多地物業新規元旦施行 精準施策規范創新并重

來源：證券日報

證券日報記者 張薌逸

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議（以下簡稱“會議”）在北京召開。會議提出，實施物業服務質量提升行動，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”。

中指研究院物業事業部研究副總監彭雨在接受《證券日報》記者采訪時表示，規范物業管理市場、提升物業服務質量是當前重要的政策方向，具有深遠意義，既有助于穩定住房消費預期，也能推動房地產市場從“重開發”向“重運營”轉型。

規范物業服務

實際上，為提升物業服務質量，北京、深圳等地近期密集出臺物業服務新規，以精準施策破解行業痛點。例如，自2026年1月1日起，北京將每半年開展一次住宅項目物業企業綜合評價，綜合評價結果作為行政主管部門對企業進行差異化監管的依據；深圳則優化了物業專項維修資金管理，調整超10萬元項目強制造價審核規則，賦予業主大會更多自主決策權，以回應“維修資金使用難”的民生訴求。

12月19日，北京市住房和城鄉建設委員會等多部門聯合發布《北京市住宅項目物業服務企業綜合評價管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），規范物業服務企業從業行為，提升物業服務水平。

該《辦法》適用于北京市行政區域內住宅項目物業服務企業的綜合評價及管理工作，明確了綜合評價的評分規則、評價程序、評價周期、指標體系以及結果發布和運用。《辦法》旨在通過建立完善本市住宅項目物業企業的評級制度和評價檔案，定期開展對物業企業的綜合評價，評價結果為廣大業主選聘物業企業和行政部門開展差異化監管提供參考。

今年5月份，北京市人民政府辦公廳曾印發《深化物業管理改革創新 持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025—2027年）》，其中要求，建立住宅項目物業企業綜合評價體系。適時出臺住宅項目物業企業綜合評價管理辦法，對全市住宅物業企業進行評價打分，并將評價結果向社會公布，為業主自行選聘物業企業提供參考。

彭雨分析稱，北京等地設立的綜合評價體系，通過設置清晰的量化指標開展評價，為政府實施分類監管、精準施策提供了客觀依據，從而引導行業向標準化、規范化方向發展。

今年以來，江蘇、湖南、山西等多地已出臺政策，推動物業服務行業高質量發展。此外，今年6月份上海市房屋管理局發布的《上海市住宅小區物業服務質量提升行動方案》也提出健全“6+N”信息公開機制、實施“四個提升”推進服務升級、健全“四個機制”促進長效監管等舉措，進一步規范住宅小區物業服務行為。

創新資金來源

“物業服務直接關系居民日常生活體驗，提升服務質量可有效解決設施維護、環境治理、安全管理等方面的問題，增強居民幸福感與社區歸屬感。”彭雨表示，物業服務企業是社區治理的重要參與者，專業化、規范化的物業服務能減少矛盾糾紛，促進社區和諧，助力構建“共建共治共享”的基層治理體系。對企業而言，優質的物業服務有利于提升業主滿意度與忠誠度，從而提高物業費收繳率與續約率，促進企業經營效益增長。

“物業服務與老百姓的急難愁盼問題緊密相連，關乎日常生活，這無疑是物業服務質量提升的重點方向。從物業行業自身來看，當前也需要將提高效率與質量作為關鍵內容。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此外，物業服務質量背后涉及物業維修基金與房屋體檢的資金來源創新問題，各地正在推進相關工作。

彭雨建議，未來可加大政策引導與資金支持力度。如將物業服務提升納入老舊小區改造、完整社區建設等項目的專項資金支持范圍，并通過財稅優惠、金融扶持等措施，激勵物業企業開展節能改造、適老化更新等工作，促進行業可持續發展。同時，也應推動政策協同與精準落地。針對不同城市、不同小區類型的差異化需求，加強政策細分與場景化設計，推動物業服務政策與城市更新、老舊小區改造等重大舉措有效銜接，實現分類指導、精準施策。

“物業費科學定價問題以及如何讓老百姓更好地感知到服務質量的提升，是提升物業服務質量的核心要點。”嚴躍進表示，當前各小區出現了外賣進小區、電梯占用等新的物業服務內容，這些都屬于新的物業服務范疇。未來應結合市場反饋較多的訴求，更好地開展相關工作，提升物業服務水平。