業(yè)主革命·應(yīng)許之地

一、

我接到物業(yè)的電話，聽(tīng)罷之后，心中不免一陣的苦笑，但也只能理解的表達(dá)感謝。

時(shí)間回到一年前，陽(yáng)光上城再次爆發(fā)了物業(yè)糾紛，起因是物業(yè)公司試圖規(guī)范地下車庫(kù)停車收費(fèi)問(wèn)題，并以停車閘道系統(tǒng)強(qiáng)行攔收業(yè)主的停車費(fèi)。此舉導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿及對(duì)抗，沖突又引發(fā)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，事態(tài)迅速激化并演變?yōu)闃I(yè)主維權(quán)事件。

這是2024年10月16日。

在這一年時(shí)間里，陽(yáng)光上城發(fā)生了許多變化。首先是小區(qū)物業(yè)會(huì)更換成功，一群愿意承擔(dān)責(zé)任的小區(qū)業(yè)主，成為了新的小區(qū)物委會(huì)委員。之后，物委會(huì)根據(jù)小區(qū)業(yè)主的訴求，積極與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升問(wèn)題，積極與地產(chǎn)公司協(xié)商地下車位收費(fèi)問(wèn)題。在多番協(xié)商過(guò)程中，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在緩慢提升改善，但地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題卻絲毫不見(jiàn)解決，地產(chǎn)公司的步步緊逼最終釀成了小區(qū)“6·24”業(yè)主維權(quán)事件。

時(shí)間來(lái)到一年后，小區(qū)的變化正朝向一個(gè)好的方向發(fā)展，然而此時(shí)物業(yè)公司卻突然主動(dòng)提出離場(chǎng)。于是，小區(qū)物委會(huì)正在推進(jìn)的幾項(xiàng)工作，諸如小區(qū)專項(xiàng)維修計(jì)劃、地下車庫(kù)臨時(shí)管理計(jì)劃等，就只能暫緩?fù)七M(jìn)工作進(jìn)度了。

這是2025年10月16日。

二、

我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，電力工業(yè)體系實(shí)行政企合一、高度集中的管理體制。滇東電業(yè)局是曲靖供電局的前身。當(dāng)時(shí)，滇東電業(yè)局為解決單位后勤問(wèn)題，也為給職工子女提供就業(yè)崗位，于是就有了曲靖東電實(shí)業(yè)有限公司。2001年05月11日，曲靖東電實(shí)業(yè)更名為曲靖晉源實(shí)業(yè)。

2002年4月，東電實(shí)業(yè)成立了獨(dú)資控股的云南陽(yáng)光地產(chǎn)公司，用于開(kāi)發(fā)曲靖南片區(qū)的陽(yáng)光地產(chǎn)項(xiàng)目。2009年5月，云電陽(yáng)光房地產(chǎn)公司又成立了全額控股的瑞豐物業(yè)公司，用于為陽(yáng)光地產(chǎn)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。

2020年9月，云南電力系統(tǒng)后勤服務(wù)再次變革，云南鴻園電力物業(yè)服務(wù)有限公司整合了全省各地州市電力系統(tǒng)的后勤公司。此時(shí)，曲靖瑞豐物業(yè)從陽(yáng)光地產(chǎn)及晉源實(shí)業(yè)剝離出去，成為云南鴻園電力物業(yè)服務(wù)有限公司曲靖分公司。

此時(shí)，曲靖陽(yáng)光地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，基本都處于前期物業(yè)服務(wù)階段，基于瑞豐物業(yè)獨(dú)立法人資格被終止的事實(shí)。2021年11月30日，云電陽(yáng)光地產(chǎn)與鴻園曲靖分公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，由前者委托后者對(duì)陽(yáng)光上城、金麒苑、金閣苑等，原瑞豐物業(yè)公司提供服務(wù)的小區(qū)，繼續(xù)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并由小區(qū)業(yè)主向后者繳納物業(yè)費(fèi)用。

雖然，對(duì)于曲靖南片區(qū)的陽(yáng)光地產(chǎn)物業(yè)而言，物業(yè)服務(wù)工作人員不曾有什么變化，但對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系而言，小區(qū)物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系亦發(fā)生了根本性變化。

