入手即虧？粵海新盤超11容積率，值得買嗎？

近日，深圳樓市存在感比較強(qiáng)的粵海新盤——翰熙典居取證了，有不少粉絲小伙伴私聊文君，問這個(gè)項(xiàng)目怎么樣？能不能買？

今天文君，就來說說自己的幾點(diǎn)感受。

剛好前段時(shí)間，文君去看過這個(gè)項(xiàng)目，說大實(shí)話，這個(gè)項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯。

（項(xiàng)目沙盤實(shí)景圖）

先說下項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)：

①地段優(yōu)越，項(xiàng)目屬于南山中心區(qū)科技園核心地段，周邊深圳大學(xué)、騰訊、百度等高新科技巨頭匯集。

②步行500米左右到達(dá)深圳地鐵9號線深大南站，同時(shí)在建地鐵15號線，預(yù)計(jì)2028年開通，直接串聯(lián)起南山、前海、寶中。

（項(xiàng)目區(qū)位圖）

③項(xiàng)目附近的小學(xué)是南二外學(xué)府一小，初中是南二外學(xué)府中學(xué)，屬于南山第二梯度學(xué)校。

翰熙典居屬于典型的“教育+產(chǎn)業(yè)+地鐵”三重資源加持，這個(gè)地段在近些年鮮有新盤供應(yīng)，這個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)在市場上關(guān)注度可見一斑。

那項(xiàng)目產(chǎn)品如何呢？說到這兒，就會(huì)聊到項(xiàng)目的缺點(diǎn)。

①容積率偏高，舒適度低。

翰熙典居由于是舊改項(xiàng)目，加上地處深圳核心地段，土地集約利用效率高、開發(fā)強(qiáng)度大，總占地約4.17萬㎡，總建面約37萬㎡，分三個(gè)地塊開發(fā)，容積率較高，分別為9.28、9.32、11.44，看看這組數(shù)據(jù)就知道未來居住舒適度就會(huì)大打折扣。

想一想，住在這里，樓挨著樓、陽臺(tái)對著陽臺(tái)、對面就是寫字樓，和高端宜居的小區(qū)生活相差甚遠(yuǎn)。

②停車位緊張，搶車位是未來生活常態(tài)。

而車位更是個(gè)大問題。整個(gè)項(xiàng)目2600個(gè)車位，車位比僅為1：0.86，每天下班回家搶車位應(yīng)該是常態(tài)了。

③居住人群復(fù)雜，圈層難以統(tǒng)一。

項(xiàng)目總共3030套住宅，其中回遷房1525套、保障房791套，而商品房僅714套，比例不到25%，這也意味著未來居住群體復(fù)雜，生活氛圍難以統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)水平難以拉高。

④部分樓棟噪音污染嚴(yán)重。

項(xiàng)目部分樓棟靠近大馬路，比如這次項(xiàng)目首推的2棟，樓下是白石路，還有地鐵15號線在建工程，馬路車流噪音污染嚴(yán)重。

⑤同等預(yù)算還有不少選擇。

最后，說說項(xiàng)目的價(jià)格，也是很尷尬。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)取證，首推2棟三、四單元，建面約105㎡3房2衛(wèi)、120㎡3+1房2衛(wèi)、140㎡3+1房2衛(wèi)，備案均價(jià)11萬/㎡出頭，折后均價(jià)10萬/㎡出頭。其中：

105㎡戶型折后總價(jià)約894萬起，折后單價(jià)8.5萬起；

120㎡戶型折后總價(jià)約1038萬起，折后單價(jià)8.6萬起；

140㎡戶型折后總價(jià)約1457萬起，折后單價(jià)10.4萬起。

事實(shí)上，同樣的預(yù)算，你可以看一看這些選項(xiàng)：

900萬左右能買前海時(shí)代尊府89㎡2+1房，據(jù)說近期要加推這個(gè)絕版戶型，還可以考慮中海云啟源境105㎡3+1房、半山臻境112㎡的3房2衛(wèi)、南海玫瑰花園98㎡3房等。

1000萬出頭，可以買華潤城潤府89㎡3房，萬科蛇口公館128㎡的4房2衛(wèi)、前海天境115㎡的3房、招商領(lǐng)璽二期120㎡三房、鼎太風(fēng)華4期129㎡4房等。

1400萬出頭的預(yù)算，能買海納公館116㎡4房、招商璽家園124㎡3房、半島城邦四期118㎡、甚至陽光帶海濱城一期137.48㎡大戶型......

而這些盤大多規(guī)劃更完整，圈層更純粹，車位也相對寬裕。

如果你真的是剛需改善置業(yè)，而且工作在南山科技園附近，翰熙典居也不算差，但一定要接受它的密度、車位和圈層問題。

否則，同樣預(yù)算，其實(shí)市面上還有不少選項(xiàng)，居住更舒適、資產(chǎn)更安全。

買房，最終是為了“住得舒服”和“資產(chǎn)保值”。

翰熙典居地段確實(shí)好，但產(chǎn)品短板明顯，價(jià)格也不低，情懷再重也得冷靜掂量。

在這個(gè)樓市下行周期里，安全和保值才是第一位。

剛剛過去的5月，深圳二手房價(jià)環(huán)下跌2.9%，跌至6.12萬/㎡，甚至南山第一梯隊(duì)億級豪宅華潤深圳灣悅府1期365㎡5房戶型，高峰期成交價(jià)1.25億左右，現(xiàn)在7100萬就能成交，跌幅高達(dá)43%，豪宅也都扛不住市場周期跌價(jià)求生，更何況是南山的普通住宅。

說句扎心的話，不是所有人都愿意花千萬買個(gè)“高密度+圈層混雜+車位緊張”的社區(qū)，還要承擔(dān)“買完跌價(jià)”的市場風(fēng)險(xiǎn)。你說是不是？