《財(cái)富捷徑》理財(cái)筆記58：中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)將何去何從？

該書(shū)作者出生于中國(guó)偏遠(yuǎn)山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績(jī)考入清華大學(xué)，后獲美國(guó)計(jì)算機(jī)博士學(xué)位，畢業(yè)15年便實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗(yàn)與數(shù)百篇博文著成本書(shū)。

書(shū)中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個(gè)人理財(cái)核心主題，為財(cái)富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡(jiǎn)單易懂，適合投資新手、對(duì)當(dāng)前投資感到沮喪，或沒(méi)時(shí)間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

最近和幾個(gè)在中國(guó)有投資房的朋友溝通，才知道中國(guó)的房市形勢(shì)不容樂(lè)觀。

根據(jù)安居客網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，即使是上海、北京、武漢等一線城市，在過(guò)去三年，二手房的價(jià)格下跌了 20%左右。二、三線城市的房?jī)r(jià)，更是江河日下。不少三線城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)下降了25%左右。

雪上加霜的是，由于種種原因，在絕大部分城市，不僅房子的價(jià)格在下跌，成交量也大幅萎縮，造就了有價(jià)無(wú)市的局面。很多房子按照指導(dǎo)價(jià)掛在市場(chǎng)上，半年以上都無(wú)人問(wèn)津。這也從一個(gè)側(cè)面反映了中國(guó)目前房市的艱難。

在從 2000 年左右開(kāi)始的將近二十年時(shí)間里，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一度風(fēng)光無(wú)限。房?jī)r(jià)上漲的速度，令人瞠目結(jié)舌。幾乎所有早期的房產(chǎn)投資人都賺得盆滿缽滿，而整個(gè)社會(huì)都形成了“房地產(chǎn)信仰”，即房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲，房子是最好的投資。

在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也蓬勃發(fā)展，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，占到中國(guó)GDP 的 30%左右。而房地產(chǎn)信仰，導(dǎo)致中國(guó)家庭財(cái)富的 70%左右，都高度集中在房地產(chǎn)上。這個(gè)比例，放眼全球，也是名列前茅。

可想而知，近期房產(chǎn)價(jià)格的下跌，不但拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，也拉低了普通家庭的資產(chǎn)水平，導(dǎo)致居民缺乏信心進(jìn)行大額消費(fèi)和投資。

那么，是什么導(dǎo)致了近期的房?jī)r(jià)下跌呢？中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)，將會(huì)何去何從呢？

不言而喻的是，雖然政府倡導(dǎo)“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影響房?jī)r(jià)的最主要因素，歸根結(jié)底還是供需關(guān)系。而熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者都清楚，影響一個(gè)城市或者地區(qū)房市供需關(guān)系的原因，主要有下面幾個(gè)。

一、短期看貨幣政策和政府監(jiān)管政策

由于房地產(chǎn)是大部分家庭一輩子最大的開(kāi)銷(xiāo)，而房地產(chǎn)的地位又如此重要。因此，政府出臺(tái)了很多金融和監(jiān)管政策來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如大家耳熟能詳?shù)南拶?gòu)政策等等。

而最近幾年，不少曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)企業(yè)，比如恒大、融創(chuàng)等，都陷入嚴(yán)重的財(cái)政問(wèn)題。這也是由于政府突然大幅提高了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門(mén)檻，導(dǎo)致這些企業(yè)陷入資金鏈斷裂問(wèn)題，先后折戟沉沙。這也是導(dǎo)致這一輪房地產(chǎn)價(jià)格下跌的最主要因素之一。

現(xiàn)代社會(huì)，絕大部分購(gòu)房者都是用銀行按揭貸款買(mǎi)房。因此，利息水平能夠極大影響購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，從而影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。過(guò)去多年，中國(guó)的房貸利息率居高不下，經(jīng)常在 6%左右。同時(shí)，嚴(yán)格的政策又規(guī)定了很高的首付比例，比如 40%。這導(dǎo)致很多家庭需要拿出六個(gè)錢(qián)包和多年的積蓄，才能買(mǎi)得起房。

綜合這些因素，導(dǎo)致了中國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)。按照國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比例來(lái)考察，在 2023年，上海的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)26，北京也有23。相比之下，紐約是12，東京是13，倫敦為14。

最近，為了救房市，政府出臺(tái)了一系列政策，比如放寬房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件、降低首付、降低貸款利息、放開(kāi)限購(gòu)等等。這在短期，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房?jī)r(jià)有所幫助。

二、中期看土地供應(yīng)

中國(guó)實(shí)行的是土地公有制度，即普天之下，莫非國(guó)土。過(guò)去幾十年，政府嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，導(dǎo)致土地價(jià)格出現(xiàn)一地難求的境況。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，在中國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格里，超過(guò)半數(shù)是以土地購(gòu)置費(fèi)和其它稅收的方式交給了政府。打個(gè)比方，一個(gè)普通家庭在北京花了500萬(wàn)元買(mǎi)了一套新房，大約250萬(wàn)元最終交給了政府，而開(kāi)發(fā)商只是掙點(diǎn)小錢(qián)而已。

