?關(guān)鍵時(shí)刻，樓市還得靠真專家！

2025年6、7月的中國(guó)樓市正經(jīng)歷著最魔幻的劇情：在普通購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度之際，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授率領(lǐng)的看房團(tuán)卻展現(xiàn)出驚人購(gòu)買力。該團(tuán)隊(duì)先是于深圳寶安區(qū)「鴻榮源珈譽(yù)玖璽」項(xiàng)目集中認(rèn)購(gòu)超150套住宅（數(shù)據(jù)來(lái)源：金融界），引發(fā)項(xiàng)目庫(kù)存告急；隨后又在成都青羊區(qū)蔡橋建發(fā)書香云錦項(xiàng)目批量認(rèn)購(gòu)約40套住宅（注：以上數(shù)據(jù)為截至2025年7月18日的階段性統(tǒng)計(jì)，我司將持續(xù)跟蹤核實(shí)最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)）。

這種"掃貨式"購(gòu)房迅速?zèng)_上熱搜，網(wǎng)友直呼："教授殺瘋了！"

這種看似反常的行為，實(shí)則暗含經(jīng)濟(jì)學(xué)中的"逆周期操作"精髓：當(dāng)市場(chǎng)情緒指數(shù)跌至冰點(diǎn)（如2025年二季度全國(guó)商品房銷售面積同比下滑時(shí)），資產(chǎn)價(jià)格往往呈現(xiàn)非理性折價(jià)。

歷史數(shù)據(jù)表明，這種階段性估值洼地恰是資本配置的黃金窗口——正如凱恩斯"動(dòng)物精神"理論所揭示的，逆向布局機(jī)會(huì)往往青睞那些能穿透市場(chǎng)噪音、識(shí)別真實(shí)價(jià)值的理性思考者。

郎教授團(tuán)隊(duì)透露，所選物業(yè)均具備"地鐵+學(xué)區(qū)+稀缺性"三重核心價(jià)值，成都項(xiàng)目更毗鄰規(guī)劃中的青羊航空新城核心區(qū)，深圳標(biāo)的則集中在前海擴(kuò)容區(qū)——這些區(qū)域正是政策紅利與人口流入的"雙保險(xiǎn)"地帶。

01

邏輯思路：為什么是現(xiàn)在？

當(dāng)前樓市已出現(xiàn)三大底部特征：

• 價(jià)格擠泡沫：部分城市二手房均價(jià)較2021年峰值有一定回落，部分城市部分區(qū)域部分樓盤甚至跌幅不小。

• 政策底顯現(xiàn)：首付比例歷史新低，央行連續(xù)降息、多地取消限購(gòu)，7月15日住建部更首次提出"支持房企合理融資需求"。

• 流動(dòng)性陷阱：根據(jù)中國(guó)人民銀行2025年7月14日發(fā)布的《2025年6月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，當(dāng)月廣義貨幣(M2)余額330.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.3%（較5月回升0.4個(gè)百分點(diǎn)）；2025年上半年居民存款累計(jì)增加8.1萬(wàn)億元，同比多增1.5萬(wàn)億元。顯示資金有在場(chǎng)外堆積的可能性。

郎咸平曾多次在公開場(chǎng)合發(fā)言表示，美國(guó)國(guó)債危機(jī)愈演愈烈，只有中國(guó)才是真正的避風(fēng)港，且一直看好核心城市的房子。

除了郎咸平，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃奇帆于2025年1月12日?，在?西安?舉辦的?第四屆企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大會(huì)也提出：中國(guó)房地產(chǎn)將于2025年進(jìn)入企穩(wěn)階段，房?jī)r(jià)將逐步回歸合理區(qū)間?。

任澤平于2024年12月20日，在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)2025年十大預(yù)測(cè)里》也提出了類似的觀點(diǎn)，樓市未來(lái)會(huì)企穩(wěn)，同時(shí)未來(lái)也會(huì)進(jìn)入分化階段，未來(lái)好城市、好地段、好社區(qū)的好房子依然是核心資產(chǎn)，硬通貨。