云電投此番內(nèi)部后勤體制改革，為后來(lái)陽(yáng)光上城的物業(yè)糾紛埋下了伏筆，同時(shí)也為小區(qū)治理也增加了難度。

三、

小區(qū)業(yè)主在乎的是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，他并不在乎是誰(shuí)為其提供物業(yè)服務(wù)。然而，當(dāng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下降之后，就會(huì)引發(fā)各種物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，或者是不配合物業(yè)管理的沖突，或者是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的沉默對(duì)抗，或者是要求更換物業(yè)公司的反抗。

陽(yáng)光上城于2013年左右開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)算是南片區(qū)中等定位的小區(qū)了。大約在2019年前后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)了斷崖式下滑，服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題卻遲遲未能得到解決，這不僅滋生了小區(qū)業(yè)主的不滿及對(duì)抗情緒，最終因2024年的地下車庫(kù)繳費(fèi)問(wèn)題而爆發(fā)。

陽(yáng)光上城是地下車庫(kù)，地下車位自小區(qū)建成以來(lái)，地產(chǎn)公司未向業(yè)主公開(kāi)出售，而是以單次或包月的方式收取停車費(fèi)，并委托物業(yè)公司向業(yè)主代收停車費(fèi)。期間，部分業(yè)主按管理規(guī)約繳納停車費(fèi)，但也有部分業(yè)主從入住開(kāi)始就未繳納停車費(fèi)。一方面是物業(yè)要收繳地下車位停車費(fèi)，另一方面是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量遲遲未得到改善。于是，物業(yè)與地產(chǎn)甫一提出收費(fèi)辦法之后，小區(qū)物業(yè)糾紛沖突的爆發(fā)就進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)。

陽(yáng)光上城“10·16”業(yè)主維權(quán)，起因是部分業(yè)主拒繳地下車位停車費(fèi)而引發(fā)的沖突，但這股力量又迅速整合并演變?yōu)闃I(yè)主維權(quán)，其直接結(jié)果是導(dǎo)致了小區(qū)物委會(huì)的更換。

物業(yè)疏于管理而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下滑，而業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式沉默抵抗。物業(yè)因物業(yè)收費(fèi)下降而降低服務(wù)質(zhì)量，而業(yè)主又以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降拒繳物業(yè)費(fèi)，這就陷入了一個(gè)無(wú)限循環(huán)的怪圈。同時(shí)，即使是不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，其同樣也在享受著小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，這也是對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益侵占。

小區(qū)的沖突并不是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，而是小區(qū)建筑日趨衰敗及毀滅與阻止或延緩結(jié)果發(fā)生的矛盾。因此，解決小區(qū)物業(yè)治理問(wèn)題，不僅需要跳出這個(gè)無(wú)限循環(huán)的怪圈，還需要有一個(gè)愿意承擔(dān)責(zé)任的業(yè)主群體。否則，在沙化的小區(qū)業(yè)主維權(quán)過(guò)程中，小區(qū)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的行為，若不是業(yè)主就想吃白食、薅羊毛、占便宜的話，那就是個(gè)體業(yè)主對(duì)物業(yè)被迫無(wú)奈的對(duì)抗了！

四、

“10·16”地下停車位的繳費(fèi)沖突，又引發(fā)了陽(yáng)光上城地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。對(duì)此，地產(chǎn)公司與小區(qū)業(yè)主各持己見(jiàn)，地產(chǎn)公司以地下車位的初始登記作為產(chǎn)權(quán)歸屬依據(jù)；小區(qū)業(yè)主以地下車庫(kù)的建設(shè)成本是否納入小區(qū)開(kāi)發(fā)成本作為產(chǎn)權(quán)歸屬依據(jù)。

經(jīng)“10·16”業(yè)主維權(quán)事件之后，鴻園物業(yè)曲靖分公司迅速做出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整了瑞豐項(xiàng)目的人事安排，并與陽(yáng)光上城小區(qū)物委會(huì)及時(shí)溝通協(xié)商，逐步提升改善小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

與此同時(shí)，對(duì)于陽(yáng)光上城地下車位的糾紛解決，盡管小區(qū)物委會(huì)積極主動(dòng)與陽(yáng)光地產(chǎn)溝通協(xié)商，但陽(yáng)光地產(chǎn)公司一方面對(duì)小區(qū)業(yè)主虛與委蛇，另一方面又暗中招聘第三方公司，積極準(zhǔn)備以強(qiáng)制方式向業(yè)主收取地下車庫(kù)停車費(fèi)。

