下一個科創紅利，正在爆發！

科技+創新+人才，掀起新機遇風暴

造富邏輯徹底轉變！

科技是第一生產力。最近以阿里、寒武紀等為代表的科技股漲勢驚人，昭示著高科技公司真正成為創造財富的主要動力，掀起新的機遇風暴。

縱觀人類發展史，從第一次工業革命開始，創新就一直是經濟發展的動力，驅動著社會變革。如今隨著量子計算機刷新世界紀錄、深空探測揭開月球背面奧秘，以及人工智能大模型顛覆全球產業格局，新一輪科技大爆炸將帶來我們的國運大爆發。

更直觀一點，創新成功的關鍵因素毫無疑問是人口。這是企業、區域甚至國家發展中相通的底層邏輯。可以說，擁有了人才就相當于打開了關于未來的想象空間。

人口有兩層含義——

一是人口增長和結構分布，影響著區域的創業精神和創新活力。

比如深度老齡化的日本，各種資源被年長者把控，年輕人數量少且很難進行創業創新。這就導致雖然它的大公司在研發方面投入巨資，但獲得的專利多是微創新而不是顛覆性發明；而更年輕的我們涌現出了如AI初創公司深度求索（DeepSeek）一鳴驚人引爆AI行業等明星企業和產品。

二是人才聚集效應，產生的化學反應往往給區域帶來良性循環。

作為創新中心的大城市將吸引更多人口集中，這些人口對當地的公共配套提出更高要求，隨著豐富配套落地又會吸引更多的人口匯聚，聚集效應不斷自我強化。

深圳光明的表現就非常明顯，它遵循上面的邏輯再造一個“小深圳”。

光明科學城實拍圖 圖源：南方日報

作為2018年成立的深圳最年輕的行政區，光明截至2023年底常住人口就達到了115.9萬人，5年內人口幾乎翻倍，增幅85.4%。其中15-59歲人口占比83.48%，是深圳最年輕的城區。

驚人的人口增速和優秀的人口結構，疊加頂層設計上建設世界一流科學城以及深圳北部中心的重大戰略使命，光明給出了2024年GDP1721.3億元，同比增長高達8.6%，增速位居全市第二的優異成績單。其中戰略性新興產業增加值863億元，占到GDP一半以上。

更聚焦地看，光明區新湖街道值得重點關注。

攤開地圖，深圳理工大學、中山大學（深圳校區）、深圳灣實驗室、深圳醫學科學院等光明區的重大科技載體，約75%密密麻麻都集中落地于此。

科學+教育雙輪驅動，意味著對外部人才的吸引加上自身源源不斷地孵化人才，雙重“造血”能力奠定了它的區域價值基本盤。

重大科技載體分布示意圖

這種稀缺價值的加持，除了會給片區帶來更優質的配套資源，往往最終會直接體現在房子上。

這也是我們普通人能夠瓜分科創紅利的重要途徑，大家買房時可以重點關注樓市的“科技股”。最近我看到即將開放售樓處的越秀·星科源啟，就是非常典型的和科創、人才高度聯動的項目。

高度+裝置+生活，未來進階新想象

為什么光明區新湖街道能夠吸引這么多國之重器落地？

答案要追溯到它所背靠的光明科學城。

大灣區主打科技創新，光明科學城就是粵港澳大灣區科創走廊這條科創命脈上的關鍵節點之一。它與松山湖科學城和廣州科學城等是大灣區勠力同心發展科創的重要載體。

而且，光明科學城不論是規格、規模還是發展模式，都以銳意進取的先進性成為頂級中的頂級存在。

粵港澳大灣區科創走廊重要節點示意圖

首先是國家級戰略支撐。

有人出生就在羅馬。光明科學城就是天生驕子。

光明科學城屬于國家級的戰略規劃，從松山湖科學城共同構成大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區。在整個中國，一共只有5個綜合性國家科學中心，規格非常之高。

其次是世界級科研設施。

頂層設計上的國家層面站位，意味著光明科學城被賦予的是攻克國家面臨的“卡脖子”問題的使命。它主打從“0”到“1”的原始創新，發展獨特的“科研經濟”，聚焦信息、生命、新材料（如合成生物、腦科學）等未來產業，這些都需要舉全國之力猛砸資源。

光明科學城擁有的科研設施和資源上的先天優勢非常強勁。

相比另外兩個科學城的發展歷史和某種程度的路徑依賴，我們可以看出光明科學城的年輕和勢頭。

松山湖科學城以東莞傳統的強大制造業基礎提供支持，側重技術鏈條中的產業化的部分；

廣州科學城發展比較早，是相對成熟的產業高地，主打產業規模化，側重科創鏈條中的較后端；

光明科學城則是自打設立就主攻科創，最直接地匯聚了大灣區中科創實力最強的深港兩地的創新要素，一以貫之且勢頭正猛。

光明實驗室實拍圖 圖源：南方日報

2024年，光明科學城在建運用的重大科技創新載體達到22個。合成生物研究、腦解析與腦模擬、材料基因組三大科學設施陸續啟用； 國家超算深圳中心二期、鵬城云腦Ⅲ加速建設等大科學裝置密集落子； 同時中山大學深圳校區、深圳理工大學、深圳灣實驗室、光明實驗室、深圳醫學科學院等高水平科研機構形成創新資源密集、學科交叉融合的科研矩陣......

