城的中心，其實金鳳也才發展5年，但目前的配套兌現程度是極高的，且發展速度很快。所以金鳳長期來看是有價值的，但要注意周期拉長，以及注意預期拉的過滿，前期消化支付過高溢價。

其他的很多過去的新區，像中央公園、西永等板塊已經發展10多年了，雖然未來也有不少利好持續兌現，但整體兌現程度已經七七八八了，你10多年前買入是上升期，現在利好兌現，其實已經步入成熟期了，因此價格在走下坡路了，在21年利好兌現的高峰期你就要拋，而不是進入。

第二類是當下在進行大力城市更新的老板塊。最典型的就是觀音橋、楊家坪商圈板塊。

很多人說觀音橋都已經成熟的不要不要的了，怎么還是上升期。那是因為觀音橋依然有持續的利好在兌現，一是觀音橋商圈在擴容，從1.5平方公里擴容到6.8平方公里，在建重慶最頂奢商業中寰萬象城，長安三工廠拆遷后會修一個大的商業綜合體，地上商業連廊、地下通道打通，螞蟥梁立交等交通樞紐疏通。二是大力城市更新，大量拆遷，誕生了觀宸、啟元、建發縵云，未來聯發項目等諸多品質樓盤，城市界面越來越新，從成交數據也可以說明，不是大家不喜歡觀音橋，而是觀音橋以前缺乏好的產品。

2）成熟期——利好已經兌現完了，進入到所見即所得的階段。

空地和規劃已經建設完成，沒有新的土地可供開發，板塊進入成熟階段。

這種板塊重慶很多，比如說老商圈的南坪商圈、三峽廣場、冉家壩、大坪等等，這些板塊其實TZ價值并不高的，你優選樓盤自住問題不大。

但是正是因為過于成熟，利好已經兌現，未來沒有利好預期，相對就沒有升值潛力。大家注意一點，特別是TZ，我們買的是預期，一定要有利好的預期，而不是利好兌現，就到頭了，沒有想象空間了，只能求穩。

3）衰退期——開始進入老化階段。

利好兌現完成很多年后，辦公和居住環境日益老舊，產業一般且不宜居。

這種板塊就是我們常見稱之為老城區，老破舊的板塊。最典型的代表，回興、兩路、九宮廟、魚洞等板塊，老的不行，且不是ZF重點發展的方向，也沒得太好的產業，城市界面較破不太宜居，未來持續會走下坡路，衰退下去。

這種板塊，TZ就千萬千萬不要去碰了，自住也盡量遠離，因為住起來也不舒服。

綜上，重慶買房選板塊，一定要識別這三個階段，才能真正找尋到有價值的板塊，避免踩坑。