馬光遠(yuǎn)：穩(wěn)住樓市，只需五招

很久不寫(xiě)房地產(chǎn)的文章，主要原因是2021年以來(lái)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯風(fēng)險(xiǎn)的情況下，我關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的杜鵑啼血般的呼吁在政策層面很少及時(shí)得到回應(yīng)。

2021年，恒大風(fēng)險(xiǎn)暴露之后，某些部門(mén)居然判斷“恒大只是個(gè)案”，我當(dāng)時(shí)第一時(shí)間找了30多家財(cái)務(wù)狀況比恒大還嚴(yán)峻的說(shuō)明這是行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，絕不是個(gè)案。

我當(dāng)時(shí)呼吁，只要放松包括“三條紅線(xiàn)”、放松限購(gòu)，降首付比例在內(nèi)的過(guò)于嚴(yán)苛的降溫措施，也就是把“卡著脖子”的手松開(kāi)，樓市軟著陸的概率很大。

可惜，這樣的舉措遲至2024年的9月份才下決心實(shí)施，可是，確實(shí)有點(diǎn)晚。

到2024年的9月斷然采取措施之前，房地產(chǎn)的主要指標(biāo)已經(jīng)大幅度回調(diào)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑了超過(guò)30%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售腰斬，房?jī)r(jià)普遍下跌了30%以上，北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大部分已經(jīng)跌到2016年，大量房企或者倒下，或者僵而不死，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，項(xiàng)目爛尾驚人。

之后，盡管出臺(tái)了一系列的政策，但政策的效應(yīng)總是在短暫的反彈之后又陷入低迷，房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)都已經(jīng)跌過(guò)頭，但預(yù)期并沒(méi)有因此而改變。

在經(jīng)歷如此深度的調(diào)整之后，有人問(wèn)：還有什么辦法穩(wěn)住地產(chǎn)！

辦法當(dāng)然有！

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期依然不樂(lè)觀(guān)的事實(shí)，和房?jī)r(jià)依然處在下行通道的趨勢(shì)，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)家們也提出了很多建議。比如，建議政府拿出巨資收購(gòu)庫(kù)存等。這些措施，如果放在2021年前后，當(dāng)然是有用的，我也是支持的，可是放到現(xiàn)在，政府即使收購(gòu)也無(wú)法改變市場(chǎng)預(yù)期，再比如，政府提出建好房子和房地產(chǎn)新模式的概念，這個(gè)方向無(wú)疑是正確的，但這對(duì)改變目前市場(chǎng)預(yù)期仍然有限。

再說(shuō)徹底一點(diǎn)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要活命，需要活下來(lái)，才能談活得好。

第三、我仍然認(rèn)為，目前仍然有真正的住房需求，住房需求并沒(méi)有消失。按照官方數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在人均建筑面積剛過(guò)40平，拋去公攤，人均居住面積不到30平，勉強(qiáng)解決了“住房溫飽”問(wèn)題，距離高水平的居住還差的遠(yuǎn)呢，不要?jiǎng)硬粍?dòng)講房子多得沒(méi)人要。要為真正想買(mǎi)房的人減負(fù)，要痛下決心取消徹底取消限購(gòu)，不留尾巴，下決心下調(diào)首付比例和房貸利率。目前的首付比例15%，完全可以下調(diào)到10%，目前的房貸利率完全可以下調(diào)到3%以下。

在這里必須強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的實(shí)際利率真的太高了，在目前整體物價(jià)下行的情況下，房貸名義利率仍然高于3%，實(shí)際利率至少在4%以上。

美國(guó)看著名義利率高，但美國(guó)通脹也高，名義利率反而大大低于中國(guó)。把首付比例下降到10%不會(huì)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的老百姓最講信用。君不見(jiàn)，一些地方的房?jī)r(jià)跌去70%了，300萬(wàn)的房子，跌到100萬(wàn)了，老百姓還在老老實(shí)實(shí)還著200多萬(wàn)的房貸，很少有人棄房，要珍惜啊。

最后說(shuō)幾句，這幾年我研究房地產(chǎn)比較多，被網(wǎng)絡(luò)噴子噴成我一直鼓吹房?jī)r(jià)上漲，對(duì)我的各種言論斷章取義，掐頭去尾，各種造謠和污蔑。研究房地產(chǎn)居然成了罪？何其荒唐？房地產(chǎn)占了中國(guó)居民財(cái)富60%以上，房地產(chǎn)何其重要？為什么在這些網(wǎng)絡(luò)噴子的眼中就成了罪人？

我既不炒房，也從沒(méi)有鼓勵(lì)大家炒房！我只是客觀(guān)研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，我也沒(méi)有一直說(shuō)房?jī)r(jià)要上漲。早在2017年，我就提出了房地產(chǎn)要變局的“三個(gè)20%”：未來(lái)只有20%的城市，只有20%的樓盤(pán)有保值價(jià)值，只有20%的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái)！這是可以輕易查到的。2021年，在恒大暴雷之后，多次提醒：房子作為最好投資的時(shí)代結(jié)束，投資性買(mǎi)房一定要謹(jǐn)慎。所謂選擇性眼瞎，不過(guò)如此吧？