32.68萬元/平方米！馬來西亞首富捅破上海房價天花板

圖源：金陵華庭公眾號

苗野/發自上海

32.68萬元/平方米！金陵華庭又創造了一個紀錄。

9月10日，金陵華庭公布了最新“一房一價”備案表，其中一套865平方米的復式房源總價高達2.83億元，折合單價約32.68萬元/平方米，這一數字讓金陵華庭成為上海新房市場備案單價最高的住宅產品。

這距離項目首次開盤過去不到半年時間，今年3月22日，金陵華庭一期158套房源在3小時內售罄，攬金92.34億元。二期房源于9月11日開啟認購，均價已從一期的18.9萬元/平方米漲至20.5萬元/平方米，漲幅超過8%。

金陵華庭二期推出120套建面約357～865平方米大平層及復式房源，套均總價8200萬元左右，總貨值達98.43億元。如果實現“日光”，也將會是上海今年單次開盤最高銷售紀錄。

這個嘉里建設重倉押注的項目成為其2025年上半年合約銷售額飆升的重要推動力，也將直接決定嘉里建設2025年的收成。半年報數據顯示，嘉里建設2025年上半年實現合約銷售額161.86億港元，同比增長130%。

“主要受上海金陵路項目的強勁表現帶動。”嘉里建設在財報中表示，2025年大部分確認銷售額預計將在下半年相關項目落成及交付后體現。截至今年6月底，公司未確認合約銷售額約193億港元，其中74%來自內地項目，26%來自香港項目。

嘉里建設管理層表示，對香港及內地經濟的長期前景保持樂觀，短期內整體經濟和房地產市場仍面臨顯著挑戰，集團將保持警惕，并優先確保公司穩健性與韌性。

重注押寶上海市場

金陵華庭的最新備案價不僅震驚了上海樓市，也刷新了多項豪宅紀錄。

32.68萬元/平方米的單價一舉超越了此前保持紀錄的保利世博天悅頂樓房源30.27萬元/平方米的單價。

這也是近17個月內，該紀錄第三次被刷新。去年4月18日，濱江凱旋門開盤推出的房源最高單價為30.2萬元/平方米，這套總價超過1億元的房源當場被認購。

此外，金陵華庭一期158套房源中，有6套房源總價在1億元以上，套均總價達到1.6億元，占據上半年全國億元豪宅成交數量（19套）的1/3。此次二期房源有17套總價過億元，若全部售出，金陵華庭將成為今年全國億元房源成交最多的單盤。

公開信息顯示，項目認購前兩天，已吸引140余組客戶認購，認購率約117%。

嘉里建設管理層此前曾表示，現在的主力是想做好這一項目，并盡快結束建設工作，希望把握住當前上海樓市積極向好的這一時間窗口。

包括金陵華庭在內的金陵東路項目是嘉里建設在內地投資規模最大的項目，位于上海市黃浦區老城廂范圍內，總建筑面積約67萬平方米，是一個涵蓋住宅、辦公、商業、酒店等多元業態的超大型城市綜合體，預計于2028年～2030年分期竣工。

這一“巨無霸”項目彰顯了嘉里建設大手筆押注上海的野心。最早于2022年嘉里建設以133.29億元的總價拿下首批四宗地塊，次年又以87.83億元拿下剩余六宗地塊，彼時項目總用地面積已超130畝。

進入2025年，金陵東路項目版圖再擴容，嘉里建設又先后以1.09億元和5962.5萬元補倉黃浦。至此，嘉里建設在上海金陵東路項目總拿地金額近223億元，預計總投資規模超過400億元。

金陵華庭號稱是近20年來上海外灘首個超級豪宅，一期158套房源3小時售罄狂攬92億元的戰績，讓金陵華庭創下上海今年一季度單日銷售總額、均價、套均總價“三冠王”紀錄。

