《財富捷徑》理財筆記41：如何利用杠桿加速致富？

該書作者出生于中國偏遠山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學(xué)，后獲美國計算機博士學(xué)位，畢業(yè)15年便實現(xiàn)財務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當(dāng)前投資感到沮喪，或沒時間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

《財富捷徑》理財筆記40：如何評估你的理財水平？

理財筆記41：如何利用杠桿加速致富？

在理財界，利用杠桿（Leverage）是個極具爭議性的話題。由于不慎濫用杠桿可以導(dǎo)致傾家蕩產(chǎn)的嚴重后果，很多傳統(tǒng)的理財專家都強烈反對普通家庭過度使用除了自住房按揭貸款以外的杠桿，比如借錢投資股市或者出租房；有些保守的專家甚至反對利用房貸購買自住房。不過后者的這種觀念，跟反對婚前性行為一樣，已經(jīng)主流社會拋棄了。

我覺得這些觀點對于保證家庭資產(chǎn)的安全性是頗有道理的；但是理財界的共識就是：高回報必然意味著高風(fēng)險。如果不承擔(dān)任何風(fēng)險，家庭資產(chǎn)的增長率勢必會下降。況且，大部分年輕家庭都不太可能全款買到像樣的房產(chǎn)。因此，我們必須接受家庭貸款買自住房的正當(dāng)性和現(xiàn)實意義。

我今天就試圖分析一下普通家庭常見的幾種利用杠桿實現(xiàn)財富增長的方法。

一、利用杠桿買房

不論在美國還是在中國的大部分地區(qū)，房子開支都是普通家庭一生中最大的一筆。以我所在的加州硅谷核心地區(qū)圣克拉拉縣為例，在2023年，別墅房（Single Family House）的中位數(shù)價格已經(jīng)接近 170萬美元；而家庭中位數(shù)收入僅有 15 萬美元；所以房價收入比是1倍。在中國的北京市和上海市，房價收入比更是達到匪夷所思的28倍以上。

因此，用房貸買房是很多家庭的無奈之下的“首選”。隨著房價的上漲，家庭買房投入的首付在加了房貸的杠桿后，會快速增長。那么，如何計算這些買房款的投資收益率呢？

他山之石，可以攻玉。我們需要換一個思路，用買投資房的思路來分析，就一目了然了。

注意，為了簡化問題，我們忽略所有和稅收相關(guān)的問題。

假設(shè)你想買一個一百萬元的房子并把它租給別人。出租房的收益來自租金收入和房子價格的增長；而日常開支包括房子維修成本、房產(chǎn)稅、管理費等等。假設(shè)你是全款買房，你的投資收益率 （Return On Investment）就是：

ROI = （收益- 開支）/投資本金

這里，投資本金就是買房子的100萬元。以我所在的硅谷地區(qū)舉例，這樣一個別墅房的租金加上房子增值，每年大約在8萬（8%）左右，而維修成本和地產(chǎn)稅約為 1.5萬，也就是1.5%。那么該房子的投資收益率就是：

ROI =(8萬 -1.5萬）/100萬=6.5%

為了方便討論，我們把全款買房取得的固有投資收益率定義為R。

下面分享加了杠桿的情況。假如我們買房時用了C元本金，從銀行借了N×C元的貸款，利息率是D。這里N就是你的杠桿率。在美國大部分地區(qū)，很多家庭買房時放20%的首付，貸80%的房貸，那么N就是4。在這種情況下，每年的房子凈收益就是：

R×(1 + N）×C-N×C×D=(R+R×N-D×N)×C

那么這個C元投資的投資收益率就是：

ROI =(R+R× N-D×N)×C/C=R+(R-D)×N

這個收益率有兩個部分構(gòu)成：一個是房產(chǎn)本身的固定收益率 R，另外就是杠桿部分的額外

收益：(R -D)×N。

比如，如果R是6.5%，貸款利息 D 是4%，杠桿率是4，那么投資收益率就是：

ROI =6.5% +(6.5%-4%)×4=16.5%

我們可以看出，杠桿率越高、固定收益率和利息率的差值越大，那么這個投資房的投資收益率就越高!

比如，如果投資者買的是固有收益率更高的公寓樓或者多單元獨立屋，R=9%，杠桿率仍然為4，貸款利息率為5%，那么收益率為：

ROI =9%+(9%-5%)×4=25%

當(dāng)然，這個計算是假定投資房產(chǎn)生的現(xiàn)金流是正的；也就是說，房租是大于日常開支的（比如房貸、維修費和地產(chǎn)稅）。這樣，投資者不需要追加投資了。很多租售比比較低的地區(qū)和房型，比如硅谷的別墅房、或者中國一線城市的公寓房，就不太適合這種加很多杠桿的策略；除非投資者繼續(xù)追加投資以平衡現(xiàn)金流。在這種情況下，我們的計算會更加復(fù)雜，我就不再展開了；但是，最終得出的投資收益率是相差無幾的。

