樓市，接下來要注意了…

剛剛，樓市大新聞。

北京推出新政，“全面放松五環外限購、加大公積金購房力度。”

具體到細節，北京戶口家庭、交夠2年社保的非北京戶口人群，單身人士，可以在北京5環外，想買幾套買幾套。

外地人可能對北京五環沒有概念。

這么說吧，北京五環有很多產業驅動的熱門板塊，比如互聯網產業成群的海淀北、阿里所在的朝陽北、中央商務區東壩、京東和小米所在的亦莊開發區等等，都屬于五環外。

為什么放開呢？

很簡單，北京樓市壓力位出現了。

據統計，2025年7月，北京新房成交量環比下降超20%，創下今年單月新低；二手房市場掛牌突破16.5萬套，處于歷史高位，而月成交量卻持續低迷，去化周期持續拉長。

五環外非產業地段新盤去化率不足，很多樓盤出現了“開盤即滯銷”的情況。

成交低迷+庫存積壓，導致五環外房地產傳動鏈路陷入停滯。而目前對于北京來說，5環外正是高速發展期，已經承接了全城一多半的人口，1/4的地鐵線路。

大基建都在開工，需要真金白銀的支撐，所以必須放松限購，盤活鏈路，才能繼續基建配套大開發。

其次預期管理非常重要。

在今年上半年全國樓市小陽春草草結束后，房地產就陷入了靜態期，這時候管理市場預期和信心，非常重要，否則連北上廣深的價格都扛不住，那么價格還得往下出溜。

對于北京購房者來說，接下來五環外的重點板塊，可以重點關注一下，除了上文提到的產業核心板塊，還有平原新城的（順義、大興、亦莊、昌平、房山的新城等地區）的地鐵房，畢竟價格已經跌得很扎實了，如果成交涌進來，價格肯定會抬頭。

但對于非產業板塊，可以繼續觀望。五環外的老破小已經距離最高點，跌去了50%，即使放開限購，也很難對整體兌現利好。

因為這次松綁，目標很明確，就是把有買房需求的人，尤其是改善型的，驅動到五環外的非核心高庫存板塊，去補窟窿。

除非對五環外無差別全面放開限購，不要求社保，那么勢必虹吸北方人群，扎堆買房，沖入京城，但這好像又違背了北京對樓市的一貫態度。

畢竟北京是帝都，不希望太多的人進來搶資源。

其實這兩年，房地產一直都沒有預防性政策托舉，只是靠“根據當前情況做決策”，所以徹底陷入了被動。

按照目前國內的房地產狀態，普通的政策已經很難奏效，唯一好轉的邏輯是，9月大降息+進出口+消費數據一路走強，形成的合力，人們的收入預期扭轉，才會映射到樓市上。

看了一下，近兩個月，進出口數據還不錯，上半年中國進出口總額超21.79萬億，同比上漲了2.9%。其中，出口13萬億元，增速更是高達7.2%，貿易順差達4.21萬億元，同比擴大1.4萬億元。

只要接下來中美和談沒問題，進出口大概率還會持續走強。目前中美正在處理一些技術問題，繼續延期90天的可能性在60%以上。

其實問題出現在俄羅斯石油上，印度因為購買俄羅斯石油，被川普加了25%的關稅，而東大其實也是俄羅斯石油的大金主，目前川普可能試圖以此威脅東大，但吃不吃這套，還要看我們這邊的回應。

邏輯上，東大手里有反制牌，就不可能因為貿易戰，而放棄俄羅斯石油戰略。接下來的24小時非常關鍵。

消費刺激，應該會在降準降息后，貨幣流動性增強，地方有錢了會進行大規模刺激，起碼全面恢復兩新資金支持。

而降息，基本會跟著美聯儲走，目前給出的消息是，會在9月底左右落地。因為37萬億美債，讓川普很煎熬，現在每天都在研究如何換美聯儲主席。

所以這段時間，購房者要保持中性，不要太樂觀，也不要太悲觀。

基本面上，房價已經跌了好幾年了，向下的空間有限，庫存小的城市，房價已經跌到很扎實的位置了。

而經濟如果能反彈，那么房價在明年扭轉的概率其實是很大的。

經濟反彈，在歷史上出現過很多次，都是在很短的時間內完成的，比如98年亞洲金融危機之后，2008年的四萬億計劃之后，2016年的全國大棚改政策后。

每一輪全球量化寬松周期打開，全球性降息之后，都是經濟迎來反彈的好時機。

而現在發達國家大部分都存在通脹現象，屆時歐美國家出現新一輪物價上漲，中國產品的相對價格更具競爭力，跨國企業為降低成本會更傾向于選擇中國供應鏈，從而增加中國出口，緩解國內產能過剩問題，減輕通縮壓力。

而且，到時候輸入性通脹可能伴隨國際資本流入，若匯率缺乏彈性，美元收匯和資本流入會通過外匯占款創造基礎貨幣，推動中國投資需求增加，外資會到人民幣資產市場撿籌碼。

目前全國打響的反內卷、控價、控產能運動，也是為了到時候，一起結束通縮環境。

當外貿訂單涌入全產業鏈的國內沿海城市后，會對當地房價形成支撐力，而后向內陸城市傳播。其實2021年上半年，國內就出現過這樣的行情趨勢。

外需拉動經濟車輪后，才能為刺激內需創造時間和空間。

歸根結底，這么多年來，經濟還是吃的改革開放紅利。而房地產一旦硬著陸，內需就徹底萎靡了。

但外需，只能算短期的重要 “助力”，而內生性動力才是經濟長期增長的 “根本”。只有夯實內生動力，才能在全球經濟波動中保持穩定，實現從 “規模增長” 到 “質量增長” 的跨越。

所以這段時間，又是育兒補貼，又是上幼兒園大班免費，都是為了補民生，提收入的，但這遠遠不夠，所以年底之前，應該還會有大動作出來，大家再熬一熬。

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