這意味著單個項目的熱銷撐起了嘉里建設的業績，上半年嘉里建設在內地約106.44億港元的合約銷售額大部分來自金陵華庭的一期預售。

嘉里建設董事會主席郭孔華在財報中坦言：“我們對上海高端住宅項目獲得市場正面反應感到滿意。”

“無疑，上海金陵東路項目被期冀繼續成為嘉里建設未來業績的重要保障。”某房企內部人士認為，嘉里建設金陵東路項目既是一場押注上海核心區域未來、考驗自身綜合運營能力的“豪賭”，但其稀缺的黃金地段以及未來可期的持有物業租金收益，也讓它具備了成為長期“現金奶牛”的基礎。

盈利收縮，內地市場挑戰加劇

大手筆押注上海的嘉里建設，同樣經歷著房地產調整周期，上半年業績也出現“增收不增利”狀況。

財報數據顯示，2025年上半年嘉里建設合并收入99.54億港元，同比增長65%；期內基礎溢利9.78億港元，同比下降30%；股東應占溢利6.12億港元，同比下降22%；毛利率從2024年同期的45%降至27%。

“基礎溢利下跌是由于發展物業毛利率下跌、租賃收入減少、稅項增加以及成本上升，包括新落成投資物業的開業前支出及未資本化的融資費用增加。”嘉里建設在半年報中提到。

除盈利指標呈收縮態勢外，各業務板塊收入也是喜憂參半。

其中，物業銷售收入增長176%至64.22億港元，物業租賃及其他收入跌6%至25.02億港元，酒店運營收入也微降3%至10.3億港元，反映出嘉里建設商業物業市場面臨挑戰。

從地域市場表現來看，嘉里建設在香港市場表現強勁，合并收入達到68.11億港元，較去年同期的20.52億港元顯著增長，主要是由于緹外和海盈山住宅項目的銷售確認推動。

內地市場仍面臨挑戰，合并收入為31.43億港元，較去年同期的39.87億港元有所下降。

嘉里建設在財報中表示，合并收入下降主要源于發展物業已確認銷售額減少，合約銷售與收入確認存在時間差距，2025年大部分確認銷售額預計將在下半年相關項目落成及交付后體現。

報告期內，嘉里建設內地物業部錄得應占合約銷售額106.44億港元，較2024年上半年的12.04億港元大幅增長，主要受上海金陵華庭第一期預售帶動。

嘉里建設方面表示，公司在香港及內地的市場表現不均，內地市場仍面臨挑戰，尤其是一線城市的住宅銷售下滑。盡管如此，公司在上海高端住宅項目獲得市場正面反應，但其他城市的項目銷售仍然疲弱。

在這一輪房地產市場調整的過程中，上海豪宅市場可謂“獨領風騷”，全國每10套頂級豪宅成交就有約6套在上海。但上海頂豪市場也面臨供應增加的壓力，在最新過會名單中有5個樓盤備案均價超過10萬元/平方米。

這意味著金陵華庭二期入市面臨更加激烈的市場競爭，能否保持一期“開盤即磬”的銷售神話，仍存在不確定性。

嘉里建設認為，在內地，營商環境及消費者信心持續疲弱對市場造成沉重壓力，盡管潛在買家具備經濟能力，但仍對投資房地產持觀望態度。

市場人士認為，嘉里建設偏愛大規模的開發項目，通常以住宅、公寓先回流資金，再逐步開發寫字樓和商業。金陵東路項目開發周期長，對現金流是巨大考驗，項目的復雜性和巨大投資對嘉里建設的資金運營能力和操盤水平提出了極高要求，且項目價值實現高度依賴于上海高端物業市場的持續景氣度和宏觀經濟走勢。

郭孔華領導下的嘉里建設能否在業績壓力與戰略擴張間找到平衡點，尚待市場檢驗。上海市場的“押注”不僅關乎業績增長，也決定嘉里建設能否在中國房地產市場轉型期順利突圍。