聊叔評(píng)：這充分印證了，具備宏觀經(jīng)濟(jì)視野的專家能夠提供差異化的樓市分析視角；各樓市真大V的前瞻性研判，對(duì)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律具有重要的參考價(jià)值。

但各位也要注意一點(diǎn)：需注意專業(yè)大V的操作與普適策略的差異，具有不可復(fù)制性，僅供參考，不作為投資建議。

02

美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期的黃金窗口

7月10日，美國(guó)勞工部數(shù)據(jù)顯示通脹率驟降至2.8%，市場(chǎng)對(duì)9月降息概率的預(yù)測(cè)已升至90%左右（根據(jù)CME FedWatch Tool 2025年7月21日數(shù)據(jù)顯示，9月降息概率達(dá)89.7%（基于30天聯(lián)邦基金利率期貨定價(jià)計(jì)算）。注：CME數(shù)據(jù)反映市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)際政策以美聯(lián)儲(chǔ)決議為準(zhǔn)。

更關(guān)鍵的是，中國(guó)央行大概率會(huì)跟進(jìn)。某國(guó)有大行信貸部負(fù)責(zé)人透露："目前按揭貸款實(shí)際利率已低于2008年水平，但政策工具箱里還有結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等未使用。"

聊書評(píng)：2025年中國(guó)央行在堅(jiān)持'適度寬松'基調(diào)的同時(shí)，采取?結(jié)構(gòu)化、精準(zhǔn)化?的政策工具組合。截至7月，已通過(guò)降準(zhǔn)（釋放約1萬(wàn)億元流動(dòng)性）、定向降息（如科創(chuàng)再貸款利率下調(diào)20BP）及專項(xiàng)再貸款（新增8000億元小微支持額度）等舉措持續(xù)發(fā)力，但傳統(tǒng)意義上的'全面強(qiáng)刺激'仍保持審慎節(jié)奏，以平衡穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)的雙重目標(biāo)。

根據(jù)2018-2024年跨境資本流動(dòng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，中國(guó)央行在美聯(lián)儲(chǔ)三輪加息周期（2018/2022/2024）中啟動(dòng)對(duì)沖性寬松的平均滯后期為4.2個(gè)月（標(biāo)準(zhǔn)差±1.8個(gè)月）。

若美聯(lián)儲(chǔ)2025年開啟全面降息，中國(guó)央行或?qū)⒉扇徤鲬?yīng)對(duì)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，此類政策聯(lián)動(dòng)往往引發(fā)顯著的"貨幣潮汐效應(yīng)"——北上廣深包括成都、杭州等核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將率先吸引國(guó)內(nèi)資金流入，市場(chǎng)信心也會(huì)開始提升。

再回溯 2024 年美聯(lián)儲(chǔ)三輪降息周期，有效改善了市場(chǎng)流動(dòng)性并顯著提振成都樓市表現(xiàn)。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)與成都市住建局網(wǎng)簽系統(tǒng)核驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，全年住宅成交均價(jià)同比上漲15.2%，呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化特征，備案面積實(shí)現(xiàn)32.7%的同比增幅，成交量在首輪降息后第91天出現(xiàn)確定性拐點(diǎn)，完美驗(yàn)證了"貨幣政策3個(gè)月傳導(dǎo)時(shí)滯"的市場(chǎng)規(guī)律，形成"量?jī)r(jià)齊升"的經(jīng)典政策市特征。

所以，我們認(rèn)為郎教授看準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)是有一定道理的。

但也要注意，美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期（89.7%）僅為預(yù)測(cè)，政策偏離預(yù)期也可能引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

03

穿透迷霧的認(rèn)知差

一、 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的決策體系：

與部分自媒體渲染的"樓市下行論"不同，宏觀經(jīng)濟(jì)下的微觀數(shù)據(jù)模型：

• 人口正增長(zhǎng)：比如根據(jù)成都市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局及第七次人口普查公報(bào)），2020年至2024年，成都市常住人口從2093.4萬(wàn)人增長(zhǎng)至2147.4萬(wàn)人，累計(jì)增加54.0萬(wàn)人。

