數據反常，房價完全明牌了

　　周末央行發布了最新的11月份的金融數據，我們直接看大家最關心的樓市。

　　根據最新的數據，我把 房價和居民債務關系圖更新到了2025年，并展示了近20年的數據。如下：

　　如上圖，每次居民新增債務小漲，就會造成房價小漲，如2007年，2013年，以及2020~2021年；

　　如果居民新增債務大漲，就會造成房價翻倍式大漲。比如2009年，2016年。

　　是居民新增貸款在推動房價上漲，而不是什么M2在推動房價上漲。這是很多人沒有搞清楚的房價真相。

　　如果你只看M2來判斷房價，認為是上面“ 超發貨幣 ”才導致房價上漲，相信了買房抗通脹的偽邏輯，信了某些搏流量的“ 專家 ”，那你就很難從本輪樓市周期逃頂。

　　而我們在通過數據做出判斷后，在2023年已發過十幾篇文章，多次勸告大家樓市逃頂，我們也在2023年開始減持京滬房產，并讓大家不要去相信什么貨幣貶值導致房價上漲的偽邏輯 （參見2023年初的發文： ）。

　　所謂“ 貨幣貶值，樓市抗通脹 ”，這些都是為了 方便套現 者在樓市頂部周期誘惑接盤者，通過出貨房產來實現財富轉移的偽邏輯。

　　樓市上漲的底層邏輯我們在此再次說明一下：

　　1 房價上漲的正常邏輯，是跟隨名義GDP增速同步上漲，這是因為，名義GDP增速和居民收入增速正相關。也就是房價漲速應該大致匹配居民收入增速。

　　2 但由于居民有通過貸款創造貨幣的能力，因此可以在短期收入不漲的情況下，爆發出大量的新增購買力。

　　這是因為，居民的每一筆貸款，銀行都是 等額的 創造了一筆貨幣和一筆對應的債務。而債務被記賬在居民身上，貨幣則被支付給賣家，變為房產的購買力。

　　因此，當我們觀察到居民貸款大漲，說明居民正在大量的憑空創造新增貨幣，而這些新增貨幣都會變成樓市的購買力。

　　這些購買力不是靠居民上班打工賺來的，而是通過透支未來創造的。所以，當你過去發現房價上漲超過你的工資漲幅，這并不代表你不夠努力，而是因為有人在透支未來創造貨幣變現購買力。

　　3 居民增加貸款的速度，如果超過居民收入的增速（也就是名義GDP增速），那么數據上就會體現為居民杠桿率上升，這會推動房價漲幅超過GDP漲幅，但這是不可持續的。

　　就像股市，如果上漲靠估值擴張，則不可持續，如果靠業績推動，則可持續，邏輯是完全一樣的。

　　當居民債務增長到極限，居民杠桿率無法再上升時，房價就到頭了，這時應該立即賣出房產，實現在房價周期頂部的套現。我們在2023年，據此邏輯，多次公眾號發文提醒過賣房。

　　4 居民杠桿率只能和自己的過去對比，無法橫向對比歐美日本各國。這是因為有以下公式：

　　居民杠桿率 = 居民債務/名義GDP

　　由于居民收入占比GDP的比例，世界各國都不同，而居民負債的能力取決于收入而非GDP，這是不能橫向對比絕對杠桿率數字的根本原因。因此無法參考國外杠桿率的絕對數據來提前預判我們的杠桿率見頂時間。

　　所以，我們的決策就是，跟蹤居民債務數據，根據實際的數據反饋，來判斷樓市的周期，而不是提前預測。

　　最直觀的數據，就是看居民新增貸款，這個是居民債務增量的直接表達。

　　那么，最新的11月數據如何呢？我們直接上數據。

　　以上，左列是歷年11月單月的數據，右列是截止到11月的全年累計數據。

　　總體看，11月是第一次出現非季初月份的新增貸款負數（貸款在負增長），而截止11月的全年累計值，大致是回到了19年前，也就是2006年的水平。

　　總體來說，從數據判斷，我們依然處于居民的縮表周期，雖然有陣痛，但萬物皆周期， 我們還需耐心等待樓市的觸底回穩。

　　后記：

　　從前瞻的貸款數據看，居民貸款對樓市的直接支撐還在走弱，我們還需要繼續觀察，看什么時候居民新增貸款能出現觸底反轉。

　　本次央行公布的是全國的數據，對于北上深等各個城市的數據以及相關分析，我已于今晚發布在知識星球，星球的同學可以在星球精華區查看，把握下自己城市的居民降杠桿的進程。

　　我每周的樓市分析也會繼續在星球發布，會和各項數據共同來判斷樓市的下行進程和未來的觸底進程。

　　當未來數據出現觸底反轉時，相信我們也能和兩三年前的樓市逃頂一樣，幫大家找到那個樓市的底部買點。