未來五年，房地產要換個活法！

昨天發布的十五五規劃建議，各位好好看了嗎。

知道大家貴人事忙，不愛看這種繁冗的文件，但又想了解和預判未來房地產走向。

為此，下面來給大家挑些重點內容聊聊。

01

保障+市場雙軌發展

城市更新大力實施

我們先來看，關于房地產內容最集中的一段話：

推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。

跟個人、家庭關聯最緊密的，有以下兩點：

一，優化保障性住房供給。

這里強調保障房的唯一功能，是為普通人、困難家庭兜底，解決基本住房需求。

由此預測，房價相對較高的一二線城市，例如廣州，保障性住房供應必定會持續增加，同時變得更加“純粹”，失去商品房的流通性和金融屬性。

我猜，保障性住房未來想要轉正上市買賣，條件會更苛刻。

不是非常剛需的購房者，慎買。

另外，這里對保障房供給的提法，已經從十四五的“有效增加”調整為“優化”，不難想象，保障性住房將從“住得起”往“住得好”發展。

小區位置配套，產品戶型設計，都會有質的改善。

二，因城施策增加改善性住房供給。

改善型住房增加了，對應的，剛需型住房供應一定會下降。

這也是我們在過去，經常說的，內地房地產一定會慢慢向香港靠攏，將剛需和改善/豪宅兩類買家、保障和市場兩類市場徹底剝離，雙軌供應。

那么，如果以十年，二十年這樣的周期去看，未來的商品房市場，剛需盤大概率會被保障性住房取代，流通性降低。

這也是在改善/豪宅買家，要在自己能力范圍內去“高攀”，遠離剛需剛改線的項目。

值得一提的是，“因城施策“+”增加改善性住房供給”的說法似乎是第一次出現。落到實操層面，改善型購房需求突出的城市/板塊，要結構性優化宅地參數以及產品結構。

例如廣州，今年市區土拍的宅地，容積率和層高明顯降低不少。有實力的買家，未來不愁買不到好房子。

建議還提及：

完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

而十四五的相關提法是，促進住房消費健康發展。

這一說法上的改變，暗指官方認為，目前的房地產市場仍然存在不合理的限制性政策，急需取消，以釋放更多購買力。

一二線城市，購房政策極有可能會繼續優化。

在“深入推進以人為本的新型城鎮化”部分中，規劃提出：

堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

而此前的相關說辭，僅僅是“實施城市更新行動”。

從“實施”到“大力實施”，各位細品——

舊改，一定會更快，更猛。

02

化解房地產風險

未來五年重中之重

在十五五規劃建議中，關于房地產的內容有不少。

其中最讓我意外的，是在“加強重點領域國家安全能力建設”任務中的這段話：

統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險。

注意，十四五是“從供給側穩定房地產市場，緩解住房供需矛盾，降低房地產市場的系統性風險。”

從降低風險到嚴防風險，并將房地產放在地方政府債務、金融機構的前面，擺在所有風險的第一位！

這意味著，官方已經意識到：

成也房地產，敗也房地產。

至少在未來五年里，化解房地產風險將是全國各地最重要的任務。

從地方政府土拍收入、房企債務、保交樓到房價波動，這些都是房地產系統性風險的環節之一，也都會是接下來政府需要解決的問題。

說得直白點，土地出讓要有溢價了，房價不能再跌了，項目不能爛尾了，還有前段時間已經透露的，幫助個人加快修復信用記錄等等。

高層的決心和力度，大家不必懷疑。

我猜大家可能會說，在過去這一年里，樓市利好應出盡出，可從結果來看，成效不過如此。

因此，對于房價和房地產，對于經濟，大部分人還是持觀望和保守態度。

實際上，要讓一列時速幾百公里的列車原地轉向，本來就不現實，方向盤一把扭盡還更危險呢。

房價下跌的這一年，兩年，我們或許感覺很漫長，但在商品房二三十年的歷史中，真的談不上久。

坐在車上的乘客，不妨多一點耐心。

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