大科學裝置集群、大機構、大設施集中度很高，可以說是把握科技發展前沿的命脈。不僅處于科技創新鏈條的孵化最前端，而且有完整的基礎研究、成果轉化、人才支撐等全產業鏈生態，發展后勁十足。

最后離不開先進走心的引才邏輯。

人口是創新的本質驅動力。光明2018-2023年的人口增速最快和人口結構最年輕的“雙第一”就足以說明，相比于早前的砸錢搶人的引才模式，光明科學城踐行的環境養人、系統育人的模式效果顯著。

尤其新湖街道，一口氣坐擁科創、城市、自然的“新光明三寶”多重資源。不僅滿足高智群體對于效率的需求，保持最快速度地獲取最新商機和信息；又能在工作和生活狀態之間快速切換，回歸家庭生活，并且通過回歸自然實現回歸自我，不斷滋養人才。

疊加產學研深度融合的模式不斷培育人才，不斷為區域發展吸引和培育人才動能。

示意圖

獨特的地理位置節點和科創大爆發的時間節點，雙重發展趨勢造就了它的進階新高度。可以認為，新湖街道尤其是越秀·星科源啟所落位的生活黃金三角交匯點，代表著目前光明最高規格的未來。

品牌+共融+大城，立起區域新標桿

值得注意的是，目前在這片前途一片光明的土地上，能夠選擇的項目并不多——

整個光明庫存去化周期只有5個月出頭，越秀·星科源啟更是新湖街道四年以來獨一份的在售宅地。

隨著9·5新政推出，深圳樓市金九有了明顯起色。作為房價只有深圳均價50%左右的價值高地，新湖街道未來很有可能再次上演“搶房大戰”。

實際上，不僅數量稀缺，越秀·星科源啟作為創新之都的創新之作，更出色的是綜合素質上的稀缺性。

越秀·星科源啟效果圖

1、國企越秀出品，品牌實力背書。

越秀·星科源啟的背后是國企越秀地產，不僅是中國房企綜合實力TOP7，更是近五年排名飆升最快的開發商。

深耕大灣區42載，兌現力有目共睹。在市場客戶普遍要求提高的背景下，業主平均交付滿意度近90分。

選擇越秀，就相當于獲得“國家隊級”的安全感，有未來更有當下。

2、稀缺科學城紅利，超配高維體驗。

科學城所擁有的人才圈層資產，以及帶來的配套升級對區域產生良性循環作用，這一點早已被反復驗證。

據深圳光明公布，目前光明區內161名學者入選“全球前2%頂尖科學家榜單”。高層次人才超3000人、科研院所人才近8000人、博士人才超5600人。

高數量的高質量人才不僅將成為支撐片區房價的中堅力量，同時濃厚的科研氛圍和隨之升級的配套會潛移默化影響整個片區的素質。

越秀·星科源啟周邊就形成了一個涵蓋文體、教育、醫療等多方面的高維配套生活圈——

深圳科學技術館、深圳國際美術館(在建中)、科學城體育中心(在建中)、新湖文體中心(在建中)等步行即可達到； 中山大學附屬第七醫院、光明人民醫院為健康保駕護航； 中山大學深圳校區、深圳理工大學就在周邊，日常感受“談笑有鴻儒，往來無白丁”。

項目周邊配套示意圖

3、超級生態IP，打造城央0壓社區。

隨著物質生活豐富起來，大家越來越重視內心的需求。親近自然，在自然中尋求療愈成為新趨勢。

越秀·星科源啟別出心裁地打造“三重自然生態圈”，從社區里的全齡友好園區，到家門口的市政公園和周邊三園一湖五綠道的稀缺超級生態配置，全齡段生態配置帶來生活滿滿的呼吸感和家庭生活樂趣。

結束一天的緊張工作后，回家立刻卸下全身壓力和疲憊，找回蓬勃向上的生命力。

周邊生態資源示意圖

4、創新生活大城，縱享人間煙火。

越秀·星科源啟打造了一個超20萬㎡的純粹住區，創新性打造自成體系的生活配套，讓幸福感落地到日常生活里。

比如，出行時的幸福感是方便的出行給的。

社區里建設約2900㎡公交車首末站，無縫接駁地鐵交通，讓日常出行從容又高效；社區外，緊鄰6號線支線圳美站、光明站雙地鐵口，可便捷換乘13號線（在建中），暢達深圳各大重要節點。

再比如，休息時的幸福感是會所給的。

項目會所效果圖

無邊界泳池、家庭廳、瑜伽室、書吧區等六大功能區，直接把深圳灣安達仕酒店的松弛感復制到社區，你敢想象嗎？

居家時的幸福感是好房子給的。

整體布局上通過定制樓型和設計手法，使小區每一戶的視線都能錯開，同時實現樓間距最大化。

目前即將首推的是1棟1單元的89-112㎡呼吸健康宅，設計上針對空間利用巧思滿滿，誠意滿滿。

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創造性地采用了少見的四面寬+L型主臥觀景飄窗設計，通風采光效果直線拉滿，帶來IMAX級的景觀體驗；

更驚艷的是，越秀·星科源啟通過技術手段預留了空間改造的可能性，打造百變戶型滿足居住者在不同階段的實際需求。

比如大方廳設計，中規中矩的客廳搖身一變成為家庭社交中心，還可以打通客廳x臥，空間更加開闊通透；主臥和次臥打通，開啟豪華主臥模式，不同時期都能拉滿居住舒適感。

這背后還少不了提前植入的科學收納系統，每一寸空間都物盡其用，帶來更百變的空間利用可能。

總的來說，越秀·星科源啟可以說是在創新之城打造出的一個創新型項目，雙重buff疊滿。

隨著科創勢不可擋成為未來的造富邏輯，光明再一次迎來新機遇。科學家們、國之重器們實實在在地用腳投票，投出一個光明的未來。

如果說上一次抓住機遇是10年前，那么這一次的機會或許就在眼前了。

尤其最近市場熱鬧了起來，需求逐漸釋放，有買房想法的朋友們不妨到現場感受感受。據了解，越秀·星科源啟預計10月1日開放銷售中心。目前已經開放了展廳，大家走起～

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