沈阿瑟 | 從一個(gè)個(gè)案說房產(chǎn)

沈師傅你好：

多年來經(jīng)常看你公眾號(hào)寫的文章和朋友圈發(fā)的評(píng)論，受教很多，在此表示感謝。看到你近幾年來似乎一直居住在歐洲，對(duì)歐洲和國內(nèi)的房子和房產(chǎn)，我看你有經(jīng)常說起，所以我想向你請(qǐng)教一下我個(gè)人的一個(gè)房子事。

我有一套閑置的房子，是2018年全款買入的毛坯公寓房，面積108平方米，一直沒有裝修，也沒有出租。房子位于甘肅蘭州市七里河區(qū)，小區(qū)旁有學(xué)校和商業(yè)中心。2018年購入時(shí)的價(jià)格是8600元/平方米，全款購買，沒有按揭。2022年市場(chǎng)價(jià)12000元/平方米，2023年市場(chǎng)價(jià)也是12000元/平方米，2024年市場(chǎng)價(jià)11000元/平方米，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)為10000元/平方米左右。現(xiàn)在每年物業(yè)管理費(fèi)2200元。請(qǐng)問此房子現(xiàn)在應(yīng)該拋售還是繼續(xù)持有？

你是當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)學(xué)高材生并有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該是這方面的專家，所以特向你討教并請(qǐng)指點(diǎn)迷津。謝謝！

你的讀者 林大大

林大大先生你好：

感謝你的信任，首先我要澄清一下，我只是一個(gè)開廠做箱包服飾實(shí)業(yè)的商人，并不是房產(chǎn)方面的專家，在房子和房產(chǎn)方面，我應(yīng)該是連個(gè)“磚家”也算不上的。我在公眾號(hào)碼字說房子也好，在朋友圈胡謅許皮帶的房地產(chǎn)也好，都是隨意、即興發(fā)表的個(gè)人看法，屬于不成熟的私見，極有可能是信口開河和胡說八道的。這一點(diǎn)，煩請(qǐng)你首先要注意。

但我認(rèn)為，雖不是專家，每個(gè)人都可以按自己的生活常識(shí)和人生經(jīng)驗(yàn)來評(píng)說房子房產(chǎn)的。現(xiàn)實(shí)世界里，房產(chǎn)專家雖然數(shù)據(jù)眾多滔滔不絕，但因或有自身利益牽涉其中，或因誤判大勢(shì)，他們的結(jié)論往往并不符合實(shí)際，或者說，往往被實(shí)踐證明為南轅北轍。

按我的生活常識(shí)和人生小經(jīng)驗(yàn)來看，在我這個(gè)行外人看來，你的這套閑置房子，應(yīng)立即售出套現(xiàn)為好。理由和后續(xù)方案如下：

第一條：你自己提供的數(shù)據(jù)，已經(jīng)清楚地表明你的房子跌價(jià)明顯

你的房子，你自己提供的實(shí)際市價(jià)，2022年和2023年“企穩(wěn)”在12000元一平，2024年開始下跌為11000元，今年2025年又跌為10000元。12000元應(yīng)該可以理解為歷史高點(diǎn)，過了高點(diǎn)，緩緩下跌，目前比前期高點(diǎn)已經(jīng)跌去16.67%，跌幅雖沒有其它一些地方“攔腰去半”那么慘烈，但預(yù)計(jì)后面還會(huì)繼續(xù)陰跌，而且跌幅或許還會(huì)進(jìn)一步加大。

類似你這樣的房子，在我的老家（五線六線小縣城）跌得更加厲害，比起2021-2022的最高位，現(xiàn)在已經(jīng)跌掉至少一半，這是正在發(fā)生的、非常可怕的實(shí)事。

當(dāng)然，蘭州與我老家五線六線小縣城或許不一樣，抗跌性可能稍強(qiáng)，但蘭州作為三線省會(huì)城市，隨著人口出生率下降，人口增量極其有限，人口凈流出的趨勢(shì)，很難變?yōu)閮袅魅搿Ｋ再F地對(duì)房子的需求是在萎縮的。后期回到12000元的高點(diǎn)，極有可能是遙遙無期的。

