高層住宅沒有未來

又是新的一周，各位周一開心。上篇香港大火的文章里，我讓大家買房的時(shí)候避開高層住宅，后臺(tái)有說也有高層住宅很舒服的，是的，也有，但我不想給一個(gè)模凌兩可的觀點(diǎn)，如果要給一個(gè)明確的管帶你就是，我非常篤定地認(rèn)為，高層建筑是沒有未來的。

說淪為貧民窟都是好的，貧民窟起碼拆得動(dòng)，很多高層建筑就是那種住宿體驗(yàn)堪比貧民窟拆遷成本誰都不敢噴的存在，貧民窟中的戰(zhàn)斗窟。就跟廣州絕對(duì)宇宙中心的體育西那些小區(qū)一樣，由于地段太核心拆遷成本非常高，我曾經(jīng)去里面看過，爛得跟什么似的。

很多人談到高層住宅首先會(huì)談到壽命，70年使用權(quán)等等，這都是長(zhǎng)遠(yuǎn)的概念了，你去真正住過高層住宅社區(qū)或者進(jìn)去里面觀察過，你就知道，根本等不到70年，社區(qū)的衰敗速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過你的想象。

今天你看到的那些老破小，那些里邊都是一些老人家居住，墻壁脫落隨時(shí)有砸傷路人風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)施設(shè)備爛得不行的小區(qū)，距今也沒多久，也就三十年左右，整個(gè)社區(qū)就退化成這樣了。

所以談高層住宅的時(shí)候，談到建筑壽命那都是奢侈的，現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，從社區(qū)運(yùn)營能力的角度看，高層住宅衰敗得會(huì)更快，因?yàn)榫S系的成本更高，基礎(chǔ)設(shè)施不行，影響的人群更大，比如電梯不好對(duì)幾層樓的居民來說，影響不是很大，走上去就是了，但對(duì)高層住宅居民來說，那真是要了老命了。

高層住宅社區(qū)非常看重兩點(diǎn) ，第一是物業(yè)運(yùn)營能力，第二是業(yè)主素質(zhì)，而這兩點(diǎn)又都是非常難的，如果兩點(diǎn)同時(shí)滿足，比如一些高層豪宅社區(qū)，物業(yè)好，業(yè)主能力也比較強(qiáng)，愿意給物業(yè)費(fèi)，社區(qū)維系得就會(huì)非常不錯(cuò)。

而對(duì)絕大多數(shù)的高層住宅社區(qū)的物業(yè)來說，別說運(yùn)營能力了，說白了，你能確保消防栓里有水回頭火災(zāi)發(fā)生了樓里能有水滅火，就非常不錯(cuò)了，因?yàn)槟軌蜃龅竭@一點(diǎn)的物業(yè)，也是非常非常少的。

2015年住建部曾經(jīng)抽查了1300多棟高層建筑的消防情況，消防栓里沒有水或者說水壓不足的比例高達(dá)42%，然后像這種消防栓沒水導(dǎo)致火災(zāi)直接越燒越大的案例，那就真是太多了。

去年12月，湖北武漢高層住宅小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，消防栓里沒有一滴水：

去年1月，貴州某小區(qū)消防栓水帶接口缺失；

這是今年的：

這幾年最令人震驚的應(yīng)該是很多年前沈陽高層居民樓那次，火從下面一直燒到了高層。當(dāng)時(shí)央視報(bào)道的原話是，「住宅樓突發(fā)火災(zāi)，消防栓沒水」。

有興趣的話大家可以去搜一搜，從今年到去年到十年前，你都能搜出一大把突發(fā)火災(zāi)消防栓沒水的事兒出來。

在我看來，確保消防栓有水以及水壓夠，方便發(fā)生什么事兒的時(shí)候有水可用，應(yīng)該是物業(yè)運(yùn)營最基本的門檻，但就這個(gè)門檻，太多物業(yè)公司達(dá)不到了，而且為了控制成本，把水費(fèi)/電費(fèi)省下來，弄不好故意拉閘，把閥門關(guān)了，到了該維修的時(shí)候也不會(huì)去維修。

我對(duì)這些事兒感同身受，因?yàn)槲宜诘男^(qū)，物業(yè)號(hào)稱是全國第一，就是萬科物業(yè)嘛，然后有業(yè)主某天夜晚發(fā)現(xiàn)物業(yè)工作人員用消防栓里的水洗泳池，還發(fā)視頻投訴了。

當(dāng)然這只是高層住宅社區(qū)運(yùn)營的一面而已，還有高空拋物，外墻壁脫落，等等，相比之下，小偷小摸都是小事。

涉及到業(yè)主素質(zhì)層面，就更扯不清了，你要讓上百戶人家在一件事情上達(dá)成一致，這個(gè)難度比登天還難，比如裝個(gè)電梯什么的，比如樓梯間不要堆放雜物什么的，大家能打起來你信不。

一個(gè)社區(qū)的生命力大概可以由物業(yè)運(yùn)營，社區(qū)商業(yè)和業(yè)主素質(zhì)三方面構(gòu)成，如果都不太行，這個(gè)社區(qū)的衰退速度會(huì)非常非常快，甚至用不了幾年就到處可以見到鳥拉屎了，談幾十年的建筑壽命那都是奢侈的。

而我作為一個(gè)曾經(jīng)的物業(yè)行業(yè)從業(yè)者，以及從我目前的社區(qū)居住體驗(yàn)來看，我對(duì)這三件事都不太樂觀，越是高層住宅社區(qū)，越依賴于物業(yè)運(yùn)營和業(yè)主素質(zhì)，但這倆又都是最難的。

問題來了，各位如果住在高層小區(qū)里，你對(duì)你們小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主素質(zhì)有很大的信心嗎？你能確保你所在小區(qū)的住宅樓里消防栓都有水嗎？都能用嗎？特別是一些三四線城市的朋友，你所在的城市高層住宅可能有上千棟，而能夠到這些滅火高度的消防車，可能1臺(tái)都沒有。

廣州能夠上百米滅火高度的消防車也就1臺(tái)，也有數(shù)據(jù)碩士3臺(tái)，但廣州的高層建筑有2.4萬棟，想想都刺激。

所以對(duì)很多人來說，買房的盡頭也就是租房，租十幾二十年的房，給孩子上學(xué)用，過一陣子房子就老了，哪兒哪兒都不舒服，物業(yè)不給力，估摸著就要換房了。

2019年的時(shí)候，央行做過一份中國城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)調(diào)查，城鎮(zhèn)家庭住房平均持有年限大概是10.3年，中位數(shù)才8年。換句話說大多數(shù)人不到10年就換套房，買房跟租房也沒啥區(qū)別。

不過這可能跟前邊那些年份房?jī)r(jià)上漲速度非常快有關(guān)系，或許一部分原因跟住宅社區(qū)衰退速度太快有關(guān)系。

但話又說回來了，避開高層住宅恐怕非常難，大多數(shù)城市的住宅樓基本都是高層和超高層，極少數(shù)洋房，這不是普通人能夠負(fù)擔(dān)得起的，而能夠負(fù)擔(dān)得起的大多位于非常郊區(qū)的位置，毫無價(jià)值。

所以，這就是結(jié)構(gòu)性的困境，所謂結(jié)構(gòu)性困境，就是你無法通過個(gè)體努力去擺脫這個(gè)困境，選來選去都在這個(gè)困境里，而這個(gè)困境的背后，當(dāng)然是土地財(cái)政，地方是有最大動(dòng)力把住宅高層化的，這樣才能賣更多錢。

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-END-2025年12月1日-

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