介紹了如何計算出租房的投資收益率，我們再回頭看自住房的投資。其實，我們買了自住房，相當(dāng)于自己買了一個出租房，“租給了”自己住。因此，我們就可以簡單用上面的計算估計自己買自住房的首付的投資收益率了。你只要到市面上找一個和自己房子類似的出租房，拿到房子的固有收益率數(shù)據(jù)；再套用上面的公式就行了。

在大部分情況下，與用貸款買出租房類似，利用房貸買自住房可以取得很高的資產(chǎn)收益率。這也就是為什么大部分理財專家都會鼓勵年輕人盡早買房，快速積累家庭資產(chǎn)。

在美國，房貸貸款利息還有稅務(wù)上的減免，這是政府發(fā)給普通家庭的又一個大禮包。這種天上掉下來的大餡餅，不容錯過。

如何最大化這個房貸神器呢？就是盡量用較低的利息率貸更多的款，放大杠桿的威力。

當(dāng)然，在持續(xù)還房貸的過程中，房貸余額占房子價格的比例會持續(xù)下降，也就是說杠桿率會持續(xù)下滑。為了保持原來的高投資收益率，可以考慮用返現(xiàn)再融資的辦法（Cash-out Refinance），把房子中的凈值拿出來、把房貸規(guī)模變大。詳情請看我先前的文章，“為什么提前還清房貸是一個糟糕透頂?shù)闹饕猓俊?/p>

二、利用杠桿投資股市

毋庸置疑的是，這個策略，更加具有爭議性！

首先，我們必須排除加了杠桿的基金產(chǎn)品，比如3倍納斯達克指數(shù)ETF或者3倍標普500指數(shù) ETF。這些完全是投機產(chǎn)品，其持有的幾乎都是短期期權(quán)產(chǎn)品，根本不是真正的公司股票；而且其波動性比迪斯尼樂園的過山車還大，普通投資者幾乎無法承受。比如在2020年新冠疫情爆發(fā)時，3倍標普指數(shù)基金SPXL在一個月內(nèi)下跌了75%！另外，隨著時間的流逝，這種基金會出現(xiàn)嚴重的衰變（Decay），并最終導(dǎo)致基金價格無限趨近于零。

第二種加杠桿的辦法是融資，即用自己持有的股票和基金倉位做抵押，從券商那里借錢買股票，并支付一定的利息。這種策略的風(fēng)險也比較高：如果你的股票資產(chǎn)價格下跌到危險水平，券商為了自己的資金安全，會強制平倉。這意味著在低點賣掉股票，而這往往是極其糟糕的賣出時間。如果要玩這種策略，除了關(guān)注融資的利息率，一定注意不要加過高的杠桿，以避免股市下跌時被券商強制平倉。

第三種比較安全的策略是上文提到的從自住房里拿出資金來投資股票基金。從根本上說，它和從現(xiàn)有房產(chǎn)里拿出資金買下一個出租房，是異曲同工的方法；只不過我們拿出的錢買了波動性較大的股票指數(shù)基金，而不是出租房。

為了簡單起見，我們假設(shè)一個家庭的房貸已經(jīng)還清了，房子現(xiàn)價值是 C。這個家庭去重新做房貸，把杠桿率提高，貸出 L%的凈值。

我們?nèi)匀挥肦代表房子固有的投資收益率，用S代表股票基金的投資收益率。我們這些資 金的收益就是：

R×C+(S- D)×L%×C

那么，房子凈值C的投資收益率就是：

ROI =R+(S-D)×L%

依然按照先前的例子，R = 6.5%， L= 70，D(貸款利息) = 3%，S = 11%(比如，標普500指數(shù)基金的年化收益率)。那么，

ROI =6.5%+8%×70%=12.1%

可以看出，比房產(chǎn)固有收益率6.5%多出的5.6%，就是這個杠桿取得的額外收益！

如果在做返現(xiàn)再貸款之前，房貸并沒有還清，比如房貸尚有 L%，那么原有凈值 C 的杠桿率N就是 L /(100-L)，而收益率就是：

ROI=R+(R- D)×N

比如，R = 6.5%， L=50，N=50/(100 -50)=1，D=3%。那么，ROI =6.5%+(6.5%-3%)×1=10%

此時，如果做返現(xiàn)再貸款，把貸款額提高到L1%，貸出的資金就是：

（L1% -L%）×(1+N)×C

那么總體的收益就是：

R×(1 + N)×C+(L1%-L%)×(1+ N)×C×S-D×L1%×(1+N)×C

收益率就是：

ROI = R×(1+N)+(L1%-L%)×(1+N)×S-D×L1%×(1+N)

ROI =(1+ N)×(R+(L1%-L%)×S-D×L1%)

比如，L = 50，L1=70，S=11%，則：

ROI = 2×(6.5+(70%-50%)×11%-3%×70%)=13.2%

所以，返現(xiàn)再貸款把資產(chǎn)的收益率從10% 提高的13.2%，足足多了 3.2%！

在過去8年，我一直采用這個策略。我的基金組合的收益率是14%，利息率大約在3%左右，L1為70，L = 50，N =1。那么，收益率就是：

ROI = 2×(6.5+(70%-50%)×14%-3%×70%)=14.4%

所以，我取得的額外收益率就是14.4% - 10% =4.4%！