廣州舊改又來一個新勢力

廣州東部舊改再度勢起。

前幾天，廣州增城三個舊改項目同一天有了新的進展，中新村、金星村和九如村三大舊改項目完成備案，投資額分別為63.03億元、33.89億元和104.89億元，合計201.81億元。

其中，中新村、金星村兩個舊改爛尾已久，而九如村卻是一個意外驚喜。三條舊村加起來建設體量達503萬㎡。

繼廣州城投、科學城集團、知識城集團之后，廣州舊改誕生了一個新勢力——增城城投。

公告顯示，三條舊村均為同一個建設單位：廣州市增城區東進城市開發投資有限公司（下稱“增城城開”），為增城城投全資子公司。

其實，增城城開成立僅4年時間，是專門負責城市開發運營（投資、建設、運營）業務的平臺。天眼查顯示，該公司成立于2021年3月，注冊資本為5億元。

增城城開的誕生有一個很重要的背景：廣州東部交通樞紐片區及相關配套項目策劃及開發建設。

2023年初，廣州發布了新版的城市更新專項規劃。其中，增城圍繞著東部樞紐片區，到2035年之前，推進33個舊村改造項目，重點建成廣州東部交通樞紐商務區，包括新塘站、增城站等。

在一個月前，增城城開召開了年度總結會議，提出了5大聚焦主業發展理念，積極推進舊改工作、多元土地開發、房地產項目開發建設、產業園策劃開發、基礎設施建設。具體項目包括中新鎮新福大道東側129畝地塊項目、希音增城面料中心等。

增城城投做舊改不是第一次。

早在2021年，增城城投悄悄拿下了永寧街湖中村舊改。這是增城最早一批推進“凈地出讓”模式改造項目，也是一個mini項目。一年后，增城城投也參與到朱村鳳崗村舊改安置工作中，完成廣州科教城項目回遷安置。

但作為一個剛成立城投平臺，增城城投無論是資金、經驗，顯然都是有限的。

況且，廣州城投、科學城集團、知識城集團已有前車之鑒，而增城城投拿下的三個項目，有2個已是“難啃的骨頭”。

中新村一直被視為增城舊改“第一村”，無論是推進計劃，頻頻納入重點推進名單，還是規劃上建成東部TOD智慧科教學旅服務城，加上又是“地產一哥”保利地產操盤。

結果令人大失所望。

早在2019年9月，中新村舊改完成村民表決，敲定合作企業為保利地產，改造面積92公頃，投資額120億元。而在表決前，項目已經“先拆后批”，完成首期地塊拆遷和平整工作。

完成表決，即陷入漫長的停滯狀態。保利敢于一直磨洋工，理由很簡單：無需支付臨遷費。

早前，村民因為項目3年沒有發放臨遷費、4年沒有支付搬遷獎勵，于是，聯合向所在區管理部門尋求幫助，爭取自身權利。最后發現搬遷合同上被人“搵笨”。

一位村民告訴我們，簽訂拆遷的合同，臨遷費支付時間是按改造方案批復日開始計算，而不是村民交付私宅日計算。

說明根本就沒有臨遷費的說法。這種做法，也直接打消了村民配合拆遷的想法。不過，對于保利來說，無關緊要。

因為它早有退出的念頭。

在廣州推進舊改新模式之后，保利相繼與中新村、海珠三滘村終止了合作，退出改造推進工作，包括花都三東村一直傳聞要退出。

當前，保利就聚焦在主城區核心地段“珠金琶”，廣州其余項目幾乎沒有參與拿地的興趣。

金星村舊改不同，中鼎、融創聯合體在2020年初完成拆補方案、實施方案表決，當年8月立即啟動拆遷。

很不幸，次年，融創西南率先爆雷，并波及整個集團，金星村舊改也陷入停滯，也一直拖欠臨遷費。直到2023年5月，臨遷費問題終于得到解決，開發商陸續進行發放。

這時，金星村舊改成功納入廣州市2023年度第二批城市更新項目名單，但在2024年9月，其公開尋求國企接盤，想要申請城中村改造專項借款繼續拆遷。

但依然一片靜悄悄。

等到今年1月初，增城區召開了高質量發展大會，并在會上提出實施城市更新大攻堅行動，啟動5條舊村改造，總投資100個億。轉折點終于迎來了。

西洲村、湖中村、碧譚村三條由區屬國企操盤舊村改造項目，大概率會繼續推進之外，中新村、金星村同樣被認為是最有可能納入名單的舊改項目。最終結果也是如此。

增城城投接盤之后，推進是否會加快速度？當前，持有觀望態度。

畢竟，高達202億元的投資規模擺在眼前。

2020年7月，增城城投通過股權劃轉方式整合而來，所以內部有兩條主線：資產經營管理、投融建管服。顧名思義，前者是對過往資產未來需要消化整合，后者則是開展新項目投資建設。

盡管經過近5年時間發展，增城城投目前集合公用事業、城市開發、工程建設、產業運營、城市服務5大主業的區屬國資平臺，擁有10個部門、11個二級子公司，但今年1月份，總資產規模僅為560億元。

三條舊村總投資額，是增城城投總資產約36.1%。

改造體量相當龐大，其中，融資住宅（即對外銷售是商品房部分）建面達246.66萬㎡，這是一個天量的供應房源。

如果能吃下來，增城城投將擠入廣州開發區集團、科學城集團、知識城集團等眾多老牌東部區屬國企的頭部陣營。

到時，不只是廣州舊改，也一躍成為廣州區屬國企的新勢力。