這就是大勢(shì)。

第二條：馬上賣出可能是個(gè)好選擇

現(xiàn)在你如果按10000元一平賣出，你還是不吃虧的，因?yàn)槟愕娜胧謨r(jià)是8600元一平，你還賺了16.28%，雖然你2018年入手，至今已經(jīng)過去七年，年均只賺了2.33%，但還算聊勝于無吧，有得賺，總比沒得賺要好嘛！

第三條：適當(dāng)裝修后出租的方案也宜謹(jǐn)慎采用

你的房子是毛坯房，有人或許會(huì)建議你把毛坯房適當(dāng)裝修一下后出租，這樣的方案我也不建議采納，因?yàn)橐粊砟呐率窃倨胀ㄔ俸唵蔚难b修，也要五萬十萬的吧，二來雖然你沒有提供貴地房子出租的收益情況，但我相信，隨著房價(jià)的普遍下跌，租房市場(chǎng)一樣不景氣，租金下降程度與房子買賣市場(chǎng)的行情，應(yīng)該是一致的。對(duì)毛坯房進(jìn)行裝修，你可能將身處“越套越死”的不良感覺，最后食之無味棄之可惜，正常每天生活的心情也將受到不良影響，那就更不好了。

第四條：賣出房子后錢的出路

把房子賣了，如果得108萬元現(xiàn)金，那怎么辦呢？這樣的問題，其實(shí)是有點(diǎn)矯情的。這只能說明一個(gè)道理：有錢也是一個(gè)煩惱的事

前面三年，我在歐洲居住了兩年多，通過對(duì)當(dāng)?shù)厝说挠^察和深入了解，我發(fā)現(xiàn)歐洲的平民百姓，大多數(shù)人其實(shí)也只是窮光蛋一個(gè)。大部分的歐洲普通人，其實(shí)買得起房子的比例似乎不超過三成，他們其實(shí)大多是租房子住的。

工資以歐元、英鎊入袋，月入從1500到幾千不等，但歐洲物價(jià)昂貴，房租開支、開車汽油和吃飯咖啡這三大項(xiàng)，錢花掉之后，變成“吃過用過，剩個(gè)屁股”，根本沒有錢去買房子的。

得了108萬元軟妹幣的現(xiàn)金，自然也是個(gè)大錢，選個(gè)穩(wěn)當(dāng)?shù)睦碡?cái)自然是個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)，哪怕年化收益只有3%，也一定要心安理得。承諾收益5%或以上的，切記一律都是騙子，它們只想詐去你的本金，所以萬萬不可相信。

還有一個(gè)較好的思路是房產(chǎn)置換，也就是說，你這邊賣了房子，套了現(xiàn)金，可置換為國外發(fā)達(dá)國家的物業(yè)，但這樣的操作，一定要去真正永久產(chǎn)權(quán)的國家（地方）辦理，一定要注意合法購匯，不要相信網(wǎng)上的中介。

不管是誰，只要開口說“你把錢給我，我給你全部搞定”，那么，哪怕這話是由我東吳野人沈阿瑟的嘴里說出來的，我沈阿瑟同樣一定是一個(gè)騙子。

以上幾點(diǎn)粗淺的想法，供你林大大參考。你自己最后決定后操作，如果賺了，我表示恭喜，但如果萬一虧了，也請(qǐng)一定不要找我算賬哦。

我的一家之言，望你能有所得。

見笑了。

順頌秋安~

東吳野人 沈阿瑟

2025年8月29日，星期五

最后請(qǐng)?jiān)试S我做個(gè)產(chǎn)品廣告。今天是七夕情人節(jié)。有情之人，天天是節(jié)，我祝各位讀者朋友七夕情人節(jié)快樂哈情人節(jié)推出一款情侶小包，男女都可使用，你也買一個(gè)唄~~

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