十五五規劃：房地產行業未來的五個重大變化

10月28日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（下稱“十五五”建議稿）正式對外公布。下稱“十五五”建議稿從多個方面對房地產行業提出新的要求，這些調整和變化意味著房地產行業進入新發展階段，與過往相比有五個方面的變化。

第一、房地產產業地位發生變化

過去幾十年，房地產行業一直都是國民經濟的支柱產業，對GDP的貢獻也非常大，因此，經濟發展模式上形成了對于房地產行業的依賴，可以看到，在經濟下行壓力大的年份，可以通過刺激房地產業來穩定經濟，因此，房地產行業在全社會固定資產投資以及金融資源分配方面都占據重要位置。從“十五五”建議稿可以看出，未來我國經濟發展進入高質量發展階段，構建以先進制造業和新興科創產業為代表的現代化產業體系是核心，這也決定了未來我國跟美國談判的籌碼以及在全球化中的角色地位，基于此，未來政策、金融等資源會向現代化的實體經濟上傾斜，房地產行業更多起到的是保障民生、服務經濟和產業發展的要求的功能。

第二、房地產行業階段發生重大變化

自1998年房改以來，我國房地產市場經歷了住房緊缺、住房供應快速增長、住房整體過剩三個階段（見下圖）。通過每年新建住宅銷售面積與當年全國人均住宅建筑面積情況，可以測算容納城鎮人口規模。測算結果顯示，1998 -2005年間是住房緊缺階段，期間每年城鎮人口增加2000萬左右，但是房地產行業供應的住房規模小于城鎮化人口對住房的需求規模，住房需求總缺口不斷擴大。隨著住宅需求的增長，開發商的數量也快速上升，1998年房地產開發企業有24378家，到2006年達到58710家，增長了141%。2006 -2017年是住房供給產能快速增長階段，每年新建住宅銷售面積超過當期增加城鎮人口的需求。這個階段城鎮新增人口也呈現上升趨勢，樓市表現為供需兩旺，并逐漸彌補之前的需求缺口。2017年是重要的折轉點，也是房改以來樓市供需平衡點。1998年-2017年新建的住房與城鎮化增加人口的需求基本匹配。

圖1：1998-2023年新建住宅容納人口與城鎮化人口增長的關系（單位：萬人）

數據來源：國家統計局 同策研究院整理

2018年以后，房地產行業的供給產能還在不斷增加，城鎮化人口增加的趨勢卻是下降的，且二者缺口不斷擴大。此后，我國樓市進入整體過剩的新階段。國家根據當時的房地產市場形勢，及時提出“房住不炒”的政策基調，說明國家對于整體形勢和趨勢都有精準的判斷。

第三、房地產行業格局發生重要變化

近些年隨著房地產行業的快速增長，房價也在不斷上升，盡管這兩年房價有所下調，但是核心城市房價仍然處于較高的水平，從房價收入比來看，仍高于房地產市場較為成熟的國際大都市的水平。

穩定資產價格非常重要，因此，在這個背景下，大力發展租賃和保障住房成為穩定經濟，吸引人才，解決居住問題的必要措施。保障房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產市場的標志之一。2024年3月住房和城鄉建設部頒布《加快推動保障性住房項目開工建設》政策，提出加快推進保障性住房建設是黨中央、國務院作出的重大決策部署，是堅持以人民為中心發展思想的生動實踐，是適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢推出的有力舉措。加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產發展新模式，完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。一旦保障體系非常健全后，就具備了全面撤銷限制性政策的基礎。

第四、房地產行業發展模式重要變化

從數據可以看到，2017年以前，我國住房整體處于緊缺階段，因此，高效率的供給是當時的主要矛盾，“高周轉”、“高杠桿”、“高負債”都是在過去的背景下產生的，我們不能否認過去這個模式大幅提高了供給的產能，解決了大量進城居民的住房問題，但是這個模式只適用于持續增長的增量市場，一旦速度降下來，風險就會爆發。因此“十五五”建議稿提出房地產發展的新模式。因此，新模式要包括幾個核心要點：

（1）住房屬性上，房地產將主要回歸到居住屬性；

（2）市場格局上，住房雙軌制的方向更為清晰，四中全會明確提出大力發展保障性住房；

（3）風險防范上，慢周轉模式下的低風險是方向，房企投資開發模式會向傳統制造業企業風險防控轉化，未來房企會以注冊資本金為項目風險擔保，并嚴禁資金的轉移和騰挪；

（4）住房銷售模式上，現有的期房模式會逐步向現房模式過渡；

（5）城市房地產開發將會由城市更新主導；

（6）規劃和產品方面，通過住房產品升級迭代，激發改善需求是主導，產品創新、科技和服務將是核心競爭力。

第五、房地產行業投資邏輯和模式將會發生重要變化

十五五”建議稿再次重申了推動以人為本的城鎮化和城市群、都市圈的戰略。因此，未來人口流動將是重要的參考指標。有人流入的區域才是具備增量潛力，因此，核心城市以及重大區域板塊才具備房地產投資基礎。

“租售比”將成為重要考量指標，過去幾十年，房地產經歷的是房價單邊上揚的情況。在存量市場。交易不再是最核心的盈利模式，持有收益，以及由此的定價邏輯將會成為未來主要邏輯和模式。

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