最終于2025年6月24日，小區(qū)業(yè)主與地產(chǎn)公司再次爆發(fā)維權(quán)沖突。經(jīng)區(qū)委區(qū)政府調(diào)解，陽(yáng)光地產(chǎn)承諾不再以強(qiáng)制手段收取地下車庫(kù)停車費(fèi)，而小區(qū)物業(yè)會(huì)也承諾接受關(guān)于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的司法判決。

小區(qū)業(yè)主兩次維權(quán)勝利，這是業(yè)主凝聚力增加的體現(xiàn)，同時(shí)也極大鼓勵(lì)了業(yè)主自信。然而，這又引發(fā)了以下負(fù)面影響。其一、部分業(yè)主認(rèn)為維權(quán)勝利，就是要更換或驅(qū)趕現(xiàn)在的物業(yè)公司，于是不僅自己不繳納物業(yè)費(fèi)，而且還煽動(dòng)其他業(yè)主也不繳物業(yè)費(fèi)；其二、小區(qū)地下車庫(kù)爭(zhēng)議糾紛暫告平息，但地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)不明又陷入了“公地悲劇”。因地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)不明而缺乏必要管理主體，以及小區(qū)業(yè)主缺乏必要的自我約束，導(dǎo)致業(yè)主都在盲目追求個(gè)體利益最大化，從而致使小區(qū)地下車庫(kù)停車秩序亂象叢生。這種亂象叢生的局面既是一種必然，但又未嘗不是地產(chǎn)公司想看到的局面。然而，當(dāng)小區(qū)物委會(huì)要求物業(yè)暫時(shí)協(xié)助管理地下車庫(kù)時(shí)，這無(wú)疑加劇了陽(yáng)光地產(chǎn)對(duì)鴻園物業(yè)曲靖分公司的不滿。

此外，鴻園物業(yè)曲靖分公司在起訴小區(qū)業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)時(shí)，而那些至始不愿繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，多以前期物業(yè)合同主體變更作為抗辯，而司法判決亦采信這樣的抗辯理由，這不僅破壞了物業(yè)與業(yè)主的雙方互信，而且無(wú)疑又增加了物業(yè)會(huì)小區(qū)自治的難度。

因此，鴻園物業(yè)曲靖分公司看似突然離場(chǎng)，或許亦是經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊的及時(shí)止損。

四、

有時(shí)是人做事；有時(shí)是事推人。

你看著是人做事；但其實(shí)是事推人。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)公司離場(chǎng)需要提前三個(gè)月報(bào)備，而今年的過(guò)年時(shí)間是2月16日。也就是說(shuō)，在距離過(guò)年前的一個(gè)月，鴻園物業(yè)曲靖分公司就會(huì)離場(chǎng)，而在此期間的三個(gè)月時(shí)間里，小區(qū)物委會(huì)就要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，重新選聘產(chǎn)生新的物業(yè)公司，而其中的工作量不僅談何容易，而且還涉及召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論表決。若三個(gè)月的工作稍有遲延，那小區(qū)還沒(méi)有到過(guò)年的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)垃圾堆積成山的情況。

“應(yīng)許之地”是《圣經(jīng)》中的重要典故，指上帝承諾賜予亞伯拉罕及其后裔的迦南地區(qū)，該典故也被引申為自由幸福之地的象征。

掛斷了物業(yè)的電話之后，我在飛速思考問(wèn)題的解決對(duì)策。我希望陽(yáng)光上城的物業(yè)服務(wù)，能向一個(gè)好的方向良性發(fā)展，小區(qū)業(yè)主能秉持一種共同的價(jià)值觀，這種價(jià)值觀不僅能約束業(yè)主個(gè)體，又能夠促進(jìn)并發(fā)展小區(qū)的共同體構(gòu)建。

然而，若小區(qū)發(fā)展?fàn)顟B(tài)猶如應(yīng)許之地那樣，那小區(qū)業(yè)主還需要像出埃及記一般，還有一段相當(dāng)漫長(zhǎng)的道路需要經(jīng)歷。在此過(guò)程中，最大的障礙已經(jīng)不再是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題了，而是來(lái)自業(yè)主對(duì)小區(qū)公約的自律，以及對(duì)小區(qū)業(yè)主責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)。

陳浩 就于知止堂上

2025年10月19日