• 產(chǎn)業(yè)GDP增長(zhǎng)情況及輕重緩急維度分析：比如成都2024年GDP達(dá)23511.3億元（+5.7%），人工智能產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破千億（+39%），新能源汽車產(chǎn)量增長(zhǎng)412.5%，進(jìn)出口總額8390億元（+12.1%），2025年1-5月規(guī)上工業(yè)增加值增長(zhǎng)8.0%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局及政府公開報(bào)告）

• 政策維度：量化分析地方政府土地出讓金依賴度與救急力度

這套分析體系曾在2020年成功預(yù)判上海張江板塊的崛起（基于其集成電路產(chǎn)業(yè)集群和人才虹吸效應(yīng)），當(dāng)前當(dāng)前對(duì)杭州"六小龍"的土地市場(chǎng)火爆研判具有相似邏輯支撐。

我們認(rèn)為，郎教授團(tuán)隊(duì)選擇成都蔡橋的核心優(yōu)勢(shì)在于其"航空新城核心區(qū)"的戰(zhàn)略地位。依托成飛集團(tuán)打造的航空產(chǎn)業(yè)鏈，形成了國(guó)內(nèi)高端戰(zhàn)機(jī)研發(fā)到精密制造的完整生態(tài)圈，聚集了200余家上下游企業(yè)。這種"主機(jī)廠+配套+研發(fā)"的產(chǎn)業(yè)模式，每年吸引產(chǎn)業(yè)投資和更多高端人才流入。展現(xiàn)出"產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)+人才集聚+房產(chǎn)增值"的良性發(fā)展閉環(huán)。

二、結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的把握

當(dāng)前市場(chǎng)分化嚴(yán)重，但三類資產(chǎn)仍具穿越周期能力：

• 都市圈樞紐核心物業(yè)

• 產(chǎn)業(yè)升級(jí)核心區(qū)

• 稀缺改善型產(chǎn)品（主城區(qū)低密度住宅區(qū)的好房子）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開專業(yè)力量的引領(lǐng)。真正的行業(yè)專家憑借其敏銳的市場(chǎng)洞察力，始終在傳遞積極正面的市場(chǎng)聲音。他們不僅通過(guò)專業(yè)分析破除市場(chǎng)恐慌情緒，更以實(shí)際行動(dòng)帶動(dòng)市場(chǎng)活力——在市場(chǎng)低迷時(shí)期果斷出手，用真金白銀的購(gòu)房行為踐行知行合一的精神。

這種專業(yè)示范，既為行業(yè)發(fā)展提供了建設(shè)性意見，又為市場(chǎng)注入了寶貴信心。專業(yè)人士的市場(chǎng)參與和智力貢獻(xiàn)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有不可替代的指導(dǎo)作用。

最后，在這個(gè)信息過(guò)載的時(shí)代，真專家的價(jià)值不在于預(yù)測(cè)風(fēng)向，而在于識(shí)別風(fēng)向背后的真實(shí)動(dòng)力。

【免責(zé)聲明】 ：本文內(nèi)容僅供信息參考，數(shù)據(jù)可能存在誤差，不構(gòu)成任何投資建議或決策依據(jù)。文中引用的專家觀點(diǎn)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)及案例（包括但不限于郎咸平教授購(gòu)房行為）均存在特定性和不可復(fù)制性，相關(guān)數(shù)據(jù)雖經(jīng)核實(shí)仍可能存在誤差。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者決策前咨詢持牌專業(yè)人士，充分評(píng)估個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)承受能力及標(biāo)的物法律狀態(tài)。讀者依據(jù)本文內(nèi)容進(jìn)行的任何投資行為，其風(fēng)險(xiǎn)及后果均需自行承擔(dān)，本文作者及發(fā)布平臺(tái)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。本聲明將根據(jù)監(jiān)管要求動(dòng)態(tài)調(diào)整，請(qǐng)以最新版本為準(zhǔn)。

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