正因如次，如果政府大幅提高土地的供應(yīng)量，改變土地的供需平衡，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。但是，由于地方政府財(cái)政高度依賴(lài)賣(mài)地收入，他們?nèi)狈?dòng)力壓低土地價(jià)格。因此，我覺(jué)得政府不會(huì)輕易改變目前的土地政策，這應(yīng)該有利于維持高房?jī)r(jià)。

三、長(zhǎng)期看人口

2023 年，中國(guó)出現(xiàn)了1960年代以來(lái)的第一次人口下跌。但這僅僅是一個(gè)開(kāi)始。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)的推算，到2050年，中國(guó)人口將從2024年的14億下降到12到13億，平均每年減少350萬(wàn)到700萬(wàn)。尤其從2030年以后，每年人口下降數(shù)量將突破500萬(wàn)，相當(dāng)于每四年減少一個(gè)北京市。

人口下降的一個(gè)很大因素是出生率的大幅下降。在 1963 年，中國(guó)新出生人口創(chuàng)造了歷史最高記錄：2959萬(wàn)；在2016年，這個(gè)數(shù)字僅有1780萬(wàn)；而到了2023年，暴跌到902萬(wàn)。在短短 7 年時(shí)間里，出生人口減少將近一半，為人類(lèi)和平時(shí)期最快的下降速度。2023 年的新出生嬰兒數(shù)量?jī)H為1963年的30%，這個(gè)斷崖式的下降速度絕對(duì)是空前的。

不言自明的是，房子畢竟是一種耐用消費(fèi)品，最終還是給人住的。如果一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的人口持續(xù)萎縮，房市自然會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

當(dāng)然，這只是全中國(guó)的情況。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，因此更加依賴(lài)于當(dāng)?shù)氐娜丝谮厔?shì)。

中國(guó)的城市化率持續(xù)增加，而由于落戶政策的持續(xù)放開(kāi)，越來(lái)越多的年輕人離開(kāi)家鄉(xiāng)，匯聚到經(jīng)濟(jì)、氣候和環(huán)境更好的地區(qū)生活。

根據(jù)我的判斷，未來(lái)中國(guó)的人口分布格局，應(yīng)該和東亞的鄰居相似，比如韓國(guó)和日本，即青壯年人口高度集中在幾個(gè)大的都市區(qū)。

以日本為例，東京都以及周邊的首都城市群，匯集了3800萬(wàn)人口，占到全日本人口的30%！

韓國(guó)也后來(lái)居上。首爾都市區(qū)的人口，高達(dá)2600萬(wàn)，占到大韓民國(guó)總?cè)丝诘?0%！

幾十年后，中國(guó)的青壯年人口，會(huì)高度集中在幾個(gè)大的城市群，比如：

● 北京、天津都市圈

● 上海、南京、杭州所在的長(zhǎng)三角

● 深圳、香港所在的珠、港、澳大灣區(qū)

● 其他區(qū)域性的一線城市，比如重慶、西安、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等等。

這些都市圈，由于有附近農(nóng)村和小城市人口的持續(xù)涌入，房?jī)r(jià)應(yīng)該可以保持穩(wěn)定，具有一定的投資價(jià)值。即使如此，如果我們還幻想房?jī)r(jià)回到本世紀(jì)初那種高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，那基本就是癡人說(shuō)夢(mèng)了。

而其余地區(qū)，尤其是遠(yuǎn)離這些大都市區(qū)的二線以下的絕大部分城市，房?jī)r(jià)必然無(wú)以為繼。因此，這些地區(qū)的房子，已經(jīng)不具備多少投資價(jià)值。

作為一個(gè)普通投資者，我們?cè)撊绾蚊鎸?duì)這個(gè)未來(lái)呢？

我先前說(shuō)過(guò)，在絕大部分地區(qū)，自住房仍然是一個(gè)不錯(cuò)的消費(fèi)品和投資品。

因此，如果你是因?yàn)榻Y(jié)婚、就業(yè)和孩子上學(xué)等原因，那么還是可以買(mǎi)一套自住房的。 除此之外，我不建議普通中國(guó)家庭購(gòu)買(mǎi)過(guò)多的投資房。

那么，多余的資金該如何投資呢？

我的建議非常簡(jiǎn)單：投資美股的指數(shù)基金！身在中國(guó)的朋友，可以直接用人民幣購(gòu)買(mǎi)中國(guó)基金公司發(fā)行的美股基金，包括標(biāo)普500指數(shù)基金，比如513500；或者納斯達(dá)克100指數(shù)基金，比如159501。

長(zhǎng)期來(lái)看，投資這些基金可以獲得 10%左右的年化收益率，應(yīng)該可以輕松擊敗中國(guó)大部分地區(qū)的投資房收益率。