彭志凱：基礎設施REITs如何喚醒城市“沉睡”的財富

文丨彭志凱

當土地財政走向尾聲，城市價值亟待重估。過去30年，中國城市化的核心邏輯是“增量擴張”——通過土地開發(fā)撬動基建投資，帶動經濟增長。然而，隨著城市化率突破65%，新增建設用地日趨緊張，“攤大餅”式發(fā)展已難以為繼。中國城市正集體步入存量時代：建成區(qū)老化、公共設施陳舊、產業(yè)空間低效，而地方政府債務高企、傳統(tǒng)融資渠道收窄。

在此背景下，一場靜默的變革正在發(fā)生——城市價值評估體系正在從“土地增量價值”轉向“存量資產現(xiàn)金流價值”。而基礎設施REITs，正是這一轉型中最關鍵的金融創(chuàng)新工具。

一、城市“沉睡財富”的三大形態(tài)

低效運轉的公共資產：年久失修卻占據(jù)核心地段的老舊市政設施；利用率不足50%的公共停車場、閑置人防工程；設計落后、能耗超標的政府辦公樓宇。

“有物無價”的民生設施：數(shù)萬處老舊小區(qū)配套商業(yè)空間（產權不清、無法交易）；數(shù)億平方米事業(yè)單位閑置房產（無法市場化定價）；數(shù)百座運營20年以上的水務、垃圾處理設施（賬面價值遠低于重置價值）。

價值被低估的經營性資產：地鐵上蓋未充分開發(fā)的商業(yè)空間；工業(yè)園區(qū)配套服務設施的剩余價值；智慧化改造后的城市數(shù)據(jù)資源價值載體。

這些資產如同“冰封的資本”，其真實價值被制度約束、產權模糊和流動性缺失所掩蓋。

二、REITs的“解凍”機制：三重價值釋放路徑

第一重：現(xiàn)金流顯性化

將無法衡量的“公共福利價值”轉化為可測算的“使用者付費現(xiàn)金流”。例如，深圳某污水處理廠REITs發(fā)行后，通過精細化運營將處理單價降低15%，同時服務人口增加20%，現(xiàn)金流反超預期。

第二重：產權資本化

突破“國有資產不得流失”的認知障礙，實現(xiàn)“所有權與收益權分離”。通過REITs實現(xiàn)國有資本“輕資產化運營”，回收資金用于新民生項目。

第三重：運營專業(yè)化

REITs的市場監(jiān)督倒逼運營效率提升30%以上。例如，北京首鋼生物質能源REITs上市后，發(fā)電效率年提升2.5個百分點。

三、四大喚醒場景：當金融工具遇見城市更新

場景一：老舊小區(qū)的“自我造血”

現(xiàn)狀：全國22萬個老舊小區(qū)，改造資金缺口超萬億。

REITs方案：將改造后新增的停車場、充電樁、社區(qū)商業(yè)等收益性資產打包。

效果：上海虹口區(qū)試點中，單小區(qū)年產生穩(wěn)定現(xiàn)金流超300萬元，覆蓋80%運維成本。

場景二：產業(yè)園區(qū)的“鳳凰涅槃”

現(xiàn)狀：全國開發(fā)區(qū)土地閑置率約15%，平均容積率僅0.8。

REITs方案：將低效廠房改造為研發(fā)中試基地，租金提升2～3倍后證券化。

效果：蘇州工業(yè)園REITs募集資金12億元，全部用于園區(qū)智慧化升級

場景三：市政設施的“價值再生”

現(xiàn)狀：全國公共設施平均服役年齡超25年，節(jié)能改造資金不足。

REITs方案：將節(jié)能改造后節(jié)省的能源費用證券化。

創(chuàng)新：“合同能源管理+REITs”模式，社會資本投入改造，分享節(jié)能收益。

場景四：交通樞紐的“時空變現(xiàn)”

現(xiàn)狀：全國地鐵公司僅北京、深圳等少數(shù)線路實現(xiàn)盈利。

REITs方案：將地鐵上蓋商業(yè)開發(fā)收益權單獨剝離證券化。

突破：成都TOD項目通過REITs提前回收投資，將地鐵建設周期縮短3年。

四、喚醒過程中的三大挑戰(zhàn)

制度挑戰(zhàn)：國有資產轉讓審批流程復雜，涉及多部門協(xié)調；土地性質變更、產權登記等歷史遺留問題。

估值挑戰(zhàn)：公益性資產如何合理定價使用者付費？政府可行性缺口補助如何確認為穩(wěn)定現(xiàn)金流？

能力挑戰(zhàn)：地方政府缺乏資產篩選、重組、打包的專業(yè)能力；運營管理機構市場化程度不足。

五、喚醒“三步走”策略

第一步：資產診斷（2025年前）

建立城市存量資產數(shù)字化臺賬；開展現(xiàn)金流壓力測試和合規(guī)性審查。

第二步：試點突破（2025-2027）

選擇現(xiàn)金流清晰、產權明確的優(yōu)質資產先行先試；建立“地方政府+專業(yè)機構”的聯(lián)合培育模式。

第三步：生態(tài)構建（2027-2030）

形成涵蓋“培育—運營—證券化—再投資”的全鏈條；構建區(qū)域性基礎設施REITs產業(yè)集群。

從“城市經營”到“城市金融”

基礎設施REITs的深層意義，在于推動中國城市治理的邏輯變革。

過去時：城市=建設工地（重視一次性開發(fā)收益）

現(xiàn)在時：城市=資產組合（關注持續(xù)性運營價值）

將來時：城市=資本平臺（實現(xiàn)資產價值循環(huán)增值）

當每一處市政設施、每一棟公共建筑、每一片產業(yè)園區(qū)都能通過市場化機制產生穩(wěn)定現(xiàn)金流并吸引社會投資時，城市將真正擺脫對土地增量的依賴，進入“存量產生現(xiàn)金流、現(xiàn)金流支撐新投資、新投資提升存量價值” 的良性循環(huán)。

那些曾經“沉睡”的財富被喚醒之日，正是中國城市走向可持續(xù)發(fā)展之時。REITs不僅是金融工具，更是存量時代城市再生的制度催化劑——它正在重塑我們評估城市價值、經營城市資產、共創(chuàng)城市未來的基本邏輯。沉睡的巨人正在蘇醒，而REITs，正是喚醒它的第一縷晨光。

作者簡介：彭志凱，全聯(lián)城市基礎設施商會文旅新融合分會會長，第六屆全國旅游標準化技術委員會委員。曾任原國家旅游局質量規(guī)范與管理副司長，政策法規(guī)司副司長，監(jiān